Дешевеет метр, а не квартиры

Снижение рынка жилья Хабаровска продолжается. За март средняя стоимость квадратного метра по городу упала на 863 рубля (-1,23%) и составила к началу апреля 69456 рублей. А с начала года этот основной показатель рынка недвижимости стал дешевле на 1571,2 рубля. Это при том, что в январе наблюдалось небольшое повышение средних цен, которое продолжило осенний рост. Среднемесячный темп падения за первый квартал текущего года составил -0,73%.
Стоимость квадратного метра
Наиболее значительное снижение средних цен квадратного метра в городе наблюдалось у двухкомнатных квартир, в среднем по городу на 2,2%. При этом самое существенное падение было отмечено у квартир новой планировки в центре города (-3,3%) и на окраинах (-2,9%).
У однокомнатных квартир дешевле стали предлагать на продажу квадратный метр у квартир в центре города и в районе престижности ближе к центру. В среднем по городу квадратный метр у однокомнатных квартир подешевел на 1,7%.
Квартиры новой планировки, составляющие больше половины всех предложений на рынке жилья Хабаровска, как правило, и определяют основные тенденции рынка. За март квадратный метр у квартир этой планировки подешевел по городу в среднем на 1,7%.
Но если в центре города цены предложения на квадратный метр у квартир новой планировки продолжали снижаться с темпом от -5,6% у однокомнатных до -3,3% у двухкомнатных и -2% у трехкомнатных, то в остальных районах престижности все было не так однозначно.
Ближе к центру незначительно подешевел квадратный метр у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки (-0,5% и -0,3% соответственно), а у трехкомнатных он стал дороже на 1,3%.
В средней отдаленности от центра квадратный метр потерял в цене только у двухкомнатных квартир новой планировки (-1,8%), а у одно- и трехкомнатных квартир он стал дороже (0,4% и 2,6% соответственно).
На окраинах города у квартир новой планировки меньше стали запрашивать за квадратный метр у двух- и трехкомнатных квартир (-2,9% и -5% соответственно), и дороже у однокомнатных квартир (1,9%).
Интересная ситуация с ценами на квадратный метр наблюдалась в марте у «хрущевок». В большинстве сегментов средняя стоимость квадратного метра у них росла. Наиболее значительно у трехкомнатных «хрущевок». Ближе к центру рост составил 8%, на окраинах 2,2%, существенно в средней отдаленности и незначительно в центре.
У квартир улучшенной планировки средняя стоимость квадратного метра тоже росла, но в основном на окраинах (0,6%) и у одно- и трехкомнатных в средней отдаленности (1,6% и 3,2% соответственно).
Такая картина динамики цен квадратного метра свидетельствует о том, что жилье нашим согражданам требуется, но из-за недостатка средств приходится довольствоваться малым - «хрущевками» и «брежневками» на окраинах или в средней отдаленности. А если повезет накопить или есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом, то можно замахнуться и на большую квартиру новой планировки в районе массовой застройки последних лет, как, правило, ближе к центру и в средней отдаленности.
Цены на квартиры
В марте средняя цена предложения на квартиры в городе сохранилась на уровне февраля, а вот относительно января уменьшилась на 3%, или в среднем на 116 тысяч рублей.
Существенно дешевле стали запрашивать в марте за одно- и трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-7,5% и -3,6% соответственно), за квартиры улучшенной планировки всех размеров здесь же (от -0,3% до -4%) и однокомнатные «хрущевки» (-2,9%).
В средней отдаленности от центра упали цены на однокомнатные «хрущевки» (-6,7%) и квартиры улучшенной планировки (-3,3%), а также двухкомнатные квартиры этой планировки (-3,7%).
На окраинах города в минусе оказались трехкомнатные (-3,8%) и двухкомнатные (-0,8%) квартиры новой планировки, двухкомнатные квартиры улучшенной планировки (-2,4%), а также двухкомнатные (-0,8%) и трехкомнатные «хрущевки» (-0,5%).
Анализ цен на квартиры по различным сегментам рынка показал, что цены не только снижались, но и росли. Поэтому средние цены в городе остались на уровне февраля. За счет каких же сегментов рынка это произошло?
Наибольшие показатели роста цен были отмечены в средней отдаленности от центра города. Здесь заметно дороже стали запрашивать за трехкомнатные квартиры всех планировок, а в среднем цена на них выросла на 2,3%. Трехкомнатные квартиры новой планировки здесь подорожали на 3%. Однокомнатные квартиры новой планировки здесь подорожали на 28,5 тысячи рублей (1%), а двухкомнатные «хрущевки» более чем на 127 тысяч рублей (4,8%).
В центре города тоже наблюдался рост в некоторых сегментах. Так двухкомнатные квартиры новой планировки подорожали на 2,4%, а «хрущевки» на 2,3%. На 3% дороже за месяц стали предлагать на продажу трехкомнатные «хрущевки».
Но наиболее активно дорожали самые доступные квартиры - однокомнатные на окраинах. Здесь цены предложения выросли в среднем на 3,5%. При этом на квартиры новой планировки они поднялись на 4,3%, на «хрущевки» - на 3,8% и на квартиры улучшенной планировки - на 1,3%.
Все говорит о том, что на рынке жилья Хабаровска спрос сохраняется, но поскольку возможности населения по приобретению квартир заметно снизились, пик спроса смещается в сегменты самого дешевого жилья. Как следствие, на фоне сокращения объема предложений, отмечается существенный рост цен в этих сегментах.
Цены в жилмассивах и микрорайонах города
В районе престижности ближе к центру жилье в микрорайонах дешевело в основном за счет одно- и двухкомнатных квартир. Наиболее значительно за март упали цены в микрорайонах старой постройки: Большая-Вяземская (-4,4%), Первый микрорайон (-4,8%), 68-я школа (-6,4%). В микрорайоне Рабочий городок снижение цен было отмечено только на двухкомнатные квартиры, и в итоге общее снижение было незначительным (-1,2%). А квартал Строитель, где все жилье предлагается на продажу новое, был отмечен рост цен на двух- и трехкомнатные квартиры и средний показатель превысил 10%.
В подавляющем большинстве жилмассивов средней отдаленности от центра города был отмечен рост цен на квартиры. Максимальное было в районе остановки «Топографический техникум» (4,4%), менее активно росли  цены в других микрорайонах с темпом от 0,5% до 1,3%. Лишь в Северном микрорайоне было отмечено снижение средних цен за счет двух- и трехкомнатных квартир. При этом однокомнатные квартиры здесь подорожали почти на 13%.
В окраинных микрорайонах снижение цен на жилье было незначительное. Самое существенное - в Авиагородке (-1,5%) и в Южном микрорайоне (-0,9%). В остальных снижение цен не превышало 0,5%. А вот рост средних цен в некоторых микрорайонах на окраинах города был отмечен существенный. Так, на Базе КАФ он составил 6,5%, на Пятой площадке - 4,5%, в Березовке - 3,8%.
В марте наиболее ярко проявилась тенденция: дальше от центра - меньше снижение цен. А в некоторых жилмассивах и сохранение их уровня или даже рост.
Тенденции рынка
Спад на рынке недвижимости вынуждает людей обратиться к давно забытым и, как казалось, навсегда ушедшим явлениям. Снова выходит на сцену бартер или, попросту говоря, обмен жилья.
Главная причина - недостаток наличных денег у потенциальных покупателей, а с ипотечными кредитами в нынешней экономической ситуации не каждый решится связываться. В результате число сделок на вторичном рынке жилья и объем договоров долевого участия сокращаются. Есть и еще одна причина, из-за которой обмен ожил и может успешно развиваться. Большинство горожан не верят, что цены на недвижимость в ближайшие год-два пойдут вверх, и поэтому не спешат с покупкой. Из-за этого продать квартиру становится все сложнее, и люди ищут иные варианты улучшения своих жилищных условий.
Так что в скором времени можно ожидать на рынке увеличения количества сделок по обмену квартир. Наиболее заметную долю подобных предложений могут занимать типичные варианты, когда хотят уменьшить площадь и получить доплату либо увеличить ее с небольшой доплатой.
Пока подобных предложений не много, но такая тенденция появилась и может сохраниться на ближайшие годы.
Александр ХВОРОВ.