Что же будет с ценами и с нами

В районах новостроек цены на квартиры росли быстрее

В Новый год принято подводить итоги и намечать планы. Почему бы и нам не заняться итоговым анализом состояния рынка недвижимости Хабаровска в 2011 году, не сравнить его с другими годами, не попытаться определить перспективы его развития.

Итоги декабря

Прогноз на последний месяц года полностью оправдался. Средний квадратный метр в городе подорожал за декабрь на 2,1% и к концу месяца предлагался на продажу по 63176,69 рубля.

С опережающим темпом дорожал средний «квадрат» у однокомнатных квартир. Его рост за месяц составил 4,2%. Решающее значение в этом имело то, что средняя площадь предлагаемых на продажу однокомнатных квартир новой планировки выросла только на 0,9%, а средняя цена на них - на 5,9%. При этом однокомнатные квартиры новой планировки составляют свыше половины всех предложений однокомнатных квартир в городе. Такая ситуация говорит о повышенном спросе на маленькие квартиры, что и влечет опережающий рост цен на средний квадратный метр у них.

А вот  падение цен на квадратный метр у однокомнатных «сталинок» в среднем по городу на 5,2% существенного влияния на общегородской показатель не оказало, так как их доля в предложении однокомнатных квартир составляет менее 8%.
Анализ стоимости квадратного метра по районам престижности еще раз подтвердил, что более популярно жилье в центре города и в районах близких к нему. Поэтому  наивысший темп роста цен на средний квадратный метр в центре города - 2,2% и около 2% в ближайших к нему районах и жилмассивах. А на окраинах он поднялся в цене лишь на 0,5%.

В целом по городу сохраняется тенденция опережающего роста цен на квадратный метр у наиболее дешевого жилья: «хрущевок» и «брежневок», особенно на окраинах, а в центре только у одно- и двухкомнатных квартир этих планировок.
У квартир же новой планировки средний квадратный метр дорожает достаточно ровно по всему городу. Но здесь есть особенности. Опережающим темпом, как уже было отмечено, растут цены у однокомнатных квартир новой планировки по всем районам престижности, но особенно в районах новой застройки, где за месяц цены поднялись почти на 4%. На 3% подорожал квадратный метр и у самых больших квартир этой планировки в центре города.

В итоге по стоимости среднего квадратного метра в центре лидируют квартиры новой планировки, что вполне объяснимо, на втором месте «хрущевки», дальше с большим отрывом идут «брежневки» (квартиры улучшенной планировки) и «сталинки» (см. таблицу на 2-й стр.). На окраинах же ситуация сильно отличается. На первом месте по цене среднего «квадрата» стоят «малосемейки» (их здесь больше половины всех городских предложений), на втором и третьем месте соответственно «хрущевки» и «брежневки», и только на четвертом месте квартиры новой планировки. Это говорит о недооцененности квартир новой планировки на окраинах и переоцененности квартир устаревших планировок.

Анализ цен на квартиры показал, что наиболее активно в декабре росли цены предложения в районе престижности средней отдаленности, то есть там, где интенсивно ведется жилищное строительство. В конце года сдается много новостроек и на рынке жилья появляются новые предложения. Казалось бы, цены должны снижаться, но это не происходит из-за завышенного порога ожидания продавцов, которые равняются на средний уровень цен и прибавляют к ним еще какой-то процент на торг, на эксклюзивное качество своей квартиры, на инфляцию и т.п. В итоге, например, однокомнатные квартиры в этом районе престижности выросли в цене на 6%, а двухкомнатные еще больше - на 6,6%.

Менее активно подрастал центр города и район престижности ближе к центру. Но и здесь показатели роста составили от 2,5% у однокомнатных до 4,7% у двухкомнатных квартир.

Из микрорайонов и жилмассивов в декабре выделялись высокими темпами роста цен район остановки «Памятник партизанам» и улицы Демьяна Бедного (5,8%), Первый микрорайон (4%), Овощесовхоз (4,3%), район улицы Флегонтова и новый квартал Строителей (3,4%), район станции Хабаровск-2 и Южный микрорайон, Пятая площадка и База КАФ.

Итоги квартала

Последний квартал года, как и ожидалось, стал самым активным на рынке жилья Хабаровска, на него пришлось более 40% прироста цен рынка жилья в городе за прошедший год. За три последних месяца 2011 года средний квадратный метр по городу вырос в цене на 6,3% (3755,85 руб.). Среднемесячный темп роста за этот период составил 2,07%.

Наиболее заметно за последний квартал поднялись цены предложения на однокомнатные квартиры (13%), в том числе «малосемейки» подорожали больше всех типов квартир - на 14,2%.

Незначительно от них отстали квартиры новой планировки (12,4%). А меньше всех поднялись цены предложения на «сталинки» (4,2%), что вполне объяснимо, так как спрос практически отсутствует на большинство предлагаемых на продажу квартир этой планировки из-за их низких потребительских качеств. Из районов престижности по итогам квартала лидируют районы ближе к центру (12,6%) и средней отдаленности (11,5%). Центр города по темпам роста за квартал находится на последнем месте (8,3%).

Из микрорайонов наиболее заметно выросли цены предложения на квартиры в Южном (11,3%) и Северном (10%), в микрорайоне Большая-Вяземская (9,5%) и Прибрежном (8,7%). Незначительно снизились цены на отдельные виды жилья за квартал в районе 38-й школы (одно- и трехкомнатные квартиры) и в районе остановки «Топографический техникум» (одно- и двухкомнатные «хрущевки»).

Итоги года

В минувшем году на рынке жилья Хабаровска сложилась, можно сказать, классическая ситуация с темпом роста. С января по май он повышался со среднемесячным темпом 0,92%. Некоторое его снижение имело место в марте, и это тоже характерно для одного из весенних месяцев. Летом рынок начал потихоньку замирать от 1,1% в июне до 0,5% в августе, при этом следует отметить, что рост все-таки продолжался, хотя и с небольшим средним месячным темпом 0,77%. В сентябре рынок начал активно расти, что тоже является типичным для нашего города. Среднемесячный темп за сентябрь-декабрь составил 1,94%. В итоге средний квадратный метр за год в Хабаровске вырос на 15,7% (на 8556,3 руб.).

2011 год можно сопоставить по итогам и среднемесячному темпу с несколькими годами на рынке жилья в Хабаровске: 2000 год - рост 16,7%, 2005 год - рост 17,9%, даже 2010 год очень похож на минувший, хотя темп после кризиса был несколько ниже, а итоговый прирост составил лишь 9,1%.

Особенностью завершившегося года на рынке жилья стал высокий рост цен предложения на однокомнатные квартиры (почти 26%). В первую очередь это коснулось квартир новой планировки в центре города. Если в конце 2010 года однокомнатная квартира новой планировки в центре стоила в два раза дороже такой же квартиры на окраине, то в декабре 2011 года превосходство в цене было уже трехкратным.

Самый высокий рост цен предложения по итогам года наблюдался в Прибрежном микрорайоне (33%) в основном за счет роста цен на двухкомнатные квартиры. На 21-25% выросли цены предложения в центре города, в районе 68-й школы, в Первом микрорайоне и в районе остановки «Памятник партизанам».

Цены предложения в районах новостроек (Флегонтова, квартал Строитель, Краснодарская и др.) выросли на все типы квартир со средним темпом около 25%.

На окраинах города рост был скромнее и мало где превзошел 20%. А наиболее значительный рост цен предложения в окраинных жилмассивах наблюдался в районе станции Хабаровск-2 и в Авиагородке за счет однокомнатных квартир, подорожавших на 38-42%. На 20% выросли цены на жилье в Южном микрорайоне.

Самый незначительный рост средних цен по итогам года был отмечен в Березовке (5%) и на Красной Речке (6,4%).

Перспективы 2012 года

Если не брать в расчет конец света, который нам пророчат некоторые провидцы, то можно попытаться предположить, как будет развиваться рынок недвижимости в Хабаровске в 2012 году.

Возможны несколько вариантов: оптимистичный, пессимистичный и умеренный. Первый вариант возможен, если внешнеэкономические условия позволят не снижать объемы экспорта сырьевых ресурсов по достаточно высоким ценам. А в результате выборов на пост президента Российской Федерации будет избран человек, способный за год создать такие условия экономического развития в нашей стране, что позволит поднять внутренний валовой продукт на 5-6% и снизить инфляцию до 3-4%.

В этом случае рынок недвижимости может развиваться более высокими темпами, чем в году минувшем, и по итогам года стоимость среднего квадратного метра может увеличиться на 25-30%.

Второй вариант развития событий возможен в случае прихода очередной глубокой волны финансового кризиса, распада Евросоюза и «схлопывания» китайской экономики.

В результате сократится экспорт, произойдет сворачивание ряда отраслей производства, в том числе строительство жилья. Покупательская способность населения сократится, и как следствие - рынок сожмется до минимума, цены могут упасть на 5-10% и даже до 20% в годовом исчислении.

Но наиболее вероятный сценарий умеренный. Это если вторая волна кризиса не накроет нас с головой, Европа сохранит единство и сумеет решить свои финансовые проблемы. Цена на нефть на мировых рынках в течение года сохранится на уровне не ниже 100-105 долларов за баррель, и объемы нашего нефтегазового экспорта останутся на высоком уровне.
Развитие экономики в стране, намеченное на ближайшие годы, будет успешно осуществляться, ВВП вырастет на 3,5-4%, а инфляция продолжит снижение. В этом случае и строительная отрасль будет развиваться успешно. Продолжится государственное финансирование жилищных программ поддержки различных слоев населения. И, несмотря на возможное сокращение коммерческими банками ипотечных программ, рынок жилья будет расти. Его поступательное движение в нашем городе сохранится. Стоимость среднего квадратного метра к концу 2012 года может подняться на 12-15% и составить 70,5-72,5 тысячи рублей.