Доступно ли жильё

В начале осени на рынке недвижимости Хабаровска наметился традиционный рост. За сентябрь средняя цена квадратного метра в городе выросла на 1,19% (803,8 рубля).
За двадцатилетний период наблюдения за хабаровским рынком недвижимости лишь три раза в сентябре рынок снижался. Это были кризисные годы для экономики нашей страны, которые в основном отражали процессы, происходящие в мире. В остальные годы рынок жилья рос со средним многолетним показателем в 1,6%, а максимальное значение достигало 7,5%.
В этом году темп роста значительно скромнее, но учитывая, что в течение года рынок имел тренд снижения, рост чуть более одного процента можно считать значительным. Главную роль в подъеме рынка сыграли квартиры новой планировки, как самые многочисленные во всем объеме предложения (более 58%). У квартир этой планировки средняя стоимость квадратного метра подорожала за сентябрь у однокомнатных квартир в центре города (7%) и на окраинах (2,4%), у двухкомнатных в средней отдаленности (1,1%) и у трехкомнатных ближе к центру (1,4%) и на окраинах (3,5%).
Следующий по объему предложения сегмент рынка - квартиры улучшенной планировки («брежневки») тоже внесли свой вклад в рост рынка. Средний темп роста стоимости квадратного метра у них составил 1,7%. У квартир этой планировки средние цены квадратного метра за месяц выросли у однокомнатных квартир в центре (8,5%) и в средней отдаленности (2%). У двухкомнатных квартир этой планировки квадратный метр дорожал во всех районах престижности со средним темпом 2,8%, а у трехкомнатных - ближе к центру города и на окраинах со средним темпом 0,6%.
«Хрущевки» - еще один сегмент рынка, который пользуется спросом и достаточно широко представлен на рынке. У них квадратный метр за месяц вырос в цене в среднем по городу на 0,9%. Активно дорожал квадратный метр у квартир этой планировки в центре города. У однокомнатных рост составил 2,5%, а у трехкомнатных - 7,8%. Ближе к центру у однокомнатных «хрущевок» квадратный метр подорожал в среднем на 3%, а на окраинах основной показатель рынка недвижимости вырос в цене у квартир всех размеров. Наиболее существенный рост был у однокомнатных квартир этой планировки (3,8%), у трехкомнатных темп был ниже - всего 1,1%, а у двухкомнатных лишь 0,4%.
Самый дорогой квадратный метр в сентябре предлагался на продажу у двухкомнатных квартир новой планировки в центре города, в среднем по 92678 рублей, а рекорд принадлежит двухкомнатной квартире на 12-м этаже в 18-этажном доме на улице Калинина с ценой почти 206 тысяч рублей.
Сдерживали рост среднего показателя стоимости квадратного метра в городе в основном трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-2,8%), двухкомнатные этой планировки ближе к центру (-1,5%) и на окраинах (-2%), а также однокомнатные в средней отдаленности (-1,6%).
Самый доступный по цене квадратный метр предлагался на продажу в городе у однокомнатных «сталинок» в средней отдаленности со средней ценой 28509 рублей. В этом же сегменте отмечен абсолютный рекорд низкой цены квадратного метра у квартиры на втором этаже трехэтажной «сталинки» на улице Краснореченской общей площадью 80 квадратных метров с ценой этого квадрата 13750 рублей.
В полном соответствии с ростом рынка в городе росли и цены на квартиры. За месяц средняя цена на жилье выросла на 0,8%. Рекордсменами стали однокомнатные квартиры новой планировки в центре города, которые подорожали в среднем на 11,7%. Такой высокий рост обусловлен несколькими факторами. Прежде всего, в этом сегменте рынка вырос объем предложения почти на 40%, а также изменился качественный состав этого предложения. Если в августе лишь треть квартир в этом сегменте предлагалась дороже трех миллионов рублей, то в сентябре таких квартир стало больше половины.
Можно предположить, что рост предложения в этом сегменте рынка связан с новым порядком исчисления налога на недвижимость. Возможно, какая-то доля этих квартир была лишь инвестиционным инструментом, от которых сегодня дешевле избавиться, чем платить налог по новым правилам.
Существенно меньше подорожали квартиры новой планировки всех размеров на окраинах города (в среднем на 3,3%), двухкомнатные новой планировки в средней отдаленности (1,2%) и трехкомнатные ближе к центру города (1%). Но как уже было отмечено, квартиры этой планировки составляют большинство на рынке и поэтому оказывают существенное влияние на общую картину.
Из квартир других планировок значительно выросли в цене за сентябрь трехкомнатные «хрущевки» в центре города (13,5%). Но здесь причина большого роста в том, что предложение в этом сегменте рынка небольшое, и появление каждой квартиры, особенно если ее цена превышает 5 миллионов рублей, как это произошло в сентябре, существенно влияет на рост средней цены.
В других сегментах рынка следует отметить рост цен на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки ближе к центру (7,4%) и в центре (2,8%), однокомнатные этой планировки в центре города (3,7%) и однокомнатные «хрущевки» на окраинах и ближе к центру (рост 4,6% и 2,7% соответственно).
Следует отметить еще одну тенденцию, которая проявилась на рынке Хабаровска в сентябре. При существенном снижении цен на квартиры в некоторых сегментах, цены квадратного метра в этих же сегментах снижались со значительно меньшими темпами. Например, в центре города средние цены на квартиры всех планировок упали на 5,8%, а средняя цена квадратного метра здесь стала ниже лишь на 0,6%. В сегменте трехкомнатных квартир средняя цена стала ниже на 1,3%, а цена квадратного метра в этом сегменте осталась на прежнем уровне. Это говорит о том, что площади квартир, выставленных на продажу, уменьшаются, и уменьшаются, как показал анализ, в основном площади квартир новой планировки.
Такая ситуация может служить еще одним подтверждением, что инвесторы избавляются от квартир, в которые в свое время вложили деньги. Ведь максимальным спросом у них всегда пользовались квартиры в новостройках небольших площадей. Все-таки у нас инвесторы не московских масштабов.
Снижение цен на квартиры в сентябре наиболее значительное было отмечено в сегменте двух- и трехкомнатных квартир новой планировки в центре города (-5,3% и -8,9% соответственно), а также у однокомнатных квартир улучшенной планировки на окраинах города (-4,7%). В других сегментах рынка с более или менее значительным объемом предложения снижение цен было отмечено несущественное - от 1% до 2,5%.
О перспективах рынка жилья Хабаровска до конца года можно судить по среднемесячным показателям прошлых лет. А статистика утверждает, что рынок должен расти. Так среднемесячные показатели в последнем квартале года на протяжении двадцати лет наблюдения рынка не опускались ниже 1,3%. При этом среднее значение за этот период составило 1,37%. Учитывая, что в этом году рынок имел общую тенденцию снижения, можно предположить рост рынка в оставшиеся до нового года месяцы со средним темпом около 1%. С другой стороны, тенденция снижения может продолжиться и в конце года, но такой вариант менее вероятен.
Детально проанализировав рынок жилья Хабаровска в сентябре, хотелось бы определить доступность жилья в городе для его жителей. Это определяется делением средней стоимости двухкомнатной квартиры на среднюю заработную плату. Согласно статистическим данным Городского бюро по трудоустройству в августе средняя заработная плата составила 31238 рублей. Средняя же цена на двухкомнатную квартиру в городе в августе составила 3 миллиона 396 тысяч рублей. Таким образом, чтобы приобрести такую квартиру, нашему среднестатистическому земляку придется не есть, не пить, не платить за коммунальные услуги и не тратить свои доходы ни на что другое на протяжении девяти лет.
Александр ХВОРОВ.