На рынке рост, да он не прост
06.02.2016
474
Пока цены скачут, этажи в домах растут
Как и ожидалось, в январе рынок жилья в Хабаровске продолжил рост. Средняя цена квадратного метра по городу выросла более чем на 1% (на 776,5 рубля) и составила к началу февраля 71803,7 рубля.
Такая ситуация для первого месяца года вполне типичная. За последние 10 лет основной показатель рынка недвижимости в январе снижался лишь в 2009, 2010 и 2014 гг., при этом дважды это было следствием кризиса 2008 года.
Цена квадратного метра
В январе начавшегося года квадратный метр стал предлагаться дороже у квартир всех размеров и у большинства видов планировок. Значительно выросли средние цены квадратного метра у трехкомнатных квартир - в среднем по городу на 1,4%. У двухкомнатных квартир рост основного показателя составил 1,2%, а у однокомнатных квартир рост в среднем по городу был самым незначительным - всего 0,3%.
Самый активный рост стоимости квадратного метра был отмечен у квартир улучшенной планировки, он стал предлагаться в среднем по городу дороже на 1,4%. У квартир новой планировки этот показатель вырос на 1%. При этом в центре города квадратный метр у двухкомнатных квартир новой планировки стал предлагаться дороже на 2,3%, а у однокомнатных на 1,8%. Ближе к центру наибольший вклад в рост средних цен квадратного метра внесли трехкомнатные квартиры новой планировки (3%) и менее заметный - однокомнатные (0,8%).
Дешевле в среднем по городу стал квадратный метр только у «хрущевок» (-0,4%) и малосемеек (-0,7%). При этом у квартир «хрущевской» планировки квадратный метр стал предлагаться дешевле во всех сегментах рынка жилья, кроме однокомнатных квартир ближе к центру и трехкомнатных на окраинах. В средней отдаленности снижение средней стоимости квадрата у квартир этой планировки было самое значительное - от 3,5% до 4%.
Из районов престижности средние цены квадратного метра росли только в районе ближе к центру (1%). Здесь погоду делали трехкомнатные и однокомнатные квартиры новой планировки, у которых квадратный метр подорожал в среднем на 2,9% и 0,8% соответственно. Они составляют 46% всех предложений в этом районе престижности, поэтому их влияние на средние цены самое значительное. У трехкомнатных квартир улучшенной планировки в этом районе престижности рост стоимости квадратного метра за месяц составил 1,5%. Внесли свою лепту в рост среднего показателя этого района престижности и немногочисленные квартиры сталинской планировки с малосемейками.
Цены на квартиры
Стоимость квартир не способна объективно отразить ситуацию на рынке недвижимости из-за большого количества показателей, определяющих эти цены. Помимо количества комнат и расположения дома, его качества и планировки, на цену каждой квартиры оказывает влияние еще не меньше десяти показателей. Тем не менее, мы рассматриваем усредненные цены на квартиры в нашем обзоре для наблюдения динамики средних цен, которые дают определенное представление о ситуации на рынке жилья.
В январе текущего года изменение средних цен на квартиры во многом совпадали по направлению с изменениями стоимости квадратного метра в тех же сегментах. Но изменения эти были более динамичны.
Так, если средняя стоимость квадратного метра у трехкомнатных квартир в среднем по городу выросла на 1,4%, то цены на трехкомнатные квартиры - на 2,5%; средние цены на квадратный метр у квартир новой планировки выросли за месяц на 1%, а средние цены на эти квартиры - на 2,2%; ближе к центру квадратный метр стал в среднем дороже на 0,9%, а квартиры в этом районе престижности подорожали в среднем на 3,5%. Такая ситуация возможна только в том случае, если средние площади квартир, выставляемых на продажу, выросли.
Но и сама динамика цен на квартиры позволяет сделать некоторые предположения. С марта текущего года заканчивается программа государственной поддержки ипотечного кредитования, что подталкивает людей скорей приобретать жилье с использованием такого благоприятного фактора. Это увеличивает спрос, а соответственно растут и цены на квартиры.
Наиболее значительный рост цен предложения в январе был отмечен у однокомнатных квартир новой планировки. В центре города они стали предлагаться дороже на 7,3%, ближе к центру - на 2,5% и в средней отдаленности - на 1,6%.
У трехкомнатных квартир цены росли в различных сегментах не так однозначно. У квартир новой планировки дороже стали квартиры в районе престижности ближе к центру (5,6%), у квартир улучшенной планировки - в центре города (2%) и ближе к центру (3,4%). Трехкомнатные «хрущевки» наиболее значительно поднялись в цене на окраинах (2,8%) и незначительно в центре города (0,6%). Был отмечен несущественный рост и в других сегментах рынка жилья, но из-за малочисленности предложения в них, не оказавших какого-либо заметного влияния на общую картину.
Снижение цен на квартиры наиболее заметное наблюдалось в январе у «хрущевок». В средней отдаленности дешевели квартиры этой планировки всех размеров с темпом от 3,2% до 4,8%. Одно- и двухкомнатные «хрущевки» дешевели в центре города (1,5% и 0,9% соответственно) и на окраинах (3,9% и 2,6%), а двух- и трехкомнатные - ближе к центру (4,2% и 2,5% соответственно). При этом однокомнатные «хрущевки» ближе к центру сохранили декабрьский уровень цен.
Трехкомнатные квартиры новой планировки в январе стали предлагаться дешевле в центре города на 5,9%, в средней отдаленности - на 1,4% и на окраинах - на 2,9%.
Динамика цен
в микрорайонах
Цены на жилье в микрорайонах и жилмассивах, расположенных ближе к центру, вели себя по-разному. В северном направлении наблюдался рост средних цен на квартиры от 3% до 6% (Большая-Вяземская, Памятник партизанам-Демьяна Бедного). В южном направлении цены в основном снижались с темпом от 3% до 4% (Прибрежный и Первый микрорайоны). Исключением стал квартал «Строитель», где цены предложения выросли за счет трехкомнатных квартир.
В средней отдаленности от центра города картина была прямо противоположная. Средние цены на квартиры в Северном микрорайоне и районе топографического техникума снижались за счет одно- и двухкомнатных квартир, а в районе Флегонтова-Индустриальной выросли благодаря в основном одно- и трехкомнатным квартирам.
Жилье в большинстве окраинных микрорайонов за месяц выросло в цене в среднем на 3%. Основной прирост цен здесь обеспечили двухкомнатные квартиры, а в отдельных жилмассивах росли в цене как однокомнатные, так и трехкомнатные квартиры. Всеобщим ростом отметился только микрорайон «Ореховая сопка», где цены выросли в среднем на 3,6%. При этом больше подорожали однокомнатные квартиры и меньше всего трехкомнатные. Лишь на Базе КАФ и в Авиагородке стали запрашивать за жилье меньше в среднем на 2-3%.
* * *
Одной из причин продолжающегося роста цен на рынке жилья остается господдержка ипотечного кредитования, работающая с марта 2015 года. Если весной-летом прошлого года количество ипотечных кредитов с господдержкой в банках составляло не больше четверти, то в начале этого года их количество в отдельных банках возросло до половины. В нынешней непростой экономической ситуации надо как-то сохранить свои сбережения и наиболее дальновидные граждане пытаются спасти их от обесценивания, используя накопленные средства как первоначальный взнос по такой ипотеке.
С другой стороны, если свободной суммы на приобретение квартиры для себя нет сейчас, то и через полгода-год она вряд ли появится. А вот ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке могут подняться уже в конце первого квартала этого года, если программа господдержки не будет продолжена в нынешнем виде.
Исходя из этого, если в любом случае необходимо купить жилье, а своих средств не хватает - лучше взять ипотеку сейчас. Но это касается только покупки жилья для проживания. Если же речь идет об инвестиционной покупке, лучше повременить: покрыть кредитные издержки за счет роста цены жилья не выйдет.
Александр ХВОРОВ.
Фото Евгения Переверзева.
Такая ситуация для первого месяца года вполне типичная. За последние 10 лет основной показатель рынка недвижимости в январе снижался лишь в 2009, 2010 и 2014 гг., при этом дважды это было следствием кризиса 2008 года.
Цена квадратного метра
В январе начавшегося года квадратный метр стал предлагаться дороже у квартир всех размеров и у большинства видов планировок. Значительно выросли средние цены квадратного метра у трехкомнатных квартир - в среднем по городу на 1,4%. У двухкомнатных квартир рост основного показателя составил 1,2%, а у однокомнатных квартир рост в среднем по городу был самым незначительным - всего 0,3%.
Самый активный рост стоимости квадратного метра был отмечен у квартир улучшенной планировки, он стал предлагаться в среднем по городу дороже на 1,4%. У квартир новой планировки этот показатель вырос на 1%. При этом в центре города квадратный метр у двухкомнатных квартир новой планировки стал предлагаться дороже на 2,3%, а у однокомнатных на 1,8%. Ближе к центру наибольший вклад в рост средних цен квадратного метра внесли трехкомнатные квартиры новой планировки (3%) и менее заметный - однокомнатные (0,8%).
Дешевле в среднем по городу стал квадратный метр только у «хрущевок» (-0,4%) и малосемеек (-0,7%). При этом у квартир «хрущевской» планировки квадратный метр стал предлагаться дешевле во всех сегментах рынка жилья, кроме однокомнатных квартир ближе к центру и трехкомнатных на окраинах. В средней отдаленности снижение средней стоимости квадрата у квартир этой планировки было самое значительное - от 3,5% до 4%.
Из районов престижности средние цены квадратного метра росли только в районе ближе к центру (1%). Здесь погоду делали трехкомнатные и однокомнатные квартиры новой планировки, у которых квадратный метр подорожал в среднем на 2,9% и 0,8% соответственно. Они составляют 46% всех предложений в этом районе престижности, поэтому их влияние на средние цены самое значительное. У трехкомнатных квартир улучшенной планировки в этом районе престижности рост стоимости квадратного метра за месяц составил 1,5%. Внесли свою лепту в рост среднего показателя этого района престижности и немногочисленные квартиры сталинской планировки с малосемейками.
Цены на квартиры
Стоимость квартир не способна объективно отразить ситуацию на рынке недвижимости из-за большого количества показателей, определяющих эти цены. Помимо количества комнат и расположения дома, его качества и планировки, на цену каждой квартиры оказывает влияние еще не меньше десяти показателей. Тем не менее, мы рассматриваем усредненные цены на квартиры в нашем обзоре для наблюдения динамики средних цен, которые дают определенное представление о ситуации на рынке жилья.
В январе текущего года изменение средних цен на квартиры во многом совпадали по направлению с изменениями стоимости квадратного метра в тех же сегментах. Но изменения эти были более динамичны.
Так, если средняя стоимость квадратного метра у трехкомнатных квартир в среднем по городу выросла на 1,4%, то цены на трехкомнатные квартиры - на 2,5%; средние цены на квадратный метр у квартир новой планировки выросли за месяц на 1%, а средние цены на эти квартиры - на 2,2%; ближе к центру квадратный метр стал в среднем дороже на 0,9%, а квартиры в этом районе престижности подорожали в среднем на 3,5%. Такая ситуация возможна только в том случае, если средние площади квартир, выставляемых на продажу, выросли.
Но и сама динамика цен на квартиры позволяет сделать некоторые предположения. С марта текущего года заканчивается программа государственной поддержки ипотечного кредитования, что подталкивает людей скорей приобретать жилье с использованием такого благоприятного фактора. Это увеличивает спрос, а соответственно растут и цены на квартиры.
Наиболее значительный рост цен предложения в январе был отмечен у однокомнатных квартир новой планировки. В центре города они стали предлагаться дороже на 7,3%, ближе к центру - на 2,5% и в средней отдаленности - на 1,6%.
У трехкомнатных квартир цены росли в различных сегментах не так однозначно. У квартир новой планировки дороже стали квартиры в районе престижности ближе к центру (5,6%), у квартир улучшенной планировки - в центре города (2%) и ближе к центру (3,4%). Трехкомнатные «хрущевки» наиболее значительно поднялись в цене на окраинах (2,8%) и незначительно в центре города (0,6%). Был отмечен несущественный рост и в других сегментах рынка жилья, но из-за малочисленности предложения в них, не оказавших какого-либо заметного влияния на общую картину.
Снижение цен на квартиры наиболее заметное наблюдалось в январе у «хрущевок». В средней отдаленности дешевели квартиры этой планировки всех размеров с темпом от 3,2% до 4,8%. Одно- и двухкомнатные «хрущевки» дешевели в центре города (1,5% и 0,9% соответственно) и на окраинах (3,9% и 2,6%), а двух- и трехкомнатные - ближе к центру (4,2% и 2,5% соответственно). При этом однокомнатные «хрущевки» ближе к центру сохранили декабрьский уровень цен.
Трехкомнатные квартиры новой планировки в январе стали предлагаться дешевле в центре города на 5,9%, в средней отдаленности - на 1,4% и на окраинах - на 2,9%.
Динамика цен
в микрорайонах
Цены на жилье в микрорайонах и жилмассивах, расположенных ближе к центру, вели себя по-разному. В северном направлении наблюдался рост средних цен на квартиры от 3% до 6% (Большая-Вяземская, Памятник партизанам-Демьяна Бедного). В южном направлении цены в основном снижались с темпом от 3% до 4% (Прибрежный и Первый микрорайоны). Исключением стал квартал «Строитель», где цены предложения выросли за счет трехкомнатных квартир.
В средней отдаленности от центра города картина была прямо противоположная. Средние цены на квартиры в Северном микрорайоне и районе топографического техникума снижались за счет одно- и двухкомнатных квартир, а в районе Флегонтова-Индустриальной выросли благодаря в основном одно- и трехкомнатным квартирам.
Жилье в большинстве окраинных микрорайонов за месяц выросло в цене в среднем на 3%. Основной прирост цен здесь обеспечили двухкомнатные квартиры, а в отдельных жилмассивах росли в цене как однокомнатные, так и трехкомнатные квартиры. Всеобщим ростом отметился только микрорайон «Ореховая сопка», где цены выросли в среднем на 3,6%. При этом больше подорожали однокомнатные квартиры и меньше всего трехкомнатные. Лишь на Базе КАФ и в Авиагородке стали запрашивать за жилье меньше в среднем на 2-3%.
* * *
Одной из причин продолжающегося роста цен на рынке жилья остается господдержка ипотечного кредитования, работающая с марта 2015 года. Если весной-летом прошлого года количество ипотечных кредитов с господдержкой в банках составляло не больше четверти, то в начале этого года их количество в отдельных банках возросло до половины. В нынешней непростой экономической ситуации надо как-то сохранить свои сбережения и наиболее дальновидные граждане пытаются спасти их от обесценивания, используя накопленные средства как первоначальный взнос по такой ипотеке.
С другой стороны, если свободной суммы на приобретение квартиры для себя нет сейчас, то и через полгода-год она вряд ли появится. А вот ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке могут подняться уже в конце первого квартала этого года, если программа господдержки не будет продолжена в нынешнем виде.
Исходя из этого, если в любом случае необходимо купить жилье, а своих средств не хватает - лучше взять ипотеку сейчас. Но это касается только покупки жилья для проживания. Если же речь идет об инвестиционной покупке, лучше повременить: покрыть кредитные издержки за счет роста цены жилья не выйдет.
Александр ХВОРОВ.
Фото Евгения Переверзева.