Минувший год без всяких льгот

Завершившийся год на рынке недвижимости был отмечен двумя важными событиями. В середине года вступил в силу закон о проектном финансировании для дивелоперов и использовании эскроу-счетов - специального условного счёта, на котором учитываются денежные средства участников долевого строительства до выполнения застройщиком своих обязательств по сдаче дома в эксплуатацию.
Повлияло ли это нововведение на объемы строительства и цены на квартиры? За полгода этот фактор вряд ли успел сказаться, так как часть домов продолжает достраиваться по старым правилам, а начать новое строительство с нуля по правилам проектного финансирования по силам лишь самым большим организациям, которых сегодня в нашем городе единицы, да и те, как правило, «варяги».
Об этом свидетельствуют и цифры. Если за 2018 год цены выросли на 12,9%, то в 2019 году темп их роста ниже в два с лишним раза.
Второе значимое событие - вступление в силу закона о 2%-ной ипотеке для отдельных категорий дальневосточников. Первые договоры по новым правилам были заключены в самом конце декабря и не могли оказать существенного влияния на цены по итогам года.
А рынок, тем не менее, в минувшем году продолжал расти. В декабре 2019 года квадратный метр жилья в городе стал предлагаться на продажу дороже, чем годом ранее, в среднем на 4584 рубля (5,75%), и его цена составила в среднем по городу 84335 рублей.
Такая ситуация на рынке вполне соотносится со средними годовыми показателями роста за последние 10 лет (5,82%).
За это десятилетие были годы после кризиса (2010-2012), когда рынок восстанавливался и цены росли со средним темпом 17,3%, были годы, когда инфляция доходила до 13% годовых, и средние цены за этот период (2013-2016) снижались в среднем на -4% в год.
Последние три года инфляция приблизилась к 3%, экономические санкции перестали существенно влиять на нашу экономику, и рост рынка составил в среднем 7,5% в год.
Ситуация также была вполне типичная: в начале года после новогодних праздников рынок просел, затем наблюдался небольшой весенний рост, летняя стагнация и бурный осенний рост. 
Наиболее значительно за год вырос в цене квадратный метр жилья у трехкомнатных квартир (9,2%), несколько ниже был отмечен рост цен у однокомнатных квартир (7,6%), и наименьший показатель был у двухкомнатных квартир (2,4%).
При этом в последнем квартале года двухкомнатные квартиры по темпам роста «квадрата» обогнали трехкомнатные (4,2% против 3,3%) и вплотную приблизились к однокомнатным (4,7%).
По районам престижности наибольшим спросом пользовались квартиры в средней отдаленности от центра города, что отра­зилось здесь на темпах роста стоимости основного показателя рынка (10,5%), несколько медленнее росли цены на окраинах (8%).
Заметно отстал темп роста цены на квадратный метр жилья в центре города (5%) и ближе к центру (2,1%). В этих районах цены изначально высокие из-за престижности и преобладания квартир в новых домах, поэтому и спрос здесь ниже, что и сказалось на темпе роста цен.
Квартиры новой планировки составляют почти 60% всего объема предложений на хабаровском рынке жилья и спрос на них постоянный. Соответственно и цены квадратного метра в таких квартирах стабильно растут.
За год они в среднем по городу выросли на 2,5%, при этом рост был неравномерный по разным сегментам рынка. Так у однокомнатных квартир в центре города рост цен за год составил 12%, а у трехкомнатных лишь 3%.
На окраинах цены росли у квартир этой планировки всех размеров со средним темпом 8,3%, а в остальных районах престижности рост был отмечен только у двух- и трехкомнатных квартир новой планировки. Ближе к центру рост составил у них 4%, а в средней отдаленности - 7,8%.
Наиболее доступное по цене жилье в домах улучшенной планировки и в «хрущевках», особенно на окраинах города и в средней отдаленности.
Соответственно ускоренными темпами у них росли цены на «квадрат». Так на окраинах города у однокомнатных квартир этих планировок был отмечен средний темп роста цен в 17%, у двухкомнатных - 2,2%, а у трехкомнатных - 2,6%.
В средней отдаленности от центра такие квартиры еще более популярны. У однокомнатных «хрущевок» и «брежневок» здесь квадратный метр жилья подорожал за год в среднем на 14%, у двухкомнатных - на 10,6%, а у трехкомнатных с самым высоким темпом по городу - на 19,7%.
Ближе к центру города рост стоимости квадратного метра был отмечен у квартир этой планировки только в сегменте однокомнатных квартир со средним темпом 12,6%, а в центре города у одно- и двухкомнатных квартир (1,4% и 1,7% соответственно).
Цены на квартиры в городе за год также выросли. Средняя цена на квартиру стала выше на 204 тысячи рублей и составила в декабре 2019 года 4 миллиона 264 тысячи рублей. Как известно, средняя цена не достаточно объективна.
В этом плане более справедливая цена - медианная, которая находится в самом центре ценовой шкалы на квартиры. За год в Хабаровске она тоже выросла на 200 тысяч рублей и составила к началу 2020 года 3 миллиона 800 тысяч рублей.
При этом самый значительный темп роста был отмечен в районе средней отдаленности от центра города с показателем 9,8%.
Здесь цены предложения стали выше во всех сегментах рынка. Так квартиры новой планировки всех размеров здесь подорожали в среднем на 4,2%, квартиры улучшенной планировки - в среднем на 16,9%, а «хрущевки» - более чем на 30% за год.
Аналогичная ситуация с ростом цен была отмечена и на окраинах города, где квартиры дорожали во всех сегментах рынка, и средний рост цен на них составил 5,6%. Квартиры новой планировки всех размеров в этом районе престижности стали предлагать на продажу дороже за год в среднем на 7,3%, квартиры улучшенной планировки - на 6,9%, а «хрущевки» - на 10,9%.
Все это свидетельствует о сохраняющемся спросе на более доступное жилье, несмотря на все принимаемые меры. Возможно, через год-два ситуация поменяется, и люди будут стремиться купить жилье более высокого качества и престижности.
Пока же спрос в районе престижности ближе к центру и в центре города значительно уступает другим районам престижности.
Как следствие - ближе к центру города квартиры новой планировки всех размеров выросли в цене в среднем за год лишь на 2,9%. И даже однокомнатные «брежневки» с «хрущевками» в этом районе престижности стали предлагать на продажу дороже за год всего на 7,3%.
В центре же выросли в цене только однокомнатные квартиры новой планировки (10,8%) и «брежневки» (7,2%), а также двух- и трехкомнатные «хрущевки» в среднем на 8,7% за весь год.
Мы не рассматриваем в нашем обзоре рынка цены на «сталинки» и малосемейки из-за их малочисленности (2,7% и 8,2% соответственно от всех предложений), но и они внесли свой посильный вклад в общую картину роста цен.
Нельзя не отметить, что на этом фоне всеобъемлющего роста самые дорогие квартиры в Хабаровске стали все-таки за год дешевле. Двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города упали в цене на 8,2%, а трехкомнатные - на 0,2%, при этом средние цены на последние и сегодня превышают 10 миллионов рублей. И следует отметить, что таких 10-миллионников становится в городе все больше.
Перспективы рынка на текущий год очевидны. Благодаря новым правилам финансирования жилищного строительства и 2%-ной ипотеке цены на жилье на первичном рынке будут расти.
За ними будет следовать и вторичный рынок. Не сильно затормозит рост цен и прогнозируемое снижение инфляции. Какие конкретно темпы этого роста мы увидим через год, сказать трудно, но можно ожидать, что они будут сопоставимы с темпами роста минувшего года.
Александр ХВОРОВ.