Дно может быть двойным

В марте рынок жилья в Хабаровске практически остановился. Снижение средней стоимости квадратного метра за месяц составило менее 0,1%, и он стал предлагаться в среднем дешевле на 59,6 рубля - за 75363,57 рубля.

Видимо, падение цен на рынке достигло дна, где спрос и предложение по объемам сравнялись. При этом продавцы уже не могут дальше снижать цены, ибо опустятся ниже пределов разумной рентабельности, а покупатели уже готовы приобретать квартиры по сложившимся ценам. На ситуацию с ценами на жилье в городе значительное влияние оказывает первичный рынок, который в марте не падал, а развернулся в сторону роста.

На вторичном рынке жилья города в марте рост стоимости квадратного метра наблюдался в отдельных сегментах. В частности в центре города (0,4%) и на окраинах (0,3%), где в совокупности предлагается около половины всех квартир. В сторону роста стоимости квадратного метра в среднем по городу повернулись и квартиры новой планировки (0,2%), а они составляют почти 60% всех предложений жилья в городе. В остальных сегментах отмечался и рост, и снижение стоимости квадратного метра, но они не оказывали заметного влияния на общую картину, так как их объем незначителен или изменения были в пределах статистической погрешности. Так, например, в сегменте двухкомнатных квартир (около 40% предложений по городу) стоимость квадратного метра снизилась всего на 0,02%, а у трехкомнатных (около 30% предложений) - на 0,03%. У «сталинок» рост цен за квадратный метр в среднем по городу составил 1,1%, но они составляют лишь 7,2% от объема всех предложений в городе.

Детальный анализ показал, что основной причиной торможения рынка в его падении стали квартиры новой планировки. Стоимость квадратного метра у них за март выросла во многих сегментах. В центре города у однокомнатных - на 1,7%, у трехкомнатных - на 1,8%. В средней отдаленности от центра у однокомнатных рост стоимости квадратного метра составил 1%, а у двухкомнатных 0,5%. На окраинах у двухкомнатных квартир новой планировки квадратный метр стал предлагаться дороже на 1,2%.

Квартиры новой планировки хотя и минимизировали снижение рынка, но коренным образом переломить ситуацию не смогли. И основной причиной этого можно считать ситуацию со стоимостью квадратного метра у квартир улучшенной планировки и «хрущевок», у которых снижение в среднем по городу составило соответственно 1,5% и 0,5%. А в некоторых сегментах рынка падение средних цен у «хрущевок» превышало 2%, 3% и даже 4%.

Оценивая ситуацию с ценами на квартиры в городе, привлекает внимание их рост в сегменте квартир новой планировки, особенно в центре и ближе к центру. При этом в центре города темп роста стоимости квартир нарастал от однокомнатных к трехкомнатным (0,9%, 1%, 3,5% соответственно). А в районе престижности ближе к центру цены быстрее росли у однокомнатных (1%), чем у двухкомнатных (0,9%). Выросли цены на квартиры новой планировки и в некоторых других сегментах рынка, что в целом составило 33% объема от всех предложений на рынке.

Обращает на себя внимание сегмент трехкомнатных квартир новой планировки в центре города, где рост был отмечен максимальный (3,5%). Здесь предлагаются самые дорогие квартиры со средней ценой более 8,5 миллиона рублей, а у некоторых цена превышает и 20 миллионов при площадях более 100 квадратных метров. Трудно себе представить, что такие квартиры покупаются при острой нужде в жилье. Скорей всего их используют как инвестиции при большом количестве свободных денежных средств. Ведь в иностранную валюту вкладывать при падении ее курса невыгодно, рынок акций тоже не внушает оптимизма, а недвижимость сегодня - самое надежное вложение, учитывая минимальные цены и перспективы роста.

А для тех, кто нуждается в жилье и не обладает свободными средствами в нужном количестве, остается уповать только на ипотечный кредит и более дешевое жилье - «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки («брежневки»), цены предложения на которые пока продолжают снижаться. Так в центре города двух- и трехкомнатные «хрущевки» за март подешевели на 2,9% и 2,3% соответственно. Ближе к центру города двух- и трехкомнатные «брежневки» подешевели на 1,5% и 2,3% соответственно, а в средней отдаленности от центра города «брежневки» дешевели хотя и не так интенсивно, но всех размеров. На окраинах продолжалось снижение цен на однокомнатные квартиры новой планировки (-1%) и «хрущевки» (-2,7%), а также на трехкомнатные квартиры новой планировки (-0,5%) и «брежневки» (-2,3%).

Анализ ситуации по микрорайонам и жилмассивам показал, что возобновился рост стоимости квартир там, где преобладают квартиры новой планировки - Рабочий городок, Флегонтова-Индустриальная, Прибрежный и Северный микрорайоны. Рост цен здесь за март составил от 1,5% до 2,5%.

Снижение же цен на жилье наблюдалось в марте во многих жилмассивах, но оно в большинстве случаев не превышало 1%. Лишь в отдельных микрорайонах было значительное снижение цен на трехкомнатные квартиры. Этим отметились жилмассивы в районе Топографического техникума (-6,3%), на улице Краснодарской (-5,5%), на Пятой площадке (-4,8%) и в Южном микрорайоне (-2,3%).

Замедление снижения цен в самых востребованных сегментах рынка и рост количества ипотечных кредитов, которое отмечается многими банками в Хабаровске, может в конечном итоге вывести хабаровский рынок жилья в зону роста. Тогда март можно будет считать дном падения. Но в целом ситуация пока остается трудно прогнозируемой. В городе продолжается строительство домов для пострадавших от наводнения, покупка для них квартир на вторичном рынке, ведется активное строительство на первичном рынке. Приближаются сроки сдачи жилья, которые приходятся в основном на второе полугодие. Это может способствовать снижению цен на вторичном рынке жилья города. И тогда дно может оказаться двойным - падение цен продолжится.

Александр ХВОРОВ. Фото Вячеслава РЕУТОВА.