Новогодние сюрпризы рынка

Квартиры новой планировки, как и ожидалось, подорожали

Рынок жилья Хабаровска в конце года отметился традиционным ростом цен. Средняя стоимость квадратного метра по городу за декабрь выросла на 0,8% (670,8 рубля) и к Новому году составила 84334,74 рубля.
Такой показатель роста гораздо ниже средних многолетних значений (1,82%), но вполне ожидаем на фоне последних событий и экономической ситуации в целом: и реальные доходы населения снижаются, и инфляция отступает, переходя временами в дефляцию, сказывается и введение 2%-ной ставки по ипотеке.
Она предполагает перераспределение спроса в городе в пользу первичного рынка, и продавцы на вторичном рынке квартир спешат избавиться от своего товара, снижая цены на него.

КваДРАТНЫЙ метр растёт

Но в целом рост средней цены на квадратный метр продолжался, и в декабре он произошел в основном за счет трехкомнатных квартир. «Квадрат» у таких квартир подорожал в среднем по городу на 4%.
При этом у жилья новой планировки в центре города он стал предлагаться дороже на 5,7%, а на окраинах - на 6,5%, у квартир улучшенной планировки ближе к центру города - на 10,4%, а в средней отдаленности - на 1,7%, у «хрущевок» на окраинах - на 10%, а в средней отдаленности - на 17,6%.
На окраинах города квадратный метр стал дороже также у одно- и двухкомнатных «хрущевок» и «брежневок» в среднем на 5%. Сохранился рост цен на квадратный метр у однокомнатных квартир этих планировок и ближе к центру города, составив в среднем 8,5%. Это говорит о том, что спрос на такое жилье, как наиболее доступное, сохраняется даже в нынешних условиях.
Отмечался в декабре рост цен на квадратный метр жилья и в некоторых других сегментах рынка. В итоге к новогодним праздникам самый дорогой квадратный метр жилья стал предлагаться на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города со средним показателем 119 тысяч 039 рублей.
А рекорд Хабаровска в декабре был зафиксирован у квартиры на улице Кавказской по цене более 182 тысяч рублей за квадратный метр.
На фоне общего роста рынка жилья в большинстве сегментов все-таки отмечалось снижение стоимости основного показателя рынка недвижимости - квадратного метра.
В центре города он потерял в цене у квартир улучшенной планировки всех размеров (в среднем -4,5%), у одно- и трехкомнатных «хрущевок» (-11,8%), а у самых многочисленных двухкомнатных квартир новой планировки снижение стоимости квадрата в центре города составило за декабрь -9,2%.
Ближе к центру города квадратный метр снижался в цене у двухкомнатных квартир всех планировок: у квартир новой планировки на 2%, у «хрущевок» и «брежневок» на 6%, и даже у малочисленных «сталинок» на 9%.
В средней отдаленности от центра города основной показатель дешевел у одно- и трехкомнатных квартир новой планировки (-2% и -4% соответственно), у однокомнатных «хрущевок» и «брежневок» (-7,5% и -2,8%), а также у двухкомнатных квартир этих планировок (-1,7% и -1,8% соответственно).
Лишь «сталинки» в этом районе престижности оказались не в тренде, у них квадратный метр в декабре вырос в среднем на 28%. Но это, скорей всего, результат их малочисленности (всего 6% от общего числа предложений в этом районе престижности).
На окраинах города снижение цен предложения на квадратный метр жилья составило в среднем 1%, при этом наиболее значительный спад цен был отмечен у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки (-6% и -3,3% соответственно), их поддержали трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (-4,7%) и «сталинки» (-10,6%).
По итогам месяца самые низкие средние цены на квадратный метр жилья предлагались в сегменте трехкомнатных «сталинок» (49541 рубль), став выше минимальных цен ноября на 4,5 тысячи рублей, которые были отмечены в сегменте двухкомнатных квартир этой планировки в средней отдаленности от центра города.
А самые доступные «квадраты» предлагались в декабре у одно- и двухкомнатных «сталинок» ближе к центру и в средней отдаленности по цене от 12800 рублей.
Нельзя назвать сюрпризом для хабаровчан и ситуацию с ценами на квартиры в декабре. Если средняя цена по городу выросла на 105 тысяч рублей, то медианная, как более объективно отражающая ситуацию на рынке, сохранилась на уровне ноября (3 миллиона 800 тысяч рублей).
Скачок средних цен можно объяснить нерыночным ростом цен в отдельных сегментах рынка. Например, трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города стали предлагаться по средней цене свыше 10 миллионов рублей (+28%), и даже на окраинах цена на такие квартиры выросла на 8,3%.
В результате такого бурного роста к концу года почти 3% квартир в Хабаровске стали предлагать на продажу по цене выше 10 миллионов рублей, а в ноябре этот показатель не дотягивал и до 2%.

Спрос на «хрущёвки»

Перед новогодними праздниками самой дорогой квартирой в Хабаровске стала четырехкомнатная квартира на улице Кавказской общей площадью 227 квадратных метров по цене 27 миллионов 500 тысяч рублей.
Больше стали запрашивать за трехкомнатные «хрущевки» на окраинах (11,5%) и в средней отдаленности (14%), а за квартиры улучшенной планировки - ближе к центру города и в средней отдаленности (6%).
Заметно подорожали в декабре однокомнатные квартиры (в среднем по городу на 2,9%). В том числе за квартиры новой планировки в центре города стали запрашивать на 7,7% больше, чем месяцем раньше, а в средней отдаленности от центра - на 2,3%.
Выросли запросы у продавцов однокомнатных квартир улучшенной планировки: ближе к центру они в декабре предлагались на продажу дороже, чем в ноябре, на 11,5%, а на окраинах - на 7,8%. Однокомнатные «хрущевки» также подорожали на окраинах (14,6%) и ближе к центру города (1,4%).
У двухкомнатных квартир в среднем по городу было отмечено снижение цен, но всего на 0,2% из-за роста цен на квартиры новой планировки в средней отдаленности (1,4%) и на окраинах (0,6%), на «хрущевки» в центре (3%) и на окраинах (4%), а также на «брежневки» в средней отдаленности (10,4%) и на окраинах (3,4%).
Самая дешевая однокомнатная «сталинка» в декабре предлагалась на продажу на улице Оборонной общей площадью 35 квадратных метров по цене 450 тысяч рублей. В этом же сегменте рынка можно найти и другие квартиры по сопоставимой цене. Ведь именно здесь самая низкая средняя цена на жилье по итогам декабря - всего 1 миллион 449 тысяч рублей.
Чего же ждать нашим согражданам, желающим приобрести жилье в Хабаровске? Можно с уверенностью сказать, что рост цен в городе продолжится.
На вторичном рынке возможно снижение средних цен в отдельных сегментах рынка из-за снижения реальных доходов потенциальных покупателей. Но в целом он будет следовать за первичным рынком жилья и продолжит рост с темпом примерно 6% за 2020 год.
На первичный рынок будут влиять два новых фактора, которые стимулируют рост цен. Во-первых, следует ожидать повышения спроса со стороны наиболее нуждающихся категорий дальневосточников, имеющих возможность получить ипотечный кредит под 2% годовых.
А во-вторых, энтузиазма в росте ценам добавит изменение правил долевого участия в строительстве жилья и введение практики проектного финансирования на рынке строительства многоквартирных домов.
Стоимость строительства вырастет из-за необходимости застройщикам использовать банковские кредиты для осуществления своей деятельности.

Александр ХВОРОВ.