Квадратные метры в ожидании роста

Пока средняя стоимость однокомнатной квартиры в Хабаровске составляет 2 914 тысяч рублей

За сентябрь хабаровский рынок жилья потерял в стоимости среднего квадратного метра малозаметные 0,14%, и к началу октября его цена составила 78555,3 рубля.

А с начала года средний квадратный метр в городе стал предлагаться дешевле на 4%, или на 3334 рубля. Самым дорогим он был в феврале при значении 82837,16 рубля, а с марта его цена резко пошла вниз почти на -1% ежемесячно. Замедлилось падение только в конце лета до -0,18%.

Незначительное изменение рынка за сентябрь обусловлено более или менее заметным снижением цен лишь в отдельных его сегментах. Так, средний квадратный метр у однокомнатных квартир в городе за месяц стал предлагаться дешевле на 0,8%. Спад был обусловлен снижением цены предложения квадратного метра у квартир новой планировки на окраинах и в районе престижности средней отдаленности (-0,9%), а также у квартир улучшенной планировки («брежневок») на окраинах (-0,8%) и ближе к центру (-1%).

У «хрущевок» средний квадратный метр по городу стал дешевле за счет двухкомнатных квартир в центре и ближе к центру (-0,8%), а также трехкомнатных в средней отдаленности (-2%).

При этом в некоторых сегментах был отмечен и рост стоимости среднего квадрата. Наиболее заметно цена предложения поднялась у двухкомнатных квартир. В центре города средний квадратный метр стал дороже у двухкомнатных квартир новой планировки на 1%, у квартир улучшенной планировки на 2,8%, а на окраинах у «хрущевок» на 0,9%.

Когда мы говорим о колебаниях стоимости среднего квадратного метра на 1-2%, то не следует забывать, что при уровне цен в Хабаровске на этот основной показатель рынка недвижимости речь идет о суммах в 800-1500 рублей за один квадратный метр общей площади жилья. В итоге это может изменить цену продаваемой квартиры на сумму от 20 тысяч до 250 тысяч рублей.

Сегодня правительство ставит задачу строить для нуждающихся граждан, пострадавших от наводнения, жилье с ценой квадратного метра в два раза дешевле сложившихся в городе. Это вызывает большие сомнения в реальности планов. Трудно поверить, что строители при нынешнем уровне конкуренции накручивают к себестоимости строительства 100% прибыли. Видимо, в цену строительства заложены более фундаментальные расходы, которые не сократишь по желанию того или иного руководителя.

Для снижения себестоимости строительства надо, прежде всего, решать вопросы снижения цены земли. Мы не какой-нибудь Лихтенштейн или Андорра, где земля на вес золота. У нас, слава богу, этого добра хватает, и если она обходится для строительства по цене, как в малых странах Европы, то это кому-то очень выгодно. Есть возможность что-то положить себе в карман.

Вторая проблема, завышающая стоимость квадратного метра жилья, - цена, которую приходится платить строителям за подключение к инженерным сетям нашим монополистам - поставщикам коммунальных услуг. Больше того, строители жилья еще зачастую должны построить какие-то инфраструктурные объекты для этого монополиста, чтобы получить разрешение на подключение: подстанцию для электросетевой компании, трубу или тепловой узел для поставщика тепла и горячей воды, вложиться в водопровод и канализацию для Водоканала. Таким образом, создавая материальные ценности для монополиста, увеличивая его капитализацию, по сути - обогащая, все свои расходы за это они перекладывают на конечного потребителя - покупателя квартиры.

А сколько времени уходит на согласования проекта, получение всякого рода разрешений и прочего? При этом деньги тратятся, отдачи от них нет, а инфляция делает свое черное дело, и если нет хорошей финансовой поддержки, то строительство может даже и не начаться. А если и начнется, то не закончится. Примеров тому - масса.

Только решив эти основополагающие вопросы, можно значительно снизить цену жилья.

А уж проблемы наших строителей, связанные с ценой материалов, трудовыми ресурсами, транспортными расходами и многим другим, что не оказывает влияния на строительство, например, в Краснодарском крае, но имеет существенное значение для Хабаровского, они сумеют решить с минимальными потерями для себя и своих потребителей.

И возможно тогда стоимость квартир в Хабаровске будет сопоставима с ценами в Краснодарском крае. Пока же средняя стоимость однокомнатной квартиры в городе составляет 2 914 тысяч рублей. А за сумму, которую планируют выделить пострадавшим от наводнения в Хабаровске, можно приобрести только однокомнатную «сталинку» на окраине города.

Средняя цена за такие квартиры к началу октября составляла 1 942 тысячи рублей. Либо малосемейку, средняя цена за которые - 1 800 тысяч рублей.

Остается единственная возможность обеспечения новым жильем пострадавших от наводнения - строительство индивидуального быстровозводимого жилья на землях, которые будут выделены из госфонда. При этом с поставщиками услуг вопросы решать придется не в их пользу.
На общем фоне малозаметного снижения цен на квартиры выделяются ««хрущевки» » и «брежневки». Долгое время такие квартиры опережали рынок в росте цен, а теперь они же лидируют по темпам снижения, равняясь на среднегородские показатели. Но они составляют около трети всех предложений на рынке и влияют на общую картину менее значительно, чем квартиры новой планировки (почти 60% предложений).

А квартиры новой планировки в городе дорожали. И если в среднем рост цен в этом сегменте рынка за сентябрь составил лишь 0,3%, то в центре они дорожали активнее: двухкомнатные на 1,7%, а трехкомнатные на 2,3%. Двухкомнатные квартиры новой планировки в районе престижности ближе к центру также выросли в цене на 1,4%.

Подавляющее большинство квартир этого сегмента предлагаются на продажу в микрорайонах массовой застройки последних лет. И если в районе улицы Рабочий Городок в сентябре наблюдались изменения цен в общем городском тренде, то в микрорайоне Строитель цены за месяц подросли на 2,4%, в основном за счет двухкомнатных квартир. Продавцы убедились, что жилмассив не подвержен затоплению даже при таких критических уровнях, как наблюдался этой осенью, и решили несколько поднять цены предложения. Вместе с тем в микрорайоне Флегонтова - Индустриальная наблюдался спад цен за счет трехкомнатных квартир. Видимо, владельцы этого недешевого жилья окончательно решили расстаться с ним, чтобы не мучиться из-за транспортных коллапсов на автомагистралях, ведущих к центру города.

Интересная статистика получается по самым пострадавшим от наводнения улицам города - Ремесленной и Юнгов. Предложение здесь, конечно же, сократилось по сравнению с месяцами до наводнения. И сократилось очень значительно - в три раза. Понятно, что сейчас владельцам этой недвижимости не до продаж, да и покупателей найти на такое жилье сегодня невозможно. Но вот средние цены на оставшиеся в листах продаж квартиры по этим улицам несколько поднялись за счет «сталинок» (+9%), квартиры же других планировок стали предлагаться на 5-6% дешевле. Продаются здесь видимо только те квартиры, которые не пострадали от наводнения и сохранили свой товарный вид, а также в надежде, что городские власти примут меры по защите этого жилмассива от наводнения в будущем.

Хабаровский рынок жилья в последние месяцы года должен поддержать многолетнюю традицию осеннего роста. И если в сентябре он не перешел в положительную зону, то максимально к ней приблизился. В оставшиеся месяцы рынок должен продемонстрировать хотя и незначительный, но рост стоимости среднего квадратного метра по городу с темпом 0,5-2% в месяц.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.