Инерция снижения квадратных метров

Как и предполагалось, в январе хабаровский рынок недвижимости просел, но незначительно. Квадратный метр жилья в городе стал предлагаться на продажу дешевле на 55 рублей (0,08%), и его средняя цена к началу февраля составила 68005,2 рубля.
Ситуация с ценами в январе обычно соответствует тренду декабря, и рынок двигается в том же направлении как бы по инерции. Поскольку в декабре минувшего года наблюдалось снижение средней стоимости квадратного метра, соответственно снижение продолжилось и в январе. А вот незначительность изменений можно объяснить тем, что почти половина месяца приходилась на новогодние праздники и выходные дни. Тем не менее, в отдельных сегментах рынка снижение средних цен было существенное и оказало влияние на общую ситуацию.
У «хрущевок» средняя цена квадратного метра упала в районе престижности ближе к центру города. При этом у трехкомнатных квартир в этом районе престижности более чем на 8%, а у одно- и двухкомнатных квартир этой планировки снижение средней стоимости квадрата жилья составило 3%. На окраинах города у квартир этой планировки квадратный метр жилья стал предлагаться на продажу дешевле в среднем на 4,5%, а наибольшее снижение цены здесь было отмечено у двухкомнатных «хрущевок» (-9,4%).
Подешевел квадратный метр жилья на окраинах у квартир улучшенной и новой планировки (-3,6% и -1,2% соответственно).
По итогам января самый дешевый квадратный метр жилья предлагался на продажу у трехкомнатных «сталинок» на окраине города со средним показателем 36929,4 рубля. А рекорд самой низкой цены 14516 рублей принадлежит трехкомнатной квартире площадью 62 квадратных метра на первом этаже двухэтажного деревянного дома на проспекте 60-летия Октября.
Сдерживали снижение цен на квадратный метр в январе квартиры новой планировки. В среднем по городу цена квадрата у них выросла на 0,2%, но они составляют 56% всех предложений в городе, и поэтому оказывают наибольшее влияние на средние цены. При этом самые значительные показатели роста цен квадратного метра у квартир новой планировки были отмечены у однокомнатных квартир в центре города (3,9%) и у трехкомнатных квартир этой планировки в средней отдаленности (4,9%). Менее существенно, но выросли средние цены квадратного метра у двухкомнатных квартир новой планировки ближе к центру города и на окраинах (1,4% и 1,3% соответственно).
В результате всех изменений самый дорогой квадратный метр жилья в январе предлагался на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города со средней ценой 95279,5 рубля. А рекорд самого дорогого квадрата перешел от трехкомнатной квартиры площадью 100 квадратных метров на улице Дикопольцева (156 тысяч рублей) к квартире площадью 108 квадратных метров на семнадцатом этаже 18-этажного дома на улице Фрунзе с ценой 152 тысячи 778 рублей.
В отличие от незначительных изменений средних цен на квадратный метр, стоимость квартир на рынке претерпела за месяц более существенные изменения. В среднем квартиры стали предлагать на рынке дешевле на 1,2%. При этом однокомнатные стали дешевле на 2,1%, двухкомнатные - на 2%, а вот трехкомнатные подорожали лишь на 0,5%. Более значительные изменения цен на квартиры по сравнению со стоимостью квадратного метра можно объяснить ростом средних площадей квартир, выставленных на продажу. При этом у трехкомнатных квартир ситуация обратная: у них стоимость квадратного метра опередила по темпу роста цены на квартиры (0,8% и 0,5% соответственно). Здесь наблюдается уменьшение средних площадей больших квартир, предлагаемых на продажу.
Наибольшие потери в ценах понесли двух- и однокомнатные квартиры (-2%). У таких квартир новой планировки снижение в ценах предложения во всех сегментах составило в среднем -2,3%. При этом минимальное изменение цен наблюдалось у двухкомнатных в центре и ближе к центру (-0,6%), а максимальное у однокомнатных на окраинах (-7%).
Трехкомнатные квартиры новой планировки стали заметно дешевле в центре (-3,5%), ближе к центру (-3%) и на окраинах (-7,9%).
Квартиры улучшенной планировки всех размеров дружно подешевели на окраинах со средним темпом более -4%, а также двух- и трехкомнатные в средней отдаленности от центра города (в среднем на -1,9%).
«Хрущевки» всех размеров в январе стали предлагать дешевле в средней отдаленности от центра города на -2,4%, а на окраинах двух- и трехкомнатные квартиры на -5,2%.
Однокомнатные «хрущевки» и «брежневки» заметно дешевле стали за месяц ближе к центру города (-5% и -6% соответственно), а трехкомнатные этих планировок в центре (-6,3% и -2% соответственно).
Самое дешевое жилье в городе можно было в январе приобрести в сегменте однокомнатных «сталинок» ближе к центру города. Здесь средняя цена квартиры составила по итогам месяца 1 миллион 84 тысячи рублей. А рекордсменом стала однокомнатная 15-метровая «сталинка» на втором этаже трехэтажного дома на улице Краснореченской по цене 600 тысяч рублей. Не намного дороже, по 750 тысяч рублей, предлагается еще несколько квартир в этом же сегменте рынка.
На общем фоне снижения цен на квартиры выделяются существенным ростом однокомнатные квартиры новой планировки в центре города (9,4%) и трехкомнатные в средней отдаленности (9,1%). Несколько меньше выросли цены на квартиры еще в нескольких сегментах рынка. Дороже стали спрашивать за однокомнатные «хрущевки» в центре города (7,1%) и на окраинах (3%). Выросла за месяц цена предложения на однокомнатные квартиры улучшенной планировки в центре (5,3%), в средней отдаленности (3,4%), а также на двухкомнатные этой планировки в центре города (1,9%) и ближе к центру (3,6%).
Самый дорогой сегмент рынка жилья - новые квартиры в центре города. Цена у некоторых доходит до 24 миллионов рублей. За такую сумму можно купить квартиру на десятом этаже 11-этажного нового дома на улице Тургенева общей площадью 300 квадратных метров. При этом следует заметить, что цена квадратного метра в такой квартире получается даже существенно ниже средней цены в квартирах этого сегмента рынка.
Многолетние наблюдения за хабаровским рынком жилья указывают на то, что в ближайшие месяцы снижение продолжится с небольшим темпом, однако в феврале или марте возможно замедление или небольшой рост средней цены квадратного метра. Такое развитие событий вполне соответствует тенденции последних лет. Факторами, способными развернуть рынок к росту, будет только устойчивое экономическое развитие страны, повышение доходов населения и существенное снижение межбанковской ставки Центробанком. Незначительно, но возможно влияние на рост рынка жилья Хабаровска развитие ТОРов, привлечение населения из западных регионов по программе «дальневосточного гектара» и осуществление некоторых других программ.
Но пока инерция трехлетнего снижения рынка проявит себя в полной мере и до лета маловероятно ожидать роста рынка жилья в городе.
Александр ХВОРОВ.