Что было, что будет…

Анализировать ситуацию прошедшего года на рынке жилья не сложно:  оцифровать данные, поделить-помножить - и готово. Сложнее найти объяснение создавшейся ситуации, понять причины и сделать правильные выводы. Но еще труднее предположить, что же будет в новом году, какие тенденции возобладают, какие цены будут в итоге и к чему нужно быть готовым.
Тем не менее, опираясь на опыт и знания, возьмем на себя смелость проанализировать прошедший год и сделать предположения о поведении рынка жилья и ценах на нем в Хабаровске в предстоящем году.

Цена квадратного метра

Весь минувший год, за исключением апреля, рынок жилья в городе находился в зеленой зоне, подрастая из месяца в месяц в среднем на один процент. В итоге средняя цена квадратного метра в Хабаровске за год выросла на 12,9%, что в абсолютных цифрах составило 9115,24 рубля.
В первом квартале наблюдался устойчивый рост, а усредненный месячный показатель за этот период составил 0,9%, при этом из месяца в месяц темп роста снижался и достиг минимума в феврале (0,37%). Второй квартал начался более активно (+0,65), но в апреле рынок ушел в красную зону и квадратный метр стал дешевле на 0,45%. В самый весенний месяц - в мае рынок стабилизировался и замер у нулевой отметки. Третий квартал - разгар летних каникул и отпусков. Рынок отдыхает, подрастая со средним темпом 0,8% в месяц. В четвертом квартале традиционно наблюдается самый бурный рост. Не стал исключением и минувший год. Средний темп роста рынка в последние месяцы года составил 2,3%.
Такую ситуацию стабильного роста на рынке можно объяснить целым рядом факторов. Главной причиной можно считать снижение темпов ввода нового жилья в городе. Так с 2014 года по 2017  снижение объемов ввода жилья в городе составило 44,3%, а в 2018 году (по последним данным) еще на 17%, хотя, возможно, эта цифра изменится в лучшую сторону, и мы увидим увеличение объемов за счет ввода в эксплуатацию долгостроев.
Немаловажным фактором роста цен стала доступность ипотечных кредитов, рост их количества и объемов. По данным Бюро кредитных историй в минувшем году их число выросло на 8%, а объем на 33%. Размер ипотеки также вырос в среднем по стране на 15,5%, при этом самый большой рост был отмечен в Хабаровском крае - на 28,7% (до 2,76 миллиона рублей). А в столичном Владивостоке средний кредит на жилье составил лишь 2,62 миллиона рублей, притом  средние цены на квартиры там выше.
Рост кредитования стал возможен из-за минимальной ключевой ставки Центробанка в минувшем году, которая стала рекордно низкой в обозримом прошлом.
Инфляция в стране сохранялась на минимальных значениях почти весь год, что добавляло уверенности людям в том, что они смогут обслужить взятый кредит. 
Самый значительный рост стоимости квадратного метра в городе за год был у наиболее доступного жилья: у однокомнатных квартир цена квадрата выросла в среднем на 18,4% и на окраинах города - на 18,2%.
Если рассматривать рост цен квадратного метра у квартир различных планировок, то наибольшее подорожание было отмечено также у самого востребованного и доступного жилья для начинающих семейную жизнь людей. За год цена квадратного метра у малосемеек выросла на 27,7%. На втором месте по темпам роста была цена квадратного метра у квартир улучшенной планировки - 16,9%. Эти квартиры можно считать компромиссом между желаниями и возможностями потенциальных покупателей. Основной показатель рынка у квартир новой планировки тоже подорожал за год на 16,4%.
А вот минимальный прирост цен за квадратный метр жилья был отмечен за год у самых дорогих квартир - трех- и многокомнатных (6,8%), которые из-за своих высоких цен пользуются невысоким спросом. Еще меньший прирост средней стоимости квадратного метра был отмечен за год у «сталинок» (5,8%), многие из которых не отвечают современным требованиям, предъявляемым к жилью.

Цена квартир

Средняя цена квартир не дает полного представления о ситуации на рынке жилья в городе. Тем не менее, многие продавцы и покупатели пользуются именно этими малоинформативными показателями. За год средняя цена за квартиры выросла на 9% (331 тысяча рублей).
Наибольшее подорожание в Хабаровске за год было отмечено у однокомнатных квартир (22,8%). Примерно с таким же темпом дорожали квартиры на окраинах города (20,1%). В этих сегментах рынка жилье самое доступное и пользуется наибольшим спросом. То же можно сказать о квартирах, выстроенных в конце 1950-х - 1960-е годы, так называемых «хрущевках». За год в городе они подорожали на 20,8% - больше, чем квартиры других планировок. Несколько меньше выросла цена на малосемейки (18,5%).
А вот наиболее дорогие квартиры новой планировки выросли в цене в среднем лишь на 10%, а самые большие - вообще лишь на 5,7%.
Самыми невостребованными квартирами на рынке являются «сталинки». Особенно это относится к деревянным двухэтажным домам, которых еще хватает в Хабаровске. Когда-то они считались хорошим жильем, особенно если были со временем подключены к центральному отоплению и водопроводу. У них были большие комнаты, удобные планировки квартир, они строились из бруса и были достаточно теплыми. Многие считали за счастье получить такую квартиру и переехать в нее из какого-нибудь дощатого барака. Сегодня они уже многократно превысили срок службы и не могут считаться достойным жильем. Поэтому и цены за год на них выросли минимально, только на уровень инфляции (5,5%).
В районах массовых застроек последних лет, которые преобладают в районе престижности ближе к центру города, все дома современных планировок и с минимальным износом. Как следствие, прирост средних цен в этих микрорайонах и жилмассивах лишь немного превысил темпы инфляции за год и составил в среднем 7%.

Перспективы 2019 года

Неблагодарное это дело - прогнозы. Но без них тоже трудно жить, и хочется знать, что ждет рынок недвижимости Хабаровска в наступившем году.
Можно с уверенностью сказать, что рост продолжится, если не случится каких-либо катаклизмов. Но худшее, что может случиться, только добавит темпов роста рынку.
Большинство экономистов считают, что общая ситуация в экономике в 2019 году в лучшем случае останется на прежнем уровне, прирост внутреннего валового продукта если и будет, то минимальный. Инфляция, по расчетам, вырастет выше 5%, а ключевая ставка уже выросла и, видимо, Центробанк продолжит ее повышать, чтобы сдержать темпы инфляции. Все это влияет на ситуацию во всех отраслях экономики.
Непосредственно на строительную отрасль повлияют меры, узаконенные в принятых правительством в минувшем году документах. В первую очередь это касается перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Это увеличит стоимость строительства из-за необходимости девелоперам использовать банковские кредиты, так как ни у кого из них нет свободных денег, чтобы обеспечить финансирование строительства в полном объеме. Кредиты, как известно, бесплатными не бывают. Это в лучшем случае прибавит 10-15% к стоимости жилья.
Повышение ставки НДС повлечет рост стоимости еще, и не на 2%, так как, подорожают и материалы, и логистика, и сами строительные работы и т. д., и каждый из этих пунктов прибавит по 2%.
В итоге можно ожидать к концу года роста рынка жилья в городе не менее чем на 15-20%. Много это или мало? В Хабаровске в начале 2000-х годов рынок рос с темпом от 30% до 50%, в более близкие времена, в 2012 году, основной показатель рынка вырос на 27%.
Итогом 2019 года может быть средняя стоимость квадратного метра в городе в пределах 95-96 тысяч рублей, а, возможно, даже и выше.

Александр ХВОРОВ.