Не всё так плохо в ЖКХ, когда хозяйская рука

Алексей Болванович знает, как наладить жизнь внутри пятиэтажек 70-х годов прошлого века на уровне современных высоток

Чтобы убедиться в том, что сфера ЖКХ у нас может не только огорчать, но и радовать, достаточно побывать в поселке им. Горького в Хабаровске, не пройти мимо стандартных пятиэтажек семидесятого года выпуска, а прогуляться по этажам этих обычно дышащих на ладан домов. Здесь вы приятно удивитесь - они выглядят не хуже новостроек. «Потому что управляющая компания у нас хорошая», - считают сами жильцы.

- Мы на рынке жилищно-коммунальных услуг с 2004 года, - говорит Алексей Болванович, директор ООО «УК-ДВСРК-Горький», - начинали с небольших двухэтажных домиков в районе Хабаровск‑2, а в 2007 году мы зашли в поселок им. Горького. Сегодня у нас в управлении 63 многоквартирных дома.

По словам директора УК, основная масса жилого фонда в его районе - пятиэтажки 1960-70-х годов постройки, девятиэтажки уже конца 1980-х. И у всех есть свои проблемы. Поселок им. Горького ранее был микрорайоном компактного проживания работников завода. Большая часть домов построена руками самих заводчан хозрасчетным, принятым в те времена, способом. То есть не все дома строили специалисты, а отсюда образовалось множество проблем, строительного брака. Например, есть один дом, где при проектировании фундамент был занижен на метр. У многих домов можно было видеть, как с торца «светятся» щели стен в ночи. Еще есть «панельки», которые возводились по взаимозачету с разными регионами страны и им достались панели и системы отопления, не предназначенные для наших климатических условий. Стены промерзали, трубы и батареи не нагревались до нужной температуры в холодное время года и даже лопались. Пришлось менять, исправлять, утеплять и ликвидировать последствия постоянного промерзания стен.

Зачем нужен тепловизор

- Мы обзавелись оборудованием, которое позволяет безошибочно видеть реальную обстановку в жилом помещении, например, тепловизор, - говорит Алексей Болванович. - Направляя на стену с наружной стороны в холодное время года этот прибор, мы фиксируем теплопотери. Это могут быть сама панель, шов или что-то иное. Если люди жалуются на холод в квартире, то можно легко определить, забыли ли они закрыть форточку или стене действительно требуется ремонт. 
После приобретения тепловизора мы стали спокойнее относиться к жалобам собственников в вышестоящие инстанции на несоблюдение температурного режима. Технология проста: за час до приезда комиссии подъезжаем к дому с прибором и фиксируем открытые окна. К приезду проверяющих всё закрывается, но помещение уже выстужено и температура невысокая. К сожалению, такие фокусы иных жильцов случаются и по сей день.
- Насколько реально вообще добиться энергоэффективности в домах старой постройки?

- У любого дома своя история. Нет шаблона, по которому мы идем. В каждом отдельном случае собственники голосуют и принимают план нашей работы по дому на ближайшие 3-5 лет. От аварийной, авральной работы мы давно отошли. Для этого делаются два раза в год обходы с актами, фотографиями и цифрами, поэтому мы хорошо знаем, сколько проживут определенные инженерные сети.
То же самое с утеплением. В каждом доме необходимо смотреть, куда утекает тепло. Где-то через крышу, где-то дом нуждается в ремонте фасада, а у какого-то достаточно заменить меж тамбурные и входные двери. Всё это вносится в план и по нему выстраивается работа.
А на повышение энергоэффективности нас подтолкнули ресурсники (ресурсоснабжающие организации). Каждый квартал по домам ходят их инспектора, которые снимают показания приборов учета и на их основе уже рассчитывается оплата за общедомовое и за сверхнормативное потребление.

«Фобос» знает всё

- Несколько лет подряд у нас была проблема - Энергосбыт выставлял довольно приличные суммы по сверхнормативному ОДН, - говорит Алексей Болванович. - В суде мы доказать ничего не могли, хотя понимали, что такого явно не может быть.

Но это и понятно, чтобы доказать, необходимо предъявить показания приборов учета. Систему необходимо было менять. Мы нашли и закупили такие приборы. Для начала установили на проблемных домах, где были самые высокие суммы по сверхнормативу. Вот тогда мы и увидели разницу.

- В чем же проблема?

- Чаще всего возникает сверхнормативное ОДН не от того, что горит лампочка в подъезде. Одна из главных тому причин - разница во времени между снятием показаний общедомового прибора и индивидуальных приборов учета. Даже несколько дней здесь могут дать хорошую разницу в деньгах. Напрашивается выход - снимать показания необходимо единовременно во всем доме и со всех приборов учета.
Мы поставили такую систему сначала в одном доме за счет текущего ремонта и увидели, что вместе с дворовым освещением у людей не нагорает даже норматив ОДН.
Кроме того, ушли проблемы со снятием показаний. Вся информация выводится на компьютер и нажатием одной кнопки снимаются показания всех приборов учета.

- И что в итоге?

- Раньше нам приходили счета от 200 до 300 тысяч каждые три месяца за сверхнормативное ОДН. А его ведь платят не собственники, а управляющая компания, поэтому в наших интересах было сделать так, чтобы энергоэффективность дома была адекватной. Оставить всё как есть просто невыгодно.
Сегодня мы установили приборы учета «Фобос» уже на восемь домов. Сам аппарат недорогой, но вот замена инженерных сетей под него - недешевое удовольствие. Зачастую провода дороже обходятся, чем сам «Фобос», уже не говоря о работе. Поэтому мы старались сделать основной упор на те дома, где приборы учета стоят в квартирах. Попасть туда невозможно, а хозяева часто просто не пускают. 
Эти приборы стоят еще с постройки дома, никто никогда не делал их поверку, и как они работают, никто не знает. Кроме того, отдельные жильцы пытаются пользовать магнитами и другими устройствами для занижения показаний. «Фобос» сразу фиксирует такие вещи.
Удобство прибора еще и в том, что я могу из своего кабинета отключить потребителя от электричества. Например, уехал кто-то в командировку и сомневается в невыключенном утюге. Ему достаточно позвонить мне - и одним нажатием в квартире выключится свет. 
Но сегодня мы все же стараемся за счет текущего ремонта вынести приборы учета на лестничные клетки. Это гораздо удобнее для всех. К тому же новые счетчики позволяют программировать расходы и делить их на день-ночь, например.

Всё зависит от собственника

- А вынос приборов учета из квартир производится за чей счет?

- Приборы учета - это имущество собственника. И до прошлого года замены приборов учета не было в перечне работ по капитальному ремонту. Но мы выходили из ситуации путем голосования жильцов. То есть дом единодушно решал - вынести из квартир и заменить старые счетчики энергопотребления на современные за счет текущего ремонта.
Так был сделан первый дом. Мы свой опыт продемонстрировали министерству ЖКХ, где оценили эффективность и на уровне краевой думы внесли изменения в перечень работ по капитальному ремонту. Туда внесли замену индивидуальных приборов учета, после чего данный вид работ стал законным.
Но не нужно путать зоны ответственности. По закону есть границы собственности - до первого отсечного, запорного устройства - это зона УК, а после - собственника. Управляющая компания не обязана производить замену приборов учета, но собственники могут проголосовать за это - и работы будут выполнены за счет текущего или капитального ремонта. Если же собственник индивидуально захотел произвести работы по замене, то мы примем заявку на платной основе, как и раньше.
Сегодня вообще очень многое зависит от собственников. Например, в одном из домов мы укомплектовывали систему приборами учета холодной воды за счет текущего ремонта.
На доме практически всегда есть деньги и нужно просто правильно их пустить в дело. Дом отголосовал - мы выполнили. Именно так сейчас можно сделать многое, но требуется активность и желание собственников.
Бывает и другая ситуация. Мы предлагаем дому сталинской постройки централизованный вынос электросчетчиков из квартир и их замену с последующей установкой прибора учета «Фобос». Объясняем: огромные холлы, лестничные марши, высокие потолки, и как результат - ОДН огромный. Люди возмущаются такому нормативу, но отказываются от замены. Вероятно, им выгодно иметь прибор учета электричества под рукой. И единственное, что мы можем сделать - подать в суд, но где гарантия, что к окончанию судебной тяжбы приборы учета не заменят на новые «исправные»?

Двор за счет государства

- Вы занимаетесь благоустройством придомовых территорий за счет государственных программ?

- Благодаря существующим федеральным, краевым и муниципальным программам по благоустройству, выигранным грантам на благоустройство придомовой территории мы уже сделали более 40 дворов. И будем активно работать дальше в этом направлении.
Например, уже выполнены подготовительные работы по формированию отмостки, тротуаров и подъездной территории у дома по адресу ул. Гагарина, 13. Это - грант с софинансированием администрации города Хабаровска и наших собственников.
А по проекту «Комфортная городская среда» благоустройство дворовых территорий происходит за счет стопроцентного покрытия расходов федерального и краевого бюджетов. Работает подрядчик. Мы участвуем в приемке, но сами работ не производим.
В следующем году планируем благоустроить 10 последних дворовых территорий. Здесь очень многое зависит от домовых комитетов, то есть от самих собственников.

Елена НОВОКРЕЩЕНОВА.