Недвижимость: мы за ценой не постоим?..

Сократится ли спрос на жилье в новостройках - покажет время

К началу нового года квадратный метр жилья в Хабаровске предлагался на продажу в среднем по 74938,64 рубля. Это дешевле, чем годом ранее, на 1371 рубль.

Итоги 2014 года

Первую половину года рынок жилья в Хабаровске уверенно снижался, продолжая тенденцию 2013 года, со средним темпом более 0,6% в месяц. В итоге квадратный метр потерял за шесть месяцев 2806 рублей своей цены. Третий квартал не был таким однозначным. Несколько раньше, чем ожидалось, начался осенний рост цен. После снижения в июле на 558 рублей средняя цена квадратного метра в течение августа-сентября пошла в рост, и к концу квартала он стал предлагаться дороже, чем в июле, на 422 рубля. Последний квартал года был вполне прогнозируемым. В октябре хотя и была предпринята попытка снижения средней стоимости метра жилья, но в ноябре и декабре цены снова пошли в рост, и квадратный метр в среднем по городу почти достиг мартовского значения.

Особенностью 2014 года на рынке жилья Хабаровска было стабильное снижение объема предложения квартир на продажу, начиная с мая. В результате к концу года этот объем сократился более чем в два раза. Что сыграло определенную роль в осеннем повышении цен на квартиры, но не смогло полностью компенсировать падения цен первых двух кварталов.

Наибольшее снижение цен на квартиры по итогам года наблюдалось в средней отдаленности от центра города (-5,5%). Значительно дешевле стали предлагаться квартиры в некоторых окраинных микрорайонах и жилмассивах - База КАФ (9,5%), Авиагородок (8,9%), Пятая площадка и Южный микрорайон (7%). Наибольшие потери в цене здесь имели трехкомнатные квартиры, которые и определили основную тенденцию окраин.

Квартиры улучшенной планировки («брежневки») в среднем по городу стали предлагаться дешевле на 4,2%.

А вот центр города по итогам года, несмотря на все перипетии и скачки цен, сохранил тенденцию роста. Здесь квартиры в среднем предлагаются на продажу дороже, чем годом ранее, на 6,4%. Такая же тенденция наблюдается в микрорайонах новой массовой застройки - Рабочий городок и квартал Строителей (4,5%), Флегонтова-Индустриальная (6,3%). Сохранили уровень цен начала года или даже немного подорожали квартиры жилмассивов, близкие к центру, в которых преобладает жилье новой планировки.

Если говорить об основном показателе рынка недвижимости - стоимости квадратного метра, то в абсолютном большинстве сегментов хабаровского рынка жилья по итогам года наблюдалось его удешевление. Лишь квартиры новой планировки стали исключением. У них средняя цена квадратного метра выросла по итогам года на 0,6%.

Итоги декабря 2014 года

Последний месяц года стал рекордным по динамике изменения средней цены квадратного метра. Она выросла за декабрь даже несколько выше прогнозной - на 1,71% (1257,94 рубля).

Наиболее значительно подорожал за месяц квадратный метр у квартир новой планировки. В среднем по городу он прибавил в цене 2,2%, а в отдельных сегментах рост доходил и до 6% (у однокомнатных квартир в центре города). При этом нигде темп роста не опускался ниже 1,3%, и лишь у трехкомнатных квартир ближе к центру и на окраинах было зафиксировано минимальное значение (0,2%).

Аналогичная ситуация со стоимостью квадратного метра и у «хрущевок». У них в среднем по городу он стал предлагаться на продажу дороже на 2%, а максимальный рост был отмечен у трехкомнатных квартир этой планировки в средней отдаленности от центра (7,7%). Самый же незначительный рост у квартир этой планировки (0,9%) был зафиксирован у трехкомнатных «хрущевок» ближе к центру.

Стоимость квадратного метра у квартир улучшенной планировки в среднем по городу за месяц выросла на 1,4%. Незначительный рост основного показателя был обусловлен существенным снижением его цены у однокомнатных квартир этой планировки в районе престижности ближе к центру (-7,5%) и менее значительным падением в центре (-0,2%).

И это почти единственные сегменты хабаровского рынка жилья, где в декабре наблюдалось снижение средней цены квадратного метра. Хотя и однокомнатные малосемейки ближе к центру и двухкомнатные в средней отдаленности потеряли в стоимости квадратного метра символические 0,2%, а учитывая их малочисленность (менее 0,5% всех предложений), говорить об их влиянии на общую ситуацию нет смысла.

Цены на квартиры в декабре так же стремительно росли, как и квадратный метр в них. Хотя картина была более разнообразная, но тенденция схожая. Главную роль сыграли квартиры новой планировки (4,8%) и «хрущевки» (4%), квартиры в центре города (6,8%) и однокомнатные квартиры (3,9%).

Самый значительный за месяц рост цен на квартиры был отмечен в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города (10,4%). В среднем за них в декабре стали запрашивать больше на 430,6 тысячи рублей. Двухкомнатные новой планировки в центре подорожали в среднем на 6,1% (394,4 тысячи рублей), а трехкомнатные на 4,4% (397 тысяч рублей).

Несколько меньший рост цен на квартиры новой планировки был отмечен в районе престижности ближе к центру (соответственно - 4,7%, 3,3% и 0,6%). В остальных районах престижности квартиры новой планировки тоже росли в цене с темпом от 2% до 4,5%. Лишь трехкомнатные в средней отдаленности и на окраинах стали предлагаться на продажу дешевле на 0,5%.

У «хрущевок» снижение цены за декабрь зафиксировано не было. Они дорожали во всех сегментах, и особенно энергично трехкомнатные квартиры. В центре цена на них поднялась на 7,4%, ближе к центру - на 5%, в средней отдаленности - на 8,8% и на окраинах - на 4%.
Минимальный рост был отмечен на однокомнатные «хрущевки» в районе престижности ближе к центру города (1%).

Квартиры улучшенной планировки тоже росли в цене, но не так дружно. Максимальное подорожание у них было отмечено на окраинах города. Трехкомнатные поднялись в цене здесь на 5%, однокомнатные - на 3%, а двухкомнатные - на 2,5%. На однокомнатные квартиры этой планировки ближе к центру и в средней отдаленности цены упали на 4,8% и 1,1% соответственно. На 26 тысяч рублей (0,8%) в среднем стали запрашивать меньше за двухкомнатные «брежневки» ближе к центру города. В остальных сегментах рынка цены на квартиры этой планировки росли с темпом 1-2%.

В декабре в 16 из 23 наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов был отмечен рост средних цен на квартиры. Наиболее значительно подорожало жилье в районе 38-й школы (8,8%), в микрорайоне Флегонтова-Индустриальная (5,9%) и в Авиагородке (6%). Здесь отмечался рост средних цен на квартиры всех размеров.

Менее стремительно росли средние цены на квартиры в декабре в микрорайоне Рабочий городок и квартал Строителей (3,6%), в Прибрежном микрорайоне (3,3%), в районе остановки «Топографический техникум» (4,8%) и Большой аэродром (3,8%). Из окраинных жилмассивов заметно подорожал только район станции Хабаровск-2 (3,7%).

Дешевле за месяц стали предлагать жилье в микрорайоне Большая-Вяземская (-6%) и в районе 68-й школы (-4,6%). В подавляющем большинстве жилмассивов на окраинах было отмечено снижение цен на квартиры: в Южном микрорайоне (-2,6%), в поселке им. Горького (-2,2%), на Красной Речке (-1,7%), в Березовке (-1,5%).

Перспективы 2015 года

Сегодня многие пытаются угадать и предсказать, что же будет с нашей экономикой, рублем и страной, к чему нам готовиться. Но мы не будем рассматривать эти глобальные вопросы. Попробуем предположить на основе некоторых конкретных данных и традиций нашего хабаровского рынка жилья его перспективы.

Никто не может отменить золотого правила рынка, определяющего цены на нем: соотношение спроса и предложения.

Сократит спрос на жилье рост ставок по ипотеке и всякие дополнительные трудности при ее оформлении, которые создают банки из-за опасений роста кредитной задолженности. Еще до середины 2014 года объем сделок по ипотеке доходил до 60% и даже больше. Сегодня таких вновь оформляемых сделок едва ли наберется 15-20%.

С другой стороны, на повышение спроса на рынке недвижимости может повлиять стремление людей сохранить свои сбережения в период валютной нестабильности и дву­значных значений инфляции. У кого есть несколько десятков или сотен тысяч свободных рублей, покупают импортную бытовую технику, автомобили и другое доступное имущество, а у кого есть несколько миллионов - присматриваются к рынку недвижимости.

Может возрасти спрос на рынке и по причине увеличения денежной массы. Ведь в конце года в некоторых организациях и предприятиях выплачивают всякие премии, тринадцатые зарплаты и прочие поощрительные выплаты. А хранить их на депозитах банков, даже при повышение ставок и сумм страховых гарантий по ним в два раза, не всегда привлекательно. Ведь нынешняя ключевая ставка Центробанка РФ в размере 17% не может держаться долго. Скорей всего в первом квартале или не позже второго она вернется к прежним однозначным значениям, соответственно и ставки по депозитам будут пересматриваться в сторону уменьшения.

На объем предложения жилья в Хабаровске в текущем году может повлиять несколько факторов. Он уже за последние шесть месяцев заметно уменьшился из-за того, что многие владельцы квартир, готовые выставить их на продажу, решили пока воздержаться ввиду нестабильной экономической ситуации, валютных скачков и прочих неприятностей. Ведь недвижимость - более твердая валюта в прямом и переносном смысле слова, чем даже драгоценные металлы, не говоря уже о нестабильных курсах бумажных денег.

Сократится объем предложения жилья на рынке также из-за сокращения первичного рынка. Мелкие строительные фирмы, которые работают за счет привлеченных кредитов, скорей всего, прекратят свою деятельность, потому что невозможно воспользоваться дорогими деньгами (и ставки высокие, и банки более требовательны к потенциальным кредиторам). Объекты, возводимые такими фирмами, скорей всего, будут заморожены, а новые не появятся.

Крупные фирмы, которые строят за счет своих средств, также вынуждены будут сократить объемы строительства из-за сокращения поступления средств от продаж выстроенных квартир по причине дорогой ипотеки.

В итоге первичный рынок сожмется до минимума, что повлияет и на вторичный рынок жилья, объемы предложения на котором сократятся.

Таким образом, в первом квартале из-за сокращения объема предложения жилья на продажу цены на квартиры продолжат свой рост.

Во втором квартале на рынок начнут возвращаться квартиры, снятые с продажи в конце 2013 года, и предложение начнет расти. Спрос также может пойти в рост, если Центробанк РФ снизит ключевую ставку и ипотека станет более доступной, чем в начале года. За снижение ключевой ставки говорит и вся экономическая ситуация, так как при такой ставке выход промышленности, да и всей экономики, из стагнации невозможен, как и любое строительство, как промышленное, так и жилое. Все это сохранит положительный тренд цен на рынке жилья города.

В третьем квартале 2015 года возможно некоторое снижение рынка из-за возросшего предложения и застойных тенденций летнего периода. А в последнем квартале вполне возможно восстановление роста цен на рынке жилья Хабаровска с переходом на январь следующего года.

Итогом непростого года на рынке жилья Хабаровска может стать его суммарный рост не более чем на 10-12%. При этом, при прогнозируемых высоких темпах инфляции можно сказать, что жилье сохранит свою малодоступность для подавляющего большинства наших сограждан.

Александр ХВОРОВ.