Что за дверью квартиры

Валерия Сергач: «На подвалах и чердаках можно зарабатывать»

Редакция газеты «Тихоокеанская звезда» организовала телефонную «горячую» линию по вопросам, касающимся общего имущества в многоквартирном жилом доме. На вопросы наших читателей отвечала специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения управления Росреестра по Хабаровскому краю Валерия Сергач.

- На многих многоквартирных домах в центре Хабаровска вывешены рекламные щиты. Могут ли собственники помещений в этих домах потребовать с фирм, которые их установили, плату за пользование стенами зданий?

- Да, это будет абсолютно законное требование. По действующему на сегодня в России законодательству, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома можно только с согласия всех собственников и с оформлением необходимых документов. Это может быть, например, договор аренды. Учтите, что если аренда заключается на срок менее одного года, договор не подлежит государственной регистрации - жильцы могут заключить его с фирмой, предпринимателем или каким-то другим юридическим лицом самостоятельно.

Жильцы дома вправе установить определенную общим собранием плату за использование стены, чердака, подвала своего дома и так далее. То же самое относится и к установке рекламных щитов на прилегающем к дому земельном участке, построенным во дворе торговым павильонам, киоскам и тому подобное.

- На первом этаже нашего дома располагается продуктовый магазин и почта. Эти помещения являются общей собственностью? Если да, то, значит, часть прибыли должна делиться между жильцами других квартир?

- Если помещения в вашем доме, а именно магазины, салоны, учреждения и так далее, оформлены на праве собственности на какое-то конкретное физическое или юридическое лицо, то эти помещения не являются общим имуществом. То же самое касается и помещений многоквартирного дома, относящихся к собственности государственных и муниципальных образований, - подвалам, чердакам и так далее.

- А что вообще относится к общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома?

- В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, общая долевая собственность в многоквартирном жилом доме - это помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В том числе: «межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Также сюда относятся земельный участок под самим домом и прилегающая к нему придворовая территория с элементами озеленения и благоустройства и все расположенные на ней и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Кстати, жильцы многоквартирных домов часто даже и не знают, что, помимо собственно самой квартиры, им принадлежит что-то еще. Однако по закону любой собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме действительно обладает также и долевой собственностью на общее имущество.

- Могу ли я, как собственник доли, распоряжаться общим имуществом по своему усмотрению?

- Собственник помещений в многоквартирном доме имеет право владеть и пользоваться общим имуществом. Но распоряжаться им отдельно от своей квартиры по своему усмотрению - продать, подарить, он не может.

Также нельзя выделить долю «в натуре» - как отдельный объект недвижимого имущества. Нельзя, соответственно, и продать ее третьему лицу, скажем, лестничную площадку или часть чердачного помещения. Общее имущество в принципе не может находиться в гражданском обороте, отдельно от самих жилых помещений в доме, поскольку отчуждение доли в общем имуществе может происходить одновременно только с отчуждением помещения (квартиры) или доли в данном помещении, принадлежащими собственнику в многоквартирном жилом доме.

По решению общего собрания жильцов, объекты общего имущества могут, например, передаваться в аренду иным лицам. Только должно обязательно соблюдаться условие, что при этом не нарушаются права и законные интересы иных граждан и юридических лиц.

На сегодняшний день российское законодательство разрешает собственникам использовать общее имущество в интересах жильцов, получая прибыль и направляя средства на благоустройство самого дома или придомовой территории.

- Каким образом оформляются права собственников на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому?

- Первым делом необходимо провести общее собрание собственников, сформировать земельный участок - установить его границы и размеры. Формирование земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, находится в юрисдикции органа государственной власти или же органа местного самоуправления. Затем участок нужно поставить на кадастровый учет. Перечень других документов, которые необходимо будет подготовить для регистрации доли на общее имущество, можно найти на стендах на первом этаже здания, где располагается управление Росреестра по Хабаровскому краю (ул. Карла Маркса, 74) и на интернет-сайте (на главной страничке любого поисковика наберите «Управление Росреестра по Хабаровскому краю»).

- Могу ли я, будучи владельцем квартиры в многоквартирном доме, оформить свою долю в общей собственности самостоятельно? Или жильцам нужно обязательно всем вместе и одновременно обращаться в управление Росреестра?

- Жильцам многоквартирного дома вовсе не обязательно отпрашиваться с работы и всем вместе одновременно толпиться в управлении, ожидая приема документов на государственную регистрацию. Вы можете обратиться к нам и самостоятельно. Собственник вправе в любое удобное для него время самостоятельно прийти в управление Росреестра и оформить документы на свою долю в общем имуществе многоквартирного дома, независимо от того, сделали ли уже это соседи.
Заявления о государственной регистрации принимаются как от лица собственников помещений в многоквартирном доме, так и от их представителей. Напомню, что последние должны представить нотариально удостоверенную доверенность либо протокол с решением общего собрания собственников.

- Но оформлять доверенность у нотариуса каждому владельцу квартиры нужно обязательно? Или будет достаточно решения общего собрания, которое уполномочит представителя?

- Достаточно одного решения общего собрания собственников. В нем необходимо указать полномочия на осуществление государственной регистрации доли в общем имуществе от имени собственников многоквартирного дома.

- Каким образом определяется доля собственности каждого жильца на прилегающий к дому земельный участок?

- Доля в общем имуществе каждого жильца - собственника пропорциональна размеру общей площади помещения (квартиры или ее части), находящейся в его собственности.

- Если собственники квартир объединены в ТСЖ, организацией оформления общего имущества занимается его председатель. А как быть, если имуществом дома распоряжается управляющая компания?

- Вряд ли руководителей управляющих компаний будут волновать вопросы оформления общего имущества граждан. Инициативу должны проявлять сами собственники, ведь это затрагивает их непосредственные интересы.

К слову, в Хабаровске свои права на общую долевую собственность в многоквартирных домах зарегистрировали пока единицы, хотя, наверняка, многие хабаровчане были бы не прочь максимально эффективно использовать принадлежащее им общее имущество. Наверное, здесь не обойтись без инициативных людей, готовых взять на себя организационные вопросы. Могу предположить, что в ближайшем будущем такая процедура станет обычной практикой - правовая культура постепенно входит в нашу жизнь и становится ее неотъемлемой частью.

- С чего начинать процедуру оформления права на общую собственность - земельный участок? Куда обращаться? Могут ли мне отказать?

- Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка. Хабаровчане, к примеру, должны обращаться в администрацию города.

Формирование земельного участка возможно по обращению любого собственника помещения в данном доме, в том числе и не уполномоченного на то общим собранием.

Орган власти или местного самоуправления вправе отказать владельцу помещения в многоквартирном доме в оформлении прав на долю в общем имуществе только в том случае, если документы были оформлены ненадлежащим образом. Откажут в оформлении доли в общем имуществе и тем, кто не является собственником помещения в данном доме.

Далее жильцам необходимо заказать межевой план - его могут изготовить в любой межевой организации. Затем нужно обратиться в кадастровую службу (она расположена в Хабаровске по ул. Герасимова, 31). После того, как специалисты службы проведут государственный кадастровый учет, вам выдадут кадастровый паспорт на земельный участок.

- Если собственники квартир не оформили свои права, значит ли это, что общее имущество многоквартирного дома им не принадлежит?

- Право на общее имущество возникает в силу прямого указания закона, т.е. независимо от волеизъявления самого собственника. Государственная регистрация в этом случае не обязательна, она носит лишь правоподтверждающий характер.
Регистрировать его или нет - ваше право. Но даже если вы этого не сделаете, это не означает, что у подъезда или земельного участка вокруг дома появится какой-то другой хозяин. Подъезд многоквартирного дома или его двор уже не являются общественным местом, это - общее имущество владельцев квартир. И любой посторонний человек должен понимать, что он находится на территории общего имущества жильцов дома.

- Какие документы нужны для государственной регистрации прав на общее имущество в многоквартирном жилом доме?
- Вы должны составить заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости. Сделать это можно непосредственно на месте, в управлении Росреестра. От вас требуется квитанция об уплате пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в размере 100 рублей за каждого собственника помещения). Также необходимо представить устав ТСЖ и документ об избрании председателя и/или иного члена правления ТСЖ, которому поручено представлять интересы его членов при регистрации прав - им может быть протокол общего собрания членов ТСЖ.

Кадастровый паспорт на земельный участок, кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Наконец, у вас должно быть решение общего собрания собственников или какое-либо иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме с указанием размера долей в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Здесь же указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и правоустанавливающий документ на помещение - если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРП.

- Сосед по лестничной площадке соорудил рядом с квартирой кладовку для хранения овощей. Я возражаю, потому что при этом он перекрыл проход к оконному проему. А сосед утверждает, что раз лестничная площадка общая, он имеет право пользоваться своей частью...

- Ваш сосед не прав. Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, составляющие общее имущество.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Следовательно, право собственности у лица, самовольно присоединившего общее имущество к своему помещению, не возникает и, соответственно, не может быть зарегистрировано. Чтобы определить порядок пользования данным помещением, вам необходимо собрать общее собрание собственников, на котором необходимо решить соответствующий вопрос.