Градус накаляется - цены ускоренно падают

Цены на квартиры падают в основном на вторичном рынке

Лето на вторичном рынке жилья Хабаровска началось не со стагнации, а с ускоренного падения средних цен квадратного метра, который за месяц стал предлагаться на продажу дешевле более чем на 1000 рублей - по 73503,53 рубля (-1,36 %).

Если анализировать кривую изменения темпов стоимости квадратного метра в городе за последний год, можно увидеть, что до января-февраля тренд сохранял надежду на рост стоимости квадратного метра и переход рынка в положительную зону. Но с началом весны эта кривая уверенно развернулась вниз. В ближайшие один-два месяца снижение средней стоимости квадратного метра по городу продолжится, хотя и с меньшим темпом, чем в начале лета.

Снижение средней стоимости квадратного метра по городу в июне было обусловлено снижением цен на квадратный метр в подавляющем большинстве сегментов рынка. У однокомнатных квартир квадратный метр дешевел у квартир всех планировок и во всех районах престижности с наибольшим темпом и составил -1,7 %. А лидерами снижения были однокомнатные квартиры улучшенной планировки на окраинах города (-3,8 %), «хрущевки» в центре города (-1,9 %) и на окраинах (-1,5 %). Единственным исключением в сегменте однокомнатных квартир стали малосемейки в центре и ближе к центру. У них стоимость квадратного метра несколько выросла.

Из районов престижности в падении стоимости квадратного метра лидировал район средней отдаленности (-2,2 %). Здесь наибольшие показатели снижения были отмечены за месяц у двухкомнатных «хрущевок» (-5,6 %). Значительное снижение наблюдалось также у трехкомнатных квартир новой планировки (-2,4 %) и двухкомнатных «брежневок» (-2,5 %). Не обошлось без исключения и здесь. Квадратный метр у двухкомнатных «сталинок» в этом районе престижности вырос на 2,1 %. Но все «сталинки» в средней отдаленности составляют лишь 5 % от объема предложения, а двухкомнатные и того меньше. Так что говорить об их заметном влиянии на общую картину в этом районе престижности не приходится.

Среди квартир различных планировок лидером падения стоимости квадратного метра в июне стали «хрущевки». В среднем по городу квадратный метр у них стал предлагаться дешевле на 1,6 %. Цена квадратного метра снижалась у них во всех сегментах. Наибольшее падение, как уже отмечалось, было у двухкомнатных «хрущевок» в районе средней отдаленности.

И даже при таком опережающем другие сегменты рынка снижении цен на квадратный метр «хрущевки» стоят на третьем месте по стоимости квадрата жилья во всех районах престижности, а на окраинах опережают даже квартиры новой планировки, что хорошо видно в таблице «Средняя стоимость квадратного метра».

Цены на квартиры в июне снижались так же дружно, как и цены на квадратный метр. Лишь в четырех сегментах из 52 анализируемых был отмечен их рост: на трехкомнатные и однокомнатные квартиры новой планировки в центре города (1,6 % и 0,2 % соответственно), на трехкомнатные «брежневки» и двухкомнатные «хрущевки» ближе к центру (0,5 % и 0,2 %). В остальных сегментах цены снижались. При этом максимальное падение цен было отмечено на двухкомнатные «хрущевки» в средней отдаленности (-5,4 %), трехкомнатные улучшенной планировки в центре города (-4,3 %) и однокомнатные этой же планировки на окраинах (-3,4 %).

Квартиры новой планировки, самые многочисленные во всем объеме предложений (58 %), в среднем по городу потеряли в цене за месяц 0,6 %. А максимально подешевели за июнь двухкомнатные квартиры новой планировки в центре (-3,7 %) и трехкомнатные в средней отдаленности от центра города (-2,4 %).

Самое доступное по цене жилье - однокомнатные квартиры стали за месяц предлагаться еще дешевле - в среднем по городу на 1,5 %. При этом однокомнатные квартиры улучшенной планировки на окраинах города за месяц потеряли столько, что средняя их цена почти сравнялась со средней ценой на «хрущевки». Можно заметить и еще один интересный факт - средние цены предложения на трехкомнатные «хрущевки» на окраинах города впервые за многие месяцы опустились ниже трех миллионов. А на Красной Речке или на Пятой площадке такую квартиру можно найти уже и по цене чуть более двух миллионов рублей.

Анализируя цены на жилье в микрорайонах и жилмассивах, выяснилось, что только в трех из двадцати трех наблюдаемых средние цены в июне несколько выросли. Больше всего подорожал Южный микрорайон (в среднем, свыше 1 %). При этом трехкомнатные квартиры в нем подорожали на 3,3 %, а двухкомнатные - на 0,8 %, а вот однокомнатные подешевели на 1 %. Отметился ростом и жилмассив на Пятой площадке. Здесь средние цены выросли на 0,7 %. Рост был в основном за счет однокомнатных (2,6 %) и трехкомнатных (1,3 %) квартир. На 400 тысяч выросли средние цены на однокомнатные квартиры в микрорайоне Большая - Вяземская,  и даже снижение цен на двух- (-2 %) и трехкомнатные (-1,8 %) квартиры в этом жилмассиве не смогли оттянуть цены в минус. Произошло это из-за того, что снялись с продажи две малосемейки со средней ценой от миллиона и меньше, а вместо них пришли другие квартиры новой планировки. При общем небольшом количестве предложений однокомнатных квартир в этом микрорайоне такая замена оказала существенное влияние на показатели средних цен на однокомнатные квартиры.

Снижение цен в городских микрорайонах и жилмассивах наиболее интенсивно происходило в июне в северной части города. Жилмассив в районе остановки транспорта «Топографический техникум» подешевел в среднем на 4,4 %. Здесь дешевели квартиры всех размеров с темпом от -3,3 % (однокомнатные) до -6,2 % (двухкомнатные). В Северном микрорайоне средние цены упали на 5,2 %.

При этом снижались цены на квартиры всех размеров с темпом от -4% (двухкомнатные) до -7% (трехкомнатные). Березовка подешевела в среднем на 4,2%: от -3,2% (двухкомнатные квартиры) до -5,4% (однокомнатные).

Значительно дешевле в июне стали предлагать на продажу жилье в районе станции Хабаровск-2, в среднем на 7,8%, и на Красной Речке (-2,6%). Остальные наблюдаемые микрорайоны и жилмассивы дешевели с меньшим темпом (до -1,9%).

Интересная картина наблюдалась в районах новой массовой застройки. Если в жилмассиве Рабочий городок снижение цен предложения наблюдалось на квартиры всех размеров с темпом 0,8-1,6%, то в квартале «Строитель» примерно с таким же темпом снижались цены только на однокомнатные квартиры,  на трехкомнатные квартиры цены здесь почти не изменились, а на двухкомнатные квартиры выросли на 1,6%. Учитывая, что объем предложения квартир на продажу в этих жилмассивах измеряется десятками и остается стабильным, можно сделать предположение, что изменение цен здесь определяется только соотношением спроса и предложения.

Жаркое и душное хабаровское лето не располагает к работе и принятию ответственных решений. Поэтому наш рынок недвижимости, как правило, в эти месяцы замирает, количество новых предложений на продажу сокращается до минимума, количество покупателей тоже стремится к нулю.

На таком фоне при растущем рынке недвижимости цены замирают или начинают снижаться. Но в этом году рынок падает, и летняя стагнация может только замедлить падение средней стоимости квадратного метра в городе до осени. Абсолютные цифры изменения стоимости среднего квадратного метра назвать трудно, но можно предположить, что в ближайшие месяцы снижение рынка недвижимости Хабаровска продолжится с темпом 0,5-1%.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.