Дешевое - дорожает, дорогое - дешевеет

За III квартал текущего года основной показатель рынка недвижимости, квадратный метр, вырос в цене на 2,74%, или на 2232,31 рубля, что составило 64% от всего роста за текущий год. В итоге к концу сентября средний показатель стоимости квадратного метра по городу составил 83248,18 рубля.

Такой тренд на повышение сохраняется на рынке уже второй квартал. А всего с начала года квадратный метр жилья в городе подорожал на 4,4% (3497,57 рубля). Несколько сдержал цены первый квартал года, когда рынок снизился на 0,9%.

Основными причинами снижения стало то, что предшествующие месяцы, в конце 2018 года, цены на жильё уж очень стремительно рванули вверх, поэтому снижение рынка в начале текущего года стало своеобразной коррекцией.

В последующие месяцы цены стабильно росли. Даже  летом, когда в городе, как правило, отмечалось снижение или стагнация, в этом году рынок приостановился лишь в июле, а в августе снова рванул вверх.

Такой стабильный рост рынка можно объяснить переходом с июля на новые правила финансирования жилищного строительства.

Если раньше любая строительная компания, получив участок под застройку, начинала собирать деньги с граждан и на эти деньги строила, теперь же строить можно либо на собственные средства, либо взяв кредит в банке.

У небольших компаний денег даже на начало строительство нет, и они вынуждены идти на поклон в кредитные организации. Но далеко не каждому застройщику там пойдут навстречу и выделят деньги.

Поэтому многие компании уходят со строительного рынка, и остаются на нем самые крупные. Все это сокращает и без того сжимающийся рынок строительства жилья, что влечет рост цен на нем.

За третий квартал наибольшие показатели роста стоимости квадратного метра жилья в городе были отмечены у малосемеек и «хрущевок» (7,7% и 5,3% соответственно).

Они пользуются наибольшим спросом как самые доступные по цене. По районам престижности наиболее популярны квартиры в микрорайонах и жилмассивах, расположенных ближе к центру города, в итоге квадратный метр там подорожал на 5,3%.

На окраинах города люди вынуждены приобретать жилье из-за ограниченности средств, поэтому там тоже квадратный метр поднялся в цене (4,3%). Ведь который год снижаются реальные доходы наших сограждан.

Наибольшим спросом у покупателей пользуются двухкомнатные квартиры, в результате цена предложения на квадратный метр в них выросла за квартал на 4,4%.

В центре города квартиры покупают реже из-за высоких цен, спрос снижается, падает и стоимость квадратного метра в этом сегменте. За минувший квартал он стал предлагаться на продажу дешевле на 2%.

Еще стремительнее за этот период упали в центре города цены на квартиры (3,3%). Здесь они всегда были самыми высокими, а при уменьшении реальных доходов, в первую очередь, покупатели игнорируют самые дорогие товары.

Это подтверждается и тем, что цены на трехкомнатные квартиры по всему городу также упали в цене из-за снижающегося спроса (-1,2%).

При этом выросли за квартал цены на одно- и двухкомнатные квартиры (1,8% и 5,3%), на окраинах города (4,9%) и на малосемейки (13,2%).

То есть в тех сегментах, куда, прежде всего, стремятся покупатели жилья с низкими доходами.

Даже рост ипотеки не способен существенно поменять этот тренд, так как люди уже научились понимать суть кредитов, когда занимаешь чужие деньги, а отдавать приходится свои и в большем количестве.

Любопытная ситуация с ценами сложилась у квартир улучшенной планировки и «хрущевок». За три последних месяца, при росте стоимости квадрата у «хрущевок», упали по городу средние цены на них (-2,7%).

Это говорит о том, что уменьшились площади таких квартир, выставленных на продажу. Противоположная картина сложилась у квартир улучшенной планировки. Они выросли в цене за квартал на 11,7%, при снижении у них в среднем по городу стоимости квадратного метра общей площади (-2,6%).

Сегодня перспективы рынка вполне определенны. Во-первых, из-за перехода на проектное финансирование из строительной отрасли уходят мелкие компании, потому что не могут получить банковские кредиты по разным причинам.

Во-вторых, на рынке остаются только крупные компании, которые будут строить на заемные средства, а они требуют обслуживания в виде процентов. Все это отразится на цене строительства и ценах на жилье в сторону их роста.

Поэтому можно смело утверждать, что снижения цен на жилье в ближайшие месяцы и даже годы не произойдет. А в Хабаровске продолжится стабильный рост цен в последнем квартале года со средним месячным темпом 1-1,5% и выходом основного показателя рынка недвижимости к концу года на уровень 85-87 тысяч рублей за квадратный метр общей площади жилья.