На рынке жилья всем хочется новых планировок

15.01.2022 | Жиль-ё-моё! | 2м. 58 c. | 463
На рынке жилья всем хочется новых планировок

В начале года принято подводить итоги свершений и достижений года минувшего, анализировать причины успехов и поражений, оценивать возможные перспективы на ближайшее будущее. Самое время подвести итоги и на рынке недвижимости. Главный: за минувший год хабаровский рынок жилья вырос. 

Средняя цена квадратного метра как основного показателя рынка недвижимости к новогодним каникулам стала предлагаться на продажу по 113 754,34 рубля, что на 15,37% (15 153,75 рубля) выше, чем годом ранее. 

Но надо учитывать, что более половины этого подорожания пришлось на инфляцию, которая, по сведениям федеральных органов, составит по итогам года 8,3%. Остальной рост можно объяснить повышением спроса из-за доступности ипотеки и небольшим пока ростом объёмов строительства жилья в городе.

Почти весь год месячный темп роста рынка оставался в положительной зоне и составил в среднем 1,2%. Лишь в апреле и мае он опустился ниже нулевой отметки (-0,2% и -0,4%), но в июне это снижение было компенсировано самым высоким за год месячным приростом цен (2,2%). 

И даже в летние месяцы не наблюдались традиционная стагнация и проседание рынка, а среднемесячный темп роста цен на основной показатель за июнь-август составил 1,4%.

Рост был отмечен во всех сегментах рынка. Но наибольший подъём цен на квадратные метры жилья зафиксирован за год в центре города (19,4%), немного меньше подорожали за год «квадраты» в средней отдалённости от центра (18%) и на окраинах (16%).

Самым высоким спросом пользовались на рынке квартиры новой планировки, что повлекло повышение средних цен на «квадраты» у них за год на 15,7% и почти равно среднему показателю по городу. 

Это и понятно, ведь они составляют более 50% всех предложений. Немного меньше подорожали «квадраты» у квартир улучшенной планировки (13,8%).

Но особо стоит отметить квартиры в домах «сталинской» планировки. В эту категорию жилья входят многоэтажные дома в центре города, построенные в 30-40-е

годы прошлого века, двух- и трёх­этажные кирпичные дома во всех районах престижности с централизованным тепло- и водоснабжением, а также двухэтажные деревянные строения с удобствами во дворе.

Вот в таких домах, которые составляют около 5% всех предложений в городе, за год квадратные метры жилья выросли в цене больше всего - на 20,5%. Возможно, здесь сыграла свою роль федеральная программа переселения из аварийного жилья, и люди в надежде на новые квартиры готовы заплатить за жильё в этих двухэтажных развалюхах более высокую цену.

Меньше - не значит дешевле


Свою роль в росте стоимости квадратных метров жилья в городе сыграло то, что за год в предлагаемых на продажу квартирах площади стали меньше в среднем на 0,93%. 

Особенно значительно уменьшилась общая площадь у однокомнатных квартир (-5,6%), что в абсолютных величинах в среднем составило 1,88 м2. 

А самое значительное уменьшение площадей наблюдалось у трёхкомнатных квартир, которые за год в среднем стали меньше на 2,43 м2 (-3,51%).

И если средние площади квартир в минувшем году снижались, то цены на них в городе росли. В среднем они подорожали на 9,9%, или 436 тысяч рублей. Но более объективная цена - медианная, и она выросла на 450 тысяч рублей (10%). 

Меньше всего поднялась медианная цена в городе на однокомнатные квартиры (5,5%) - до 3 миллионов 850 тысяч рублей. А самый значительный прирост медианной цены был отмечен у трёхкомнатных квартир (13%) - до 6 миллионов 500 тысяч рублей. 

Двухкомнатные подорожали несколько меньше (12%), но и у них медианная цена составила 5 миллионов 100 тысяч рублей.

Конечно, эти цены средние по городу, а на самом деле они сильно зависят от планировки дома, удалённости от центра, близлежащей инфраструктуры, транспортной доступности и многих других параметров. 

Более детальный анализ цен на жильё занял бы слишком много места, поэтому мы анализируем усреднённые цены, которые дают общее представление о ситуации на рынке жилья Хабаровска и помогают ориентироваться на нём. 

А конкретную цену за какую-либо квартиру может определить только профессиональный оценщик или риэлтор с большим опытом работы на рынке.

Самый значительный рост цен (в среднем на 15,3%) за минувший год был отмечен в районе средней отдалённости от центра города, куда постепенно смещается массовая застройка в последнее время. 

В северном направлении это микрорайоны от остановки общественного транспорта «51-я школа» до улицы Руднева. В южном направлении - микрорайоны и жилмассивы от улицы Флегонтова по Краснореченской и от улицы Гаражной по проспекту 60-летия Октября. 

Микрорайоны и жилмассивы по улице Краснодарской и Совхозной тоже относятся к этому району престижности.

В центре города квартиры массового сегмента подорожали за год в среднем на 14,7%. 

При этом исключение здесь составляют и не включаются в расчёты квартиры по 4-6 комнат, двухъярусные и им подобные, у которых общая площадь может превышать 150-200 квадратных метров. Цена на них может доходить и до 60 миллионов рублей.

На окраинах города квартиры за год подорожали в среднем на 8,5%, что почти равно уровню предполагаемой инфляции, поэтому можно сказать, что цены на жильё здесь стабилизировались. 

А вот в микрорайонах и жилмассивах, расположенных ближе к центру города (Вяземская - Лазо, Прибрежный, Первый, Вахова - Сысоева и некоторых других), рост цен на квартиры даже не дотянул до предполагаемого уровня инфляции и составил за год лишь 8,1%.

А стало ли доступнее жильё?


Насколько же доступнее стало жильё в Хабаровске за последние годы? Этот показатель рассчитывается делением средней цены двухкомнатной квартиры (самого многочисленного сегмента на рынке жилья) на среднюю начисленную заработную плату за год. 

То есть, если не пить и не есть, не покупать одежду и обувь, не тратиться на учёбу и лечение, а все средства использовать на покупку жилья, сколько потребуется лет, чтобы накопить необходимую сумму. В 2016 году этот показатель составлял 8,1 года.

По итогам 2021 года при средней начисленной заработной плате в крае 57 776 рублей и средней цене двухкомнатной квартиры 5 миллионов 632 тысячи рублей доступность осталась на прежнем уровне.

Но логичнее брать медианную цену квартиры и медианный душевой доход и умножить эту цифру на два (как правило, в домохозяйстве работают двое). В этом случае доступность для семьи составляет уже 6,3 года. Но и этот показатель не вполне точно отражает ситуацию.

Сегодня определён новый порядок исчисления доходов граждан и помимо медианных доходов используется понятие модальных, т. е. тех доходов, которые составляют большинство во всей линейке доходов. И этот показатель ещё меньше медианного и точнее отражает картину состоятельности населения.

Показатель доступности зависит также от того, какие квартиры берутся для расчёта цены (новой планировки, «брежневки», «хрущёвки», «сталинки» - все или только, например, новые). Таким образом, всю эту статистику можно представить в любом удобном виде, но если брать самый первый вариант, то жилищный вопрос в городе остаётся на одном уровне уже на протяжении пяти лет. 

То быстрее, то медленнее

Ситуация, складывающаяся в экономике, в частности, в строительстве, позволяет предположить, что в наступившем году существенных изменений на рынке жилья города не произойдёт. Основной показатель будет продолжать дорожать со среднемесячным темпом 1-1,5%.

При этом в феврале-марте, возможно, и в апреле, это движение цен немного замедлится, а к началу лета восстановится. В летние месяцы вероятно замедление роста цен или даже их незначительное снижение. А с сентября можно ожидать традиционного роста с продолжением до самого нового года.

Таким образом, по итогам года возможен рост около 14%, и к следующим новогодним каникулам цена квадратного метра в городе может превысить 130 тысяч рублей.

За последние годы на рынке жилья Хабаровска наблюдалась определённая закономерность. Цены квадратного метра с 2013-го по 2016 год снижались со среднегодовым темпом около 4%, при этом среднегодовая инфляция за этот период составила 9%. А с 2017-го по 2021 год при среднегодовой инфляции 4,6% цены росли со среднегодовым показателем 11%.

Напрашивается вывод, что затормозить рост цен сможет не только активное жилищное строительство, но и высокие темпы инфляции, которые снизят спрос на рынке жилья из-за уменьшения доходов населения. 

При этом желательно, чтобы сохранились цены на строительные материалы хотя бы на сегодняшнем уровне и не сильно повысили себестоимость строительства.

Автор: Александр ХВОРОВ.






Написать комментарий
Написание комментария требует предварительной регистрации на сайте

У меня уже есть регистрация на toz.su

Ваш E-mail или логин:


Либо войти с помощью:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Я новый пользователь

На указанный в форме e-mail придет запрос на подтверждение регистрации.

Адрес e-mail:*


Имя:


Пароль:*


Фамилия:


Подтверждение пароля:*


Защита от автоматических сообщений

Подтвердите, что вы не робот*

CAPTCHA

Нет комментариев

28.09.2022 09:46
Мобильная связь за рубль
В Хабаровском крае «Ростелеком» запустил мобильную связь и предлагает представителям бизнеса оценить ее качество.

28.09.2022 09:34
Японский дипломат оказался шпионом?
Федеральной службой безопасности Российской Федерации в Приморском крае пресечена шпионская акция консула Японии во Владивостоке Мотоки Тацунори.

28.09.2022 09:04
Библиотека им. Гайдара станет модельной
Центральная городская детская библиотека имени Аркадия Гайдара в Хабаровске стала победителем конкурсного отбора субъектов РФ на модернизацию учреждений в 2023 году.

27.09.2022 17:47
Хабаровский Росреестр: исправить ошибки в ЕГРН можно онлайн и бесплатно
На Госуслугах стала доступна отправка заявлений в Росреестр на исправление технической ошибки в данных ЕГРН полностью онлайн.

27.09.2022 10:47
Пособие для семей планируют сделать универсальным
В России со следующего года появится универсальное пособие для семей с низкими доходами.



13.07.2022 10:10
Ситуация с мусором решается
Министерство жилищно-коммунального хозяйства края продолжает контролировать работу регоператора

25.05.2022 10:36
Регоператору в Хабаровске надо навести порядок с мусором
С 1 июля в Хабаровске и районе им. Лазо вывоз мусора перестает быть услугой жилищной, которую оказывают управляющие организации и ТСЖ, и переходит в разряд коммунальных. Теперь функцию по обращению с твердыми коммунальными отходами берет на себя региональный оператор ООО «Хабаровскавтотранс ДВ». Оно выиграло конкурс по оказанию населению данной услуги.

Конечно, первое время регоператору придется нелегко.


На какой резине ваш автомобиль ездит сейчас?

  1. На летней - 50%
     
  2. У меня нет автомобиля - 50%
     
  3. На всесезонке - 0%
     
  4. На зимней - 0%