Что такое хорошо, что такое плохо

Цены на жильё определяют район, инфраструктрура, планировка

Радоваться или огорчаться, если цены на хабаровском рынке жилья второй месяц идут вниз? В марте стоимость среднего квадратного метра в городе уменьшилась на 0,25%, а в апреле снижение составило уже 0,49% (402,74 рубля).

С одной стороны, конечно же, хорошо. Квартиры становятся доступнее, хотя доступность эту можно назвать условной. Нет большой разницы между ценой квадратного метра за 107,5 тысячи или ровно за 107 тысяч рублей (средняя цена квадратного метра в двухкомнатной квартире новой планировки  в центре города).

Но с другой стороны, если рынок идет в сторону, противоположную инфляции и общему росту цен, то это грозит строительной отрасли крахом (снижение доходности инвесторов приводит к перетоку денег в другие сферы, снижение заработной платы влечет отток рабочей силы, снижение прибыли у строителей вынуждает их уходить в другие отрасли). Инфляция с начала года превысила 2%, при этом цена среднего квадратного метра за этот же период в Хабаровске выросла лишь на 2,3% за счет роста в январе и феврале на 1,9% и 1,2% соответственно.

Конечно, если у строителей до снижения цен были сверхдоходы, то они могут пережить незначительное падение цен. Но у наших строителей доходы назвать сверхвысокими язык не поворачивается. Львиная доля цены квадратного метра жилья на первичном рынке приходится на стоимость земли и ее оформление, а также на прокладку и подключение к инженерным сетям, всяческие согласования и экспертизы. А ценовая ситуация на первичном рынке самым непосредственным образом влияет на вторичный рынок.
В результате к началу мая средний квадратный метр в Хабаровске предлагался на продажу по цене 82226,72 рубля.

Снижение стоимости среднего квадратного метра отмечалось на широком фронте. У одно- и двухкомнатных квартир новой и улучшенной планировки - во всех районах престижности, как и у двухкомнатных «хрущевок». А это в общей сложности 60% всех предложений на рынке. Дешевел квадратный метр и в других сегментах рынка, что и дало в общей сложности снижение по городу почти на 0,5%.

Наиболее заметно упала в городе цена на квадратный метр у двухкомнатных квартир - в среднем по городу на 1,3%. У трехкомнатных квартир стоимость квадратного метра почти не изменилась и если ушла в минус, то только из-за трехкомнатных «хрущевок» на окраинах и ближе к центру.

А вот у трехкомнатных квартир новой планировки рост стоимости среднего квадратного метра продолжился, причем во всех районах престижности, с темпом от 0,2% в центре и ближе к центру, до 1% в районе средней отдаленности. На общем фоне снижения цены квадратного метра такая ситуация не кажется странной, так как трехкомнатные квартиры новой планировки - самое престижное и качественное жилье. Оно приобретается не для того, чтобы была какая-нибудь крыша над головой, а как минимум с целью улучшения жилищных условий.
А вот одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки, а также «хрущевки» и «брежневки» - как правило, приобретаются по необходимости и по средствам, а зачастую и в кредит. И по качеству они уступают большим квартирам новой планировки и соответственно цена квадратного метра у них должна быть значительно ниже. Так что если посмотреть на таблицу стоимости среднего квадратного метра, можно увидеть, что у трехкомнатных «хрущевок» на окраине города есть еще резерв для снижения, так как они пока превосходят даже цену квадратного метра у квартир новой планировки.

Еще более масштабно снижение цен в апреле наблюдалось на квартиры. В самом многочисленном сегменте вторичного рынка - у квартир новой планировки (60% всех предложений) цены снижались в восьми сегментах из двенадцати. А где снижения не было, то и рост был символическим, не превысившим 0,3%. Исключением стали только однокомнатные квартиры новой планировки в центре и на окраинах, где цены на них выросли в среднем на 1,3%. Это можно объяснить только сохранившимся спросом на такие квартиры.

Наиболее значительно упали цены на двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-4%) и на трехкомнатные «хрущевки» на окраинах (свыше -6%).

В целом же в снижении цен на квартиры лидировал центр города. Здесь общее падение составило почти 3% и произошло это, как уже отмечалось, в основном за счет двухкомнатных квартир новой планировки.

Анализ ситуации по типам планировок показал, что наиболее значительно снизились цены предложения на квартиры улучшенной планировки («брежневки»). В среднем по городу за месяц они стали предлагаться дешевле на 2,1%. Сегмент малосемеек самый узкий на рынке и не мог оказать заметного влияния на общую ситуацию, тем не менее, и здесь средние цены ушли вниз на 1,8%.

Анализ цен предложения по микрорайонам и жилмассивам подтвердил, что ситуация в городе не однозначная. В некоторых микрорайонах цены за месяц выросли, но в большинстве дружно ушли вниз. Так, в районе массовой застройки по улицам Рабочий Городок и Специалистов цены росли, причем наиболее активно на однокомнатные квартиры. К началу мая они здесь, а это всё квартиры новой планировки, предлагались на продажу по средней цене 3491 тысяча рублей.

Продолжился рост цен на самой дорогой окраине города - Базе КАФ. Особенно заметно поднялись здесь цены на одно- и трехкомнатные квартиры (4,3% и 2,8% соответственно). Продолжил дорожать в апреле и Авиагородок. Здесь лидерами роста стали двухкомнатные (4,3%) и трехкомнатные (2,8%) квартиры.

Первый микрорайон не зря носит свое название - здесь впервые в городе (в конце 50-х - в 60-е годы прошлого столетия) велась массовая комплексная застройка. Поэтому там преобладают самые распространенные в те годы в строительстве панельные «хрущевки». Сегодня они пользуются все меньшим спросом и приобретаются скорее по необходимости иметь крышу над головой. Вследствие этого квартиры здесь самые дешевые. Они даже дешевле, чем в большинстве окраинных микрорайонов. И цены на них продолжают снижаться. Так, однокомнатные квартиры здесь подешевели за апрель на 3,3% и сегодня предлагаются по средней цене 2625 тысяч рублей (дешевле только в Березовке).

Незначительным снижением отметился за апрель микрорайон «Строитель» (-0,74%). Хотя здесь и новые дома, и хорошие перспективы с инфраструктурой, но сегодня это, пожалуй, самый проблемный микрорайон. Главная причина - в отсутствии дороги, связывающей микрорайон с центром города. Здесь пока нет ни рабочих мест, ни школ, ни магазинов, всего один детский сад, до автобусных остановок приходится идти пешком не одну сотню метров. И каждое утро, и каждый вечер здесь наступает транспортный коллапс. В большинстве семей, проживающих в этом микрорайоне, имеются автомобили, и они вынуждены ехать на работу, вывозить детей в школы и сады в другие районы города. Автомобильные пробки по улице Пионерской растягиваются на несколько километров. Все это не прибавляет популярности микрорайону, тем более что жилищное строительство здесь продолжается, а из социальных объектов строится пока только торговый центр.

Примерно в такой же ситуации соседний микрорайон Флегонтова-Индустриальная, и здесь тоже отмечено снижение цен предложения на одно- и двухкомнатные квартиры.

Снижение цен наблюдалось в апреле в жилмассиве в районе топографического техникума и Северном микрорайоне. Наиболее заметно упали здесь цены на трехкомнатные квартиры (от 2% до 4%).

На окраинах значительное снижение цен предложения было отмечено на Красной Речке и в поселке имени Горького. Лидировали здесь трехкомнатные квартиры (-4,7% и -2,4% соответственно).

Если говорить о перспективах хабаровского рынка недвижимости, то ситуация складывается неоднозначная. С одной стороны, многолетние наблюдения показывают, что цены весной должны расти. А с другой стороны, они уже поднялись на такую высоту, что не соответствуют покупательной способности населения. Что подтверждает и тренд изменения стоимости среднего квадратного метра, который указывает на продолжение снижения цен. Хорошо это или плохо, сказать сегодня однозначно невозможно. Время покажет, а наиболее реально ситуацию можно будет спрогнозировать лишь к осени.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.