Кто поможет разобраться с конъюнктурой

Уже осенью и в конце года на первичном рынке могут появиться новые предложения

В весеннем и веселом мае вторичный рынок жилья Хабаровска продолжил традиции начала весны и снизил темп падения средней стоимости квадратного метра до - 0,11%. Квадратный метр стал предлагаться дешевле, чем в апреле, всего на 81,46 рубля - за 74518,59 рубля.
Лето - это обычно снижение спроса и стагнация цен. Конъюнктура рынка меняется.

Как же с этим разобраться, когда в жаркие дни больше думается об отпуске, теплом море и жарком пляже, чем о суетных вопросах бытия с проблемами и заботами повседневной жизни? При этом многие находятся в раздумье, а не отложить ли решение насущных проблем на осень, а накопленные деньги и взятые кредиты использовать для активного и пассивного отдыха. Потенциальные инвесторы рынка недвижимости тоже пытаются осмыслить ситуацию и принять решение - отложить свои финансовые дела на более прохладное время года или действовать немедленно.

Только строители не сомневаются и используют непродолжительное лето Хабаровска для ускорения работ на незавершенных объектах и выполнения максимальных объемов на начатых, чтобы к холодам закрыть контур здания и приступить к отделочным работам в теплых помещениях. А уже осенью и в конце года на первичном рынке могут появиться новые предложения, которые способны потянуть за собой и цены вторичного рынка жилья вверх.

Пока же снижение цен на средний квадратный метр вторичного рынка продолжается. Наиболее активно в мае снизились цены предложения квадратного метра у квартир улучшенной планировки (-1,3%). По районам престижности лидировали окраины, где цены предложения упали более чем на 1%. При этом следует отметить, что на общем фоне снижения цен квадратный метр у двухкомнатных квартир в среднем по городу стал предлагаться несколько дороже, чем месяцем раньше (0,2%). И произошло это в основном за счет двухкомнатных «сталинок» в центре города (0,3%), в средней отдаленности от центра (3,8%) и на окраинах (0,6%).

За месяц в городе незначительно поднялась и цена квадрата у квартир новой планировки (0,3%). Здесь погоду сделали двухкомнатные квартиры в средней отдаленности от центра и однокомнатные на окраинах (0,2). И хотя они составляют чуть более 14% всех предложений квартир новой планировки, но за счет незначительного снижения в остальных сегментах они оказали свое растущее влияние на общую картину в городе у квартир новой планировки.

К началу лета самый дорогой квадратный метр жилья предлагается на продажу у однокомнатных квартир новой планировки в центре города. Его средняя цена составляет 99697 рублей. При этом максимальная цена квадратного метра принадлежит двухкомнатной квартире новой планировки (189200 рублей) на ул. Комсомольской. Она находится на седьмом этаже 9-этажного дома и общая площадь у нее 74 метра.

Самый дешевый квадратный метр в мае предлагался на продажу у трехкомнатных «сталинок» на окраине, в среднем за 44400 рублей. Но минимальная цена квадратного метра (14583 рубля) принадлежит двухкомнатной «сталинке» в деревянном двухэтажном доме на проспекте 60-летия Октября при общей площади квартиры 48 квадратных метров.

Особняком стоят квартиры-малосемейки. У них цена среднего квадратного метра во всех районах престижности, кроме центра города, самая высокая и опережает даже цену квадратного метра у квартир новой планировки. Так, на окраинах квадратный метр у малосемеек в среднем превосходит цену квадратного метра у квартир новой планировки на 18,5%, чуть ниже (на 13-14%) превышение цены в средней отдаленности и ближе к центру. При этом средняя площадь у малосемеек по городу составляет всего 20,4 квадратного метра, а средняя их цена 1643 тысячи рублей. Максимальная же цена может доходить и до 2500 тысяч рублей и даже до 3 миллионов.

И это притом, что средняя цена на квартиры-малосемейки по городу упала на 2%, опередив по темпам снижения квартиры всех остальных планировок. По районам престижности наиболее значительное снижение средних цен на квартиры в мае наблюдалось ближе к центру (-1,7%) и в центре города (-1%).

Снижались в среднем по городу и цены на трехкомнатные квартиры (-0,5%). Наибольшую роль в этом сыграли квартиры новой планировки, как самые многочисленные. Цены на большие квартиры этой планировки упали во всех районах престижности, кроме центра. Так, на окраинах они стали предлагаться дешевле в среднем на 1%, в средней отдаленности - на 1,3%, а ближе к центру - на 0,9%. Внесли свой значительный вклад в снижение средних цен на трехкомнатные квартиры и «хрущевки», которые на окраинах потеряли в цене предложения 6,6%, в средней отдаленности 5,6%, ближе к центру 2,2%, а в центре 3,9%.

Но, как уже не раз отмечалось в обзорах рынка, спрос на небольшие и дешевые квартиры сохраняется всегда, что и определяет рост цен на них даже при общем снижении рынка. Вот и в мае цены на однокомнатные «хрущевки» росли на окраинах города (1%) и ближе к центру (0,9%), на однокомнатные квартиры улучшенной планировки («брежневки») ближе к центру на 1,3%. Росли цены и на однокомнатные квартиры новой планировки на окраинах (0,8%) и в средней отдаленности (0,3%).

В микрорайонах и жилмассивах в мае действовали те же законы спроса и предложения и, как результат, значительный рост цен на самое доступное по цене жилье - однокомнатные квартиры в поселке им. Горького (5,4%), в Первом микрорайоне (3,2%), где преобладают «хрущевки», и в районе станции Хабаровск-2 (1,8%).

Но в большинстве наблюдаемых жилмассивов цены на квартиры все-таки снижались (в 16 из 23 микрорайонов). И наиболее активно в Прибрежном микрорайоне (-3,1%), где в мае дешевели квартиры всех размеров: однокомнатные - на 1,7%, двухкомнатные - на 4,5%, а трехкомнатные - на 3%. Видимо, начинает падать популярность жилья в этом жилмассиве из-за прошлогоднего наводнения.

Снижались цены в микрорайонах по-разному. Где-то, как в Прибрежном микрорайоне, жилмассиве 38-й школы (-2%) и на Красной Речке (-1,2%), по всему фронту, на все типы квартир, где-то, как в новом микрорайоне «Строитель» (-1,7%), на Пятой площадке (-1,6%) и в Березовке (-1,7%) - только на одно- и двухкомнатные квартиры. А в Южном микрорайоне (-1,6) и на Базе КАФ (-1,5%) снижение средних цен наблюдалось в основном за счет двух- и трехкомнатных квартир.

Многие факторы влияют на цену квартир и ее изменение со временем. Не искушенному в этом деле человеку, который, может быть, единственный раз в жизни продает или покупает квартиру, трудно определить ее реальную стоимость. А тем более отследить конъюнктуру и установить адекватную цену. Только профессионалы, работающие на этом рынке, способны помочь в трудном деле продажи и покупки этого дорогого товара - вашей квартиры, и не стоит пренебрегать их знаниями и опытом.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.