Квартиры новой планировки дешевеют медленнее

Снижение стоимости среднего квадратного метра отмечалось в большинстве сегментов рынка

За октябрь рынок жилья в Хабаровске не сумел перейти в положительную зону по темпам роста стоимости среднего квадратного метра. Основной показатель рынка недвижимости продолжил снижение и потерял в октябре еще 0,47% (371,53 рубля), опустившись до 78183,77 рубля.
Однозначного объяснения такой ситуации сегодня найти трудно. Возможно, сказываются наконец-то последствия наводнения. Еще в сентябре мы говорили о том, что паводок может отразиться на ценах рынка недвижимости не раньше, чем через два-три месяца. Очевидно, это влияние сегодня и проявляется в цене среднего квадратного метра.

Возможно также влияние мер, принимаемых правительством по строительству дешевого жилья для пострадавших, или более пристальное внимание к деятельности застройщиков и другим участникам рынка недвижимости в сфере ценообразования.

Так или иначе, но снижение стоимости среднего квадратного метра отмечалось в большинстве сегментов рынка. Лидерами падения стали квартиры улучшенной планировки, у которых цена за квадрат в среднем по городу упала на 1%. При этом у двухкомнатных квартир этой планировки на окраинах средний квадратный метр подешевел на 5%, у однокомнатных во всех районах престижности от 0,5% на окраинах до 2,2% в средней отдаленности и 2,6% в районе ближе к центру. В центре города средний квадратный метр у однокомнатных квартир улучшенной планировки стал предлагаться дешевле на 1,2%.

Не сильно отстали от «брежневок» в падении стоимости среднего квадратного метра общей площади жилья «хрущевки» (-0,9%). В средней отдаленности и ближе к центру этот показатель снизился у всех типоразмеров «хрущевок» от 0,9% до 4,5%.

Квартиры новой планировки в падении цен несколько отстали от средних городских темпов снижения стоимости среднего квадратного метра. У них в среднем по городу квадратный метр подешевел лишь на 0,3%. Наиболее заметно квадратный метр у квартир новой планировки подешевел на окраинах города от -1% у однокомнатных до -1,25% у трехкомнатных.

При этом на общем фоне падения наблюдались и несколько сегментов рынка, где стоимость среднего квадратного метра в октябре росла. В центре это однокомнатные квартиры новой планировки (1%), двухкомнатные «хрущевки» (1,4%) и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (1,2%). В районе престижности средней отдаленности примерно на столько же выросла цена предложения квадратного метра у двух- и трехкомнатных квартир улучшенной планировки (1-1,2%). Выросла цена среднего квадратного метра и у не самого многочисленного типа квартир - «сталинок» (1%).

Несмотря на продолжение снижения цен на квадратный метр в большинстве сегментов рынка, проведенные расчеты упорно продолжают демонстрировать тренд на предстоящий рост рынка.

И квартиры новой планировки с «хрущевками» в центре города демонстрируют такие предпосылки своей возрастающей ценой. Квартиры этих типов составляют 54% и 21% соответственно от всего объема предложения квартир в центре. Соответственно, и влияние их на общую картину значительно.

Однокомнатные квартиры новой планировки в центре города за сентябрь подорожали на 1,3%, с опережением рынка дорожали и двухкомнатные квартиры этого типа. У «хрущевок» здесь особенно активно росли цены на двухкомнатные (2,4%) и трехкомнатные (1,1%) квартиры.
«Хрущевки» лидировали в росте цен и на окраинах города. Двухкомнатные здесь подорожали на 1,3%, а однокомнатные на 0,6%. Был отмечен рост и в некоторых других сегментах рынка.

Но все же главной тенденцией сентября оставалось снижение цен на квартиры в большинстве наблюдаемых сегментов рынка - в 33 из 56.

Любопытная ситуация скла­дывается в микрорайонах, больше всего пострадавших от наводнения, - в Прибрежном и на Красной Речке. Казалось бы, что цены на жилье здесь должны упасть, но парадокс в том, что в сентябре они начали расти. В Прибрежном микрорайоне однокомнатные квартиры подорожали на 3,3%, а трехкомнатные - на 1,9%. На Красной Речке однокомнатные квартиры стали предлагаться дороже на 4,3%.

При этом квартиры в домах, наиболее пострадавших от наводнения, например, на улице Ремесленной Прибрежного микрорайона, действительно стали предлагаться дешевле на 7,4%, чем месяцем раньше, и на 12% дешевле, чем до наводнения. Да и объем предложения, как уже отмечалось, сократился здесь в разы.

На рынке недвижимости, как и на любом другом, цены не стоят на месте, а колеблются около какой-то средней величины, постепенно смещаясь в ту или иную сторону.

Вот и в нашем городе мы можем наблюдать, как цены предложения на квартиры в отдельных сегментах рынка то растут, то падают. Например, в микрорайоне Индустриальная - Флегонтова в августе и сентябре цены на трехкомнатные квартиры снижались, они предлагались по средней цене 5600 тысяч рублей, а в октябре они подорожали уже до 5760 тысяч рублей (на 2,7%).

Вместе с ними выросли здесь цены и на двухкомнатные квартиры. Еще большие колебания цен наблюдались в микрорайоне Строитель на двухкомнатные квартиры. Так, в сентябре они здесь предлагались дороже, чем месяцем раньше, на 9,7% (по 4840 тысяч рублей), а в октябре цена на них упала на 9,6%, и к ноябрю они стали предлагаться на продажу уже в среднем по 4370 тысяч рублей.

В другом районе массовой застройки, по улице Рабочий Городок, цены на квартиры тоже за месяц ушли вниз, в основном за счет однокомнатных и трехкомнатных квартир (-2,3%). Заметно дешевле стали предлагаться квартиры в районе остановки общественного транспорта «Топографический техникум» (-2,4%) и на Пятой площадке (-3%).

Если в оставшиеся два месяца года цены продолжат снижение, то год на Хабаровском рынке недвижимости можно будет сравнить с годами кризиса. Только по итогам кризисных лет стоимость среднего квадратного метра в городе снижалась. Можно, конечно, и этот год считать для Хабаровска кризисным из-за наводнения, но только беда пришла к нам в августе, а рынок начал снижение в марте. А к ноябрю падение рынка уже составило 4,5%. При этом снижение рынка в августе - сентябре было минимальным по сравнению с другими месяцами. Чтобы выйти из такой «кризисной» для хабаровского рынка недвижимости ситуации, в оставшиеся месяцы года стоимость среднего квадратного метра должна расти с темпом 2 - 2,5% в месяц.

И еще одно многолетнее наблюдение. Когда по итогам года рынок уходил в минус на несколько процентов, следующий год на рынке недвижимости Хабаровска наблюдалось снижение цены основного показателя, в разы превосходившее падение предыдущего года. Так, в 1998 году снижение рынка в городе составило 7,07%, а в 1999 году рынок «обрушился» почти на 44%. В 2007 году наш рынок ушел в минус на 6,64%, а в следующем году - уже на 11,73%.

Можно ли ожидать повторения такой ситуации сегодня, сказать трудно. Тогда для этого были макроэкономические предпосылки, сегодня их нет, но есть стремление всех органов власти на всех уровнях снизить цену квадратного метра. Остается только ждать, наблюдать и надеяться.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.