Дальневосточная ипотека выстроила хабаровчан в очередь на новое жильё

Дальневосточная ипотека выстроила хабаровчан в очередь на новое жильё
Константин Юрченко: «Проектное финансирование идет через банки, а там предусматриваются проценты, которые платит застройщик»

Отдельные риэлторские конторы Хабаровска даже формируют сегодня «листы ожидания» из хабаровчан, желающих приобрести квартиры на самых разных стадиях застройки, вплоть до котлована.
«Когда у нас появилась дальневосточная ипотека, которая подразумевает приобретение жилья только в первичном жилом фонде, то, естественно, спрос на квартиры в новостройках вырос, - объясняет директор одного из агентств недвижимости Ольга Филитович. - Все квартиры, которые были, быстро раскупили. И сейчас на рынке определенный дефицит». 
Поэтому, по словам Ольги Филитович, кто-то из хабаровчан действительно находится сегодня в «листах ожидания», а кто-то решил не пользоваться ипотекой, а брать квартиры на вторичном рынке.
Хотя саму ситуацию особо благоприятной не назовешь.
- Например, узнал человек про дальневосточную ипотеку, захотел в нее вступить, - продолжает Ольга Филитович. - Для начала мы объясняем, что по ней можно купить жилье непосредственно только у застройщика. А первое, что сделали застройщики в Хабаровске, увидев ажиотажный спрос, - подняли цену на квадратный метр.
То есть сначала кажется, что сама двухпроцентная ипотека недорогая, но стоимость-то квартиры высокая. Люди начинают считать, проходит месяц-два, и они покупают жилье все-таки на вторичном рынке жилья по обычным ипотечным условиям.

Так есть или нет жилье?

Молодая семья Рубановых из Хабаровска, Сергей и Дарья, уже пятый год стоит в очереди по программе «Жилье для молодых семей». Казалось бы, за это время можно как раз пять раз въехать в новое жилье. Но нет. 
Сергей рассказывает, что в прошлом году им позвонили и сказали, что из-за того, что кто-то отказался, их очередность сдвинулась. И они могут принести договор на приобретение выбранной квартиры для дальнейшей процедуры оформления, но все это необходимо сделать в трехдневный срок.
- За отведенное время найти квартиру в новостройке оказалось невозможным, - говорит Сергей. - К какому только застройщику мы ни обращались, все квартиры оказались раскуплены. Остались только с большой квадратурой, самые дорогие.
Действительно ли на первичном рынке сегодня такой ажиотаж? В министерстве строительства Хабаровского края, где еженедельно проводят мониторинг ситуации, уверяют - картина преувеличена.
- По нашей последней информации, на 9 июня зафиксировано 1202 свободные квартиры на первичном рынке, - говорит заместитель министра строительства по экономическим вопросам Наталья Лыскова. - Средняя стоимость квадратного метра составляет 81 тыс. руб.
И не сказать, что рост цен на жилье произошел значительный. Конечно, говорит замминистра, у нас есть застройщики, которые позиционируют возводимое жилье как «бизнес-класса». Цена квадрата в таких новостройках начинается от ста тысяч и может достигать 120-128 тыс. руб.
Тем временем, директор одной из фирм-застройщика Константин Юрченко объясняет - минстрой ведет общую статистику. На самом деле ажиотаж действительно есть. Но касается он конкретно взятых строительных объектов.
- Действительно, сегодня есть на продажу много квадратных метров первичного рынка, - говорит Константин Юрченко. - И, в принципе, люди могут из чего-то выбирать. Но интерес вызывают какие-то конкретные проекты.

Например, ажиотаж у нас сейчас вокруг проекта «Петроглиф-парк», четвертая очередь, дом на 245 квартир. В нем единственном на сегодня осталась жилая площадь на продажу. Так, в третьем по счету доме из этой группы квартиры бронировались заранее.
Оно и понятно. Район неплохой, совсем рядом с центром, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности.

Застройщиком быть непросто

То есть человек хочет жить в конкретном месте, иметь в собственности определенное количество квадратов, на определенном этаже, плюс чтобы из окна открывался определенный пейзаж, и так далее. А ведь в каждом доме ограниченное количество тех же однокомнатных, двухкомнатных квартир. Поэтому про скупку жилья на уровне котлована - это правда.
Но почему же растут цены на жилье? Дело здесь не только в двухпроцентной ипотеке и повышенном спросе на квартиры (хоть это и не исключается). Константин Юрченко говорит, что рост цен на возводимые квадраты зависит, прежде всего, от удорожания строительных материалов. А ведь больше половины из них импортного производства. Само собой, рост себестоимости строительства напрямую отражается и на ценах за квартиры.
- Застройщик поневоле вынужден поднимать цены, чтобы компенсировать свои затраты, - говорит Константин Юрченко. - Кроме того, проектное финансирование идет через банки, а там предусматриваются проценты, которые платит застройщик. Раньше такого не было.
Что же касается дальневосточной ипотеки, то, по словам Константина Юрченко, безусловно, она повлияла на спрос. Но при этом на сегодня в крае строится не так много интересных жилых проектов, которые действительно могут привлечь покупателя. Если бы таковых было достаточно, то и механизм регулирования цены на новые квартиры был бы рыночным.
Еще один важный момент. Сегодня застройщик не имеет права вкладывать в строительство средства дольщиков. Деньги лежат в банке на особых счетах. С одной стороны - это надежная страховка для самих дольщиков, чтобы не попасть в разряд обманутых. С другой - все-таки неудобства для застройщиков.
Раньше застройщик напрямую получал деньги от дольщиков и вкладывал их в строительство. Сейчас деньги дает банк, и оборачиваемость их существенно удлинилась по срокам.
- То есть, проще говоря, если раньше я, формируя бюджет проекта, понимал, что мне нужно сто рублей на его строительство, - объясняет застройщик. - Далее, скажем, я собрал с дольщиков сто десять рублей. На сто строится первый объект, а оставшиеся десять я беру и направляю на реализацию другого проекта. И строительство шло параллельно.
Сейчас такого варианта нет. 

Игра в одни ворота

Сейчас застройщик берет деньги в банке, в котором средства дольщиков лежат на специализированных счетах эксроу. И имеет право взять их и пустить на новый проект только после того, как завершит первый, как только будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в нем. То есть параллельной реализации проектов уже нет. 
Но не у каждого застройщика есть достаточного объема оборотные средства на открытие нового проекта без завершения предыдущего. Все это сделано, безусловно, в пользу участников долевого строительства.
- Но, с точки зрения взаимодействия застройщика с банками, это игра в одни ворота, - считает Константин Юрченко. - Я искренне недоволен общением с банками и считаю, нас загнали в настоящую кабалу.  Приведу аналогию. Вспомните, например, ОСАГО. Механизм, введенный государством и четко расписанный - кто из участников процесса по каким правилам играет. Государство ввело ограничения по процентам, по суммам страховых взносов. Процесс сегодня нормальный и обоюдовыгодный. Что же касается нашей ситуации - нам сказали: «Идите в банки, они вам дадут процентное финансирование».
А вторую часть по каким-то ограничениям не сделали. Банки как работали, так и работают. 
- То есть как будто бы я пришел к ним просить кредит, - возмущается застройщик. - Но я не сам туда пришел. Меня, можно сказать, привели! И я вроде как выполняю государственную волю. Но позиция банков такова: «Спасибо государству, что тебя ко мне привели, но далее мы будем играть исключительно по нашим правилам».
Кроме того, ситуация сложилась не совсем рыночная, потому что сегодня, по словам застройщика, в Хабаровске максимум три банка, которые предлагают свои услуги в части финансирования на строительство. Конкуренции между ними нет, так как условия примерно одинаковые. Соответственно, нет выбора и у застройщика.
К слову, при достаточном объеме средств дольщиков, поступивших на счета эксроу, проценты снижаются. Но, в противовес, банк включает в договор свои обязательные услуги, и в среднем застройщик вынужден выплачивать от шести до восьми процентов годовых. Сумма немаленькая.

Не равняйте всех под одну гребенку

Понятно, что введенная система преследует одну цель - защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Однако у Константина Юрченка на этот счет свое, отличное от других мнение.
Он уверен, что, какой бы плохой не был застройщик, в государстве имеется достаточно контролирующих органов, которые своевременно могли бы отследить нарушения в строительстве, а также не допустить хищения денег дольщиков на начальном этапе.
- Ну, вы же видите проблемы, видите, что объект не строится, ну так проводите своевременно проверки, пока деньги дольщиков еще на месте! - возмущается застройщик. - Принимайте оперативно какие-то меры, пишите предписания. Привлекайте правоохранительные органы, арестовывайте счета, в конце концов, пока деньги куда-нибудь не уехали. Это же можно все делать.
Тем не менее, государство пошло по другому пути - одни правила игры для всех. Может быть, проще создать какой-либо реестр недобросовестных и ответственных застройщиков с тем, чтобы вторым давать преференции.

Юлия ВОЛКОВА.


Дальневосточная ипотека - новая программа, инициированная российским правительством. В ее рамках молодые семьи смогут построить или приобрести в кредит жилье на Дальнем Востоке. Условия по ипотеке - льготные: процентная ставка - 2% годовых; сумма кредита - до 6 млн рублей. Первоначальный взнос - от 20% стоимости жилья; минимальный срок кредита - 3 года, максимальный - 20 лет. 
Программа будет действовать до конца 2024 года. Предполагается, что за этот срок ипотеку оформят 147 тыс. раз. Источники финансирования - Фонд развития Дальнего Востока и госпрограмма по развитию Дальнего Востока. Всего на программу выделено 450 млрд рублей.





15.08.2020 12:09
Михаил Дегтярёв впервые вручил лучшим выпускникам края премии им. Н.И. Гродекова
Врио губернатора края посетил детский центр "Созвездие" и пообщался в неформальной обстановке с участниками форума «Яблоко Ньютона»

14.08.2020 12:14
Если навести порядок, то рыба станет доступней
Коренные малочисленные народы (КМНС) Хабаровского края крайне не устраивает нынешний порядок распределения квот на путину.

14.08.2020 10:28
Противовирусную вакцину ожидаем осенью
Поставку вакцины от коронавирусной инфекции ожидают в Хабаровском крае в октябре-ноябре.

14.08.2020 10:13
Михаил Дегтярев в правительственной комиссии
Михаила Дегтярева в состав правительственной комиссии по вопросам социально-экономического развития Дальнего Востока

14.08.2020 10:07
Отчего новостройки в цене вдруг выросли?
В краевом минстрое рост цен регулярно отслеживают и застройщиков «пытают» - отчего такой рост вдруг.



07.08.2020 10:15
Опасения уходят, стабильность возвращается
Сверхколебания на рынке недвижимости Хабаровска, вызванные эпидемией коронавируса, закончились, и рынок возвращается к своим обычным темпам развития.

11.07.2020 00:00
Звон капели слышишь? Значит, дыры в крыше!
Одним из наиболее популярных видов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах летом становится ремонт крыш. Подтверждает такую статистику Комсомольск-на-Амуре.


Как бы вы оценили материальное положение вашей семьи?




 
Яндекс.Метрика