Месяц несбывшихся надежд

Не оправдались надежды последних месяцев о стабилизации рынка жилья Хабаровска и достижении им своего дна. В июне средняя стоимость квадратного метра жилья в городе резко пошла вниз, и он стал предлагаться дешевле на 2,39% (1660 руб.), а средняя цена к концу месяца составила 67677,02 рубля.
Снижение стоимости квадратного метра в июне наблюдалось в подавляющем числе сегментов рынка. Но погоду на рынке делают квартиры новой планировки, составляющие более половины всех предложений. В июне значительно дешевле стали предлагать на продажу квадратный метр у однокомнатных квартир новой планировки в центре города (–13%). Это можно объяснить только тем, что на протяжении последних месяцев стоимость квадрата в этом сегменте росла опережающим темпом. В целом же по городу квадратный метр у квартир новой планировки стал дешевле на 2,7%. Значительную долю в это падение внесли также трехкомнатные квартиры новой планировки в средней отдаленности от центра (–5,2%) и на окраинах (–5,5%). Несколько меньше было падение стоимости квадратного метра у двухкомнатных квартир новой планировки. В центре оно составило –3,1%, в средней отдаленности –2%, а ближе к центру –1%. На окраинах этот показатель стал ниже на 0,7%. У однокомнатных квартир новой планировки, кроме центра города,  меньше стали запрашивать за квадрат жилья на окраинах (–2,3%) и в средней отдаленности (–1,2%).
У квартир других распространенных планировок активно терял в цене квадратный метр в сегменте трехкомнатного жилья: у «хрущевок» в средней отдаленности и ближе к центру (–5,9%), на окраинах (–4,8%) и даже в центре (–2%); у квартир улучшенной планировки ближе к центру (–7%), в средней отдаленности (–1,9%) и в центре (–1%). Похожая картина складывалась и в сегменте одно- и двухкомнатных квартир этих планировок.
Вместе с тем в ряде сегментов был отмечен рост основного показателя рынка недвижимости. Таким  исключением, где квадратный метр жилья стал предлагаться дороже, стали однокомнатные квартиры новой планировки ближе к центру города (1%), двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в средней отдаленности (6%) и трехкомнатные на окраинах (3,2%). У «хрущевок» этот показатель вырос только у однокомнатных квартир ближе к центру (4,6%) и у двухкомнатных в средней отдаленности (3,1%).
Стоимость квартир в Хабаровске, как правило, соотносится со стоимостью квадратного метра. Но встречаются и исключения, когда квартиру выставляют на продажу по завышенной цене, которая не соответствует ее потребительским качествам или уровню средних цен на подобное жилье.
В июне ситуация с ценами на квартиры в городе вполне соотносится с ценами квадратного метра. Лидерами снижения цен стали квартиры новой планировки, потерявшие в среднем по городу 4,8% своей стоимости.
Наиболее существенно подешевели одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-13,9% и -11,4% соответственно). Не так значительно, но зато всех размеров потеряли в цене квартиры новой планировки в средней отдаленности от центра города: трехкомнатные - 5,7%, двухкомнатные - 1,5%, однокомнатные - 1,2%. На окраинах за трехкомнатные квартиры новой планировки стали запрашивать меньше на 5%, а за двухкомнатные - на 1,3%.
Квартиры улучшенной планировки составляют около 18% всех предложений на рынке и не оказали бы существенного влияния на снижение средних цен, если бы снижение это было не столь существенным.
Но за июнь квартиры этой планировки стали дешевле в центре города и ближе к центру в среднем на 5,4%, в средней отдаленности от центра одно- и трехкомнатные подешевели на 2,4%, а на окраинах одно- и двухкомнатные - на 5,4%. При этом в отдельных сегментах падение цен было весьма существенным.
Так однокомнатные на окраинах стали предлагать дешевле на 9,6%, однокомнатные ближе к центру - на 8,9%, а трехкомнатные в этом же районе престижности стали дешевле на 7,4%.
«Хрущевки», составляющие около 15% всех предложений рынка жилья в городе, потеряли в ценах не столь существенно, как квартиры других планировок. Но и у них наблюдалось снижение цен на квартиры всех размеров в центре (в среднем -0,5%), на окраинах (-3%), кроме однокомнатных квартир, а также в некоторых других сегментах рынка.
Рост цен на квартиры за июнь был отмечен только в центре города на трехкомнатные квартиры новой планировки - они стали дороже на 2,8%.
Ближе к центру спрос был на однокомнатные квартиры, в частности на «хрущевки», что подняло цену на них на 3,9% и квартиры новой планировки (0,9%). В средней отдаленности от центра поднялись цены на двух- и трехкомнатные «хрущевки» (2,9%) и двухкомнатные квартиры улучшенной планировки. На окраинах города дороже стали однокомнатные квартиры новой планировки (2,3%) и «брежневки» (2,5%).
Анализ рынка показывает, что спрос на жилье в городе сохраняется. А поскольку покупательская способность населения невысока, то самыми популярными остаются наиболее доступные по цене квартиры. Соответственно в этих сегментах сохраняется рост цен. При этом он редко превышает темп инфляции.
Постепенно рынок недвижимости становится привлекательным и для инвесторов - людей имеющих свободные деньги. Банковские проценты по депозитам уменьшаются в соответствии с уменьшением межбанковской процентной ставки Центрального банка.
А цены на недвижимость близки к минимуму и уже не далеко то время, когда они начнут расти. А это может дать при продаже недвижимости прибыль более существенную в годовом исчислении, чем депозиты. Но если даже не получится извлечь прибыль от продажи приобретенной недвижимости, можно получить ее от сдачи в аренду. Ожидается, что потребность в ней будет возрастать из-за сокращения объемов ввода в эксплуатацию нового жилья и сохранении спроса на него.
Снижение хабаровского рынка жилья в июне может быть связано с еще одним показателем - объемом предложения жилья на продажу. На протяжении последних месяцев количество квартир, предлагаемых на продажу, постоянно снижалось. Лишь с апреля начался рост, и только в июне он увеличился на 27% относительно мая.
Такой рост не мог остаться без последствий, и рынок отреагировал существенным снижением цен. Но в перспективе, даже при сохранении роста объема предложения цены не будут так стремительно падать.
В ближайшие летние месяцы, конечно, сохранится тенденция снижения средних цен квадратного метра, как основного показателя рынка, на уровне 0,5-1%. Но к осени ситуация должна переломиться и средняя стоимость квадратного метра в городе выйдет из красной зоны и жилье может начать расти в цене. Такая ситуация наблюдается в нашем городе не первый год, и можно надеяться, что нынешний год не станет исключением!
Александр ХВОРОВ.