Дно или не дно - вот в чём вопрос

За апрель рынок жилья Хабаровска существенных изменений не претерпел. Средняя стоимость квадратного метра в городе за этот месяц стала ниже всего на 41,23 рубля, а это сотые доли процента. К маю квадратный метр общей площади жилья стал предлагаться на продажу в среднем по 69414,79 рубля.
Последние три месяца характеризуются снижением рынка. При этом его темп постепенно замедляется. За февраль квадратный метр, этот основной показатель рынка недвижимости, стал предлагаться дешевле январского более чем на 2%, за март снижение составило уже 1,2%, а в апреле средняя цена квадратного метра фактически осталась на уровне предыдущего месяца. Сохранился в апреле в городе и объем предложения квартир на продажу на уровне предыдущего месяца. Эти факты могут говорить о том, что рынок приблизился к своему дну. Ведь не может же предложение сокращаться до бесконечности - кому-то надо продать квартиру, чтобы перебраться в другой регион, кому-то она досталась по наследству и её надо продать, кто-то выставляет на продажу, чтобы улучшить свои жилищные условия или сократить расходы на содержание квартиры. Предложение будет всегда, и похоже, что в апреле оно вышло на минимальный необходимый населению уровень. А если это так, то его дальнейшее сокращение может прекратиться или быть минимальным. Стабильный объем предложения в свою очередь может стабилизировать и цены на рынке жилья.
Анализ рынка в апреле показал, что в большинстве сегментов произошло снижение средних цен квадратного метра. Так в среднем на 2% дешевле стали предлагать квадратный метр у однокомнатных квартир. В том числе у квартир новой планировки на окраинах города на -2,3%, в центре на -2%, а в средней отдаленности на символические -0,2%. Более существенное снижение стоимости квадратного метра наблюдалось у однокомнатных квартир улучшенной планировки и «хрущевок». В центре города и ближе к центру у однокомнатных «хрущевок» квадратный метр стали предлагать в среднем дешевле на 2,7% и 3,8% соответственно, а у однокомнатных квартир улучшенной планировки средняя цена квадратного метра стала ниже ближе к центру и на окраинах города на 3,8% и 4,3% соответственно.
Продолжилось снижение цен квадратного метра в центре города (в среднем на 2%). Наибольшие показатели здесь имели двухкомнатные квартиры новой планировки (-3%), улучшенной (-2,2%) и «хрущевки» (-1,1%). Снижение средних цен в центре, как уже было отмечено, продемонстрировали и однокомнатные квартиры.
Сохранение в городе динамики стоимости квадратного метра близкими к нулю обеспечили трехкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру и на окраинах, у которых квадратный метр подорожал на 3,7% и 4,8% соответственно, а также трехкомнатные «хрущевки» в центре и ближе к центру (10,3% и 4% соответственно). Двухкомнатные квартиры новой планировки составляют четверть всего рынка предложения, и в апреле они существенно повлияли на средние показатели стоимости квадратного метра в городе. Ближе к центру и на окраинах квадратный метр у них стал предлагаться дороже на 1,8%, а в средней отдаленности на 1%.
Был отмечен рост средней стоимости квадратного метра и в некоторых других, но меньших по объему предложениях, сегментах рынка жилья. Подорожал квадратный метр у однокомнатных «хрущевок» в средней отдаленности (5,4%), менее значительно у двухкомнатных квартир улучшенной планировки ближе к центру (2,1%) и трехкомнатных этой планировки в центре (2,4%).
Итог всех изменений стоимости квадратного метра за месяц можно увидеть в таблице. У малосемеек сохранилось лидерство в центре города и на окраинах, что говорит об их переоцененности. А максимальная средняя стоимость квадратного метра перешла от двухкомнатных квартир новой планировки к трехкомнатным, у которых квадрат стал самым дорогим - в среднем по 92110 рублей. При этом абсолютный рекорд остался за двухкомнатной квартирой новой планировки в доме на Казачьей горе - свыше 222 тысяч рублей.
Существенных отличий в динамике цен на квадратный метр и на квартиры в апреле не наблюдалось. В лидерах снижения стоимости были однокомнатные квартиры, потерявшие в среднем по городу 3,5% своей цены. В этом сегменте наибольшее влияние на средние цены оказали квартиры новой планировки, как самые многочисленные во всем объеме предложения. В центре города они стали предлагаться дешевле на 3,2%, на окраинах - на 6%, а в средней отдаленности - на 1,3%. Поддержали снижение средних цен у однокомнатных квартир «хрущевки» в центре города (-2,4%) и ближе к центру (-3,2%), а также квартиры улучшенной планировки ближе к центру (-4,3%) и на окраинах (-3,1%).
За месяц ниже стали в среднем и цены на двухкомнатные квартиры (-0,4%). При этом двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города упали в цене на 6,3%, а в средней отдаленности - на 0,9%. Поддержали снижение средних цен на двухкомнатные квартиры «хрущевки» в центре города (-2%), в средней отдаленности (-5,6%) и на окраинах (-4,4%). Вместе с тем в некоторых сегментах двухкомнатных квартир был отмечен рост цен. В основном это квартиры улучшенной планировки в средней отдаленности, подорожавшие на 3,6%, и на окраинах (1,6%).
Сдерживающим фактором падения средних цен на жилье в городе стали трехкомнатные квартиры. Они за месяц подорожали в среднем на 1,3%. При этом самые многочисленные квартиры новой планировки выросли в цене во всех районах престижности, кроме района средней отдаленности. Самый значительный подъем цен был отмечен у трехкомнатных квартир новой планировки ближе к центру (4,4%), меньше выросли цены на окраинах (1,7%) и в центре города (0,9%). Трехкомнатные «хрущевки» тоже активно дорожали, особенно в центре города (6,6%) и ближе к центру (9,4%). А вот трехкомнатные квартиры улучшенной планировки в апреле дешевели, и наиболее значительно на окраинах (-5,6%). В центре города и ближе к нему цены на эти квартиры подешевели мене значительно (-1,8% и -1,9% соответственно).
Хотя средние цены на квартиры мало о чем говорят, тем не менее, за апрель средняя стоимость квартиры в Хабаровске стала ниже на пять тысяч и составила 3,7 миллиона рублей. При этом самая дешевая квартира предлагалась в деревянном двухэтажном доме в средней отдаленности от центра по 800 тысяч рублей с ценой квадратного метра 16771,5 рубля. Самая же дорогая квартира в апреле продавалась на пятом этаже 10-этажного дома в центре города за 15,5 миллиона рублей и общей площадью 140 квадратных метров.
Динамику цен в микрорайонах и жилмассивах оценить полно и объективно становится все труднее из-за сократившегося объема предложения, можно сделать только общие выводы: средние цены на квартиры стали ниже. Произошло это за счет центра города, микрорайонов средней отдаленности и окраин. Несколько выше стали предлагаться на продажу квартиры в новых жилмассивах в основном за счет больших квартир в домах последних лет постройки.
*          *         *
Сегодня трудно сказать, как поведет себя рынок в мае, но в летние месяцы он расти не должен, если следовать многолетним традициям хабаровского рынка жилья. Хотя и здесь трудно быть до конца определенным. Есть ряд факторов, которые могут способствовать росту спроса и предложения. В частности, продолжается программа льготного ипотечного кредитования и другие программы государственной и региональной поддержки населения в области приобретения жилья. Сохраняются темпы строительства жилья по различным программам для малоимущих категорий граждан. При этом сократились объемы ввода жилья мелкими строительными компаниями, но продолжается работа более крупных, устоявших в сложные годы экономического спада. Все это вносит неопределенность и не дает возможности спрогнозировать ситуацию на рынке жилья на ближайшие три-четыре месяца. Но с уверенностью можно сказать лишь то, что осенью на рынке можно будет ожидать некоторый подъем как предложения, так и средних цен.
Александр ХВОРОВ.