Год новый, тенденции старые

За январь стоимость квадратного метра в Хабаровске снизилась на 0,59%, и он стал предлагаться на продажу в среднем за 75861,35 рубля. За год (январь к январю) падение рынка составило 7,36%. С учетом инфляции за год (6,5%) падение назвать катастрофическим нельзя.

Тем не менее, год на рынке жилья Хабаровска начался с активного снижения средней стоимости квадратного метра. В январе он стал предлагаться дешевле в центре города и на окраинах (-1,5% и -1,2% соответственно), у квартир новой планировки и «хрущевок» (-0,8% и -0,6%), а также у трехкомнатных квартир (-0,9%). При этом в районе средней отдаленности от центра квадратный метр прибавил в цене 0,3%, подорожал он в среднем по городу и у квартир улучшенной планировки («брежневок»), хотя и незначительно.

Детальный анализ показал, что лидерами снижения средней стоимости квадратного метра в январе стали трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-2,6%), двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в районе средней отдаленности и ближе к центру (-2,1% и -1,8%), одно- и двухкомнатные «хрущевки» на окраинах города (-2,1% и -1,8%).

А вот у однокомнатных квартир новой планировки в центре города квадратный метр стал предлагаться дороже, так же как и у трехкомнатных квартир новой планировки в средней отдаленности от центра. При этом в центре однокомнатные квартиры составляют 47% от общего количества предложений однокомнатных квартир, а в средней отдаленности на трехкомнатные квартиры новой планировки приходится уже 73% от всех предлагаемых здесь на продажу трехкомнатных квартир. Да и в других сегментах этого района престижности квадратный метр стал дороже: у одно- и двухкомнатных «хрущевок» на 0,6% и 0,4% соответственно, у двухкомнатных квартир новой планировки - на 0,3%. Поэтому вполне естественно выглядит рост средних цен за квадратный метр в районе средней отдаленности.

Но самый дорогой квадратный метр сохраняется у двухкомнатных квартир новой планировки в центре города, где он предлагается на продажу в среднем за 102054 рубля. При этом максимальная цена в этом сегменте рынка достигает 189 тысяч рублей. Такую цену запрашивают за жилье в доме по улице Комсомольской общей площадью 74 квадратных метра. Видимо, стены в ней отделаны сусальным золотом, а краны из литого серебра. Иначе чем можно объяснить такую запредельную цену. При этом такая же квартира, даже на метр большей площади на улице Дикопольцева предлагается на продажу с ценой квадратного метра всего чуть более 62 тысяч рублей.

Самый дешевый квадратный метр в городе у «сталинок». В различных районах города он в среднем всегда ниже, чем у квартир других планировок в этих же районах престижности. Но если взять для примера центр города, то здесь трехкомнатные «сталинки» по средней цене квадратного метра обгоняют по этому показателю и «хрущевки», и квартиры улучшенной планировки («брежневки»), достигая 132,5 тысячи рублей. Это, например, квартиры на улице Ленина общей площадью до 80 квадратных метров и жилой до 50 метров. Современные квартиры, конечно же, не имеют столько нежилой площади, используемой в качестве кладовых, санузлов, коридоров и т.п. Но при этом у «сталинок» нет лоджий, а балконы встречаются далеко не в каждой квартире. Одно- и двухкомнатные «сталинки» в центре уступают по цене квадратного метра квартирам других планировок, так как основное преимущество «сталинок» (большие нежилые площади) у них утрачивается.

Динамика изменения цен на квартиры в январе почти полностью совпадает с изменением цен на квадратный метр. Дешевле стали предлагаться в городе трехкомнатные квартиры (-1,2%), в центре цены упали на -1,5%, а по планировкам в лидерах снижения квартиры новой планировки (-0,4%).

Наибольшее влияние на изменение цен на квартиры в январе оказало падение цен на трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-4,9%) и ближе к центру (-1,2%). Их влияние было самым значительным не только из-за значительного снижения цены, как в центре города, но и потому, что они составляют большинство в общем объеме предложения. Например, ближе к центру города трехкомнатные квартиры новой планировки составляют 84% от всех предложений на продажу трехкомнатных квартир в этом районе престижности.

Было отмечено значительное снижение цен на квартиры и в других сегментах рынка. Так, в средней отдаленности от центра города значительно дешевле за месяц стали предлагаться на продажу двух- и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (-2,2% и -2,5% соответственно), на окраинах города - одно- и двухкомнатные «хрущевки» (-1,1% и -1,4%), ближе к центру - двухкомнатные «хрущевки» (-1,9%), а в центре - однокомнатные квартиры этой планировки (-1,6%). В большинстве других сегментов рынка снижение цен на квартиры было не столь значительное.
Но в некоторых сегментах рынка Хабаровска было отмечено в январе и повышение цен предложения на квартиры, которое, тем не менее, не смогло оказать какого-либо значительного влияния на общую картину, хотя и несколько замедлило общее падение цен. Это сегмент однокомнатных квартир в центре (рост в среднем на 3,9%), трехкомнатных «хрущевок» ближе к центру (2,5%), одно- и двухкомнатных «хрущевок» в средней отдаленности (1,3% и 0,7% соответственно).

Среди микрорайонов и жилмассивов города наиболее значительное снижение цен предложения в январе наблюдалось в Прибрежном микрорайоне (-3,4%) и в Авиагородке (-3,7%). Но если во втором случае это скорей всего компенсационное снижение после роста в предыдущие месяцы, то в первом случае, наверное, можно говорить и о влиянии осеннего наводнения, последствия которого начинают сказываться на ценах в этом микрорайоне.

Заметно снизились цены и в районе большого аэродрома (-1,6%), микрорайона на Флегонтова-Индустриальной (-1,7%) и на Базе КАФ (-1,1%). Около одного процента в среднем дешевле стали предлагаться квартиры в новых районах массовой застройки - Рабочий Городок и квартал Строитель. При этом снижение цен здесь наблюдалось у квартир всех размеров от одно- до трехкомнатных.

В январе самое дешевое жилье можно было купить на Пятой площадке и в Березовке. Там однокомнатное квартиры предлагалось в среднем по цене 1900 тыс. рублей. База КАФ по-прежнему остается самой дорогой окраиной города. Трехкомнатные квартиры там хотя и подешевели на 1%, предлагаются в среднем по 4200 тыс. рублей, а одно- и двухкомнатное жилье там дороже или сопоставимо по цене с поселком им. Горького и Авиагородком и цена его в среднем составляет 2400 и 3200 тыс. рублей соответственно.

Не совсем корректно сравнивать цены на квартиры в тех или иных районах города. Ведь каждая квартира своеобразна и имеет свою конкретную цену. И когда мы говорим о средних ценах на жилье, это надо иметь в виду. Так, например, средняя цена на трехкомнатные квартиры в центре города составляет 7289 тыс. рублей, при этом средняя цена на трехкомнатные квартиры здесь варьируется от 8360,9 тыс. за квартиру новой планировки до 4330 тыс. рублей за трехкомнатную «хрущевку». А при этом еще, например, и квартиры новой планировки могут быть постройки 80-х годов прошлого века и построенные год-два назад. «Хрущевки» могут быть на магистральной улице на первом этаже и в тихом центре на средних этажах. Эти и многие другие показатели оказывают на цену непосредственное влияние и это надо учитывать при оценке жилья.

Говоря о перспективах рынка Хабаровска, можно предположить, что снижение продолжится хотя бы в ближайшие два-три месяца. За этот сценарий говорит общий тренд последних месяцев, а также то, что в феврале или марте, как правило, на хабаровском рынке имело место замедление или даже падение цен даже при их росте в предыдущие и последующие за ними месяцы. Но снижение вероятней всего будет незначительным, не более 1-1,5% за месяц.

Александр ХВОРОВ.