Опасения уходят, стабильность возвращается

Сверхколебания на рынке недвижимости Хабаровска, вызванные эпидемией коронавируса, закончились, и рынок возвращается к своим обычным темпам развития. Хотя справедливости ради надо сказать, что и однопроцентный рост основного показателя рынка жилья в июле тоже не совсем обычный. Средний многолетний показатель этого месяца составляет в городе всего 0,3%. Но такое отклонение от нормы в этом году можно считать компенсацией за провал в апреле и мае, когда средняя цена квадратного метра упала в сумме почти на 2,5%.
По итогам июля средняя стоимость основного показателя рынка жилья в Хабаровске составила 87941,02 рубля (+1%), что на 874 рубля выше предыдущего месяца. А с начала года квадратный метр подорожал в городе на 3606 рублей (+4,3%), что составляет за месяц в среднем всего 0,6%.
Это несколько выше среднемесячной инфляции (за январь-май) по расчетам Минэкономразвития страны. Но и рынок жилья у нас за эти же пять месяцев упал на - 0,25%. А если сравнивать с ростом цен на продовольствие, то рынок недвижимости в Хабаровске рос даже медленнее, чем цены на продукты питания.

Цена «квадрата» - главный показатель

Основной рост цен на квадратные метры жилья в июле обеспечили трехкомнатные квартиры, которые стали предлагаться на продажу дороже в среднем по городу на 4,1%.
Заметно выросли средние цены предложения на квадратные метры жилья и на окраинах города (2,4%). А из квартир различных планировок самый существенный рост цен в среднем по городу был зафиксирован у квартир улучшенной планировки (6%).
Квадратные метры у «брежневок» подорожали в центре города в квартирах всех размеров со средним показателем 6,7%, а на окраинах - 9,8%. Вырос в цене «квадрат» у таких одно- и трехкомнатных квартир в средней отдаленности от центра города (1,7% и 9% соответственно).
У самых многочисленных в городе квартир новой планировки рост средней стоимости квадратного метра составил за месяц 1,2%. При этом основной показатель рынка у них стал дороже у двух- и трехкомнатных квартир в центре города (3,7% и 4,9% соответственно), ближе к центру (4,4% и 6,8%) и у трехкомнатных на окраинах города (4,9%).
У «хрущевок» рост основного показателя в среднем по городу составил 1%. При этом в центре города он стал дороже у двух- и трехкомнатных квартир (5% и 5,2% соответственно), у одно- и трехкомнатных квартир этой планировки ближе к центру (4,1% и 7,7% соответственно) и в средней отдаленности (4,4% и 2,9%), а также у одно- и двухкомнатных на окраинах (1,7% и 6,1% соответственно).
Самыми дорогими квадратными метрами жилья в городе остаются «квадраты» у однокомнатных квартир новой планировки в центре города со средним показателем 121330 рублей, даже несмотря на то, что в июле цены в этом сегменте в среднем стали ниже на 1,3%.
А рекорд цены квадратного метра жилья в городе принадлежит квартире в доме на улице Кавказской с ценой 207 тысяч рублей за каждый из 50 метров общей площади.
Сдерживающим фактором роста рынка в июле в городе стали однокомнатные квартиры, у которых квадратные метры подешевели в среднем на -2,8%. И основные потери в цене понесли однокомнатные квартиры новой планировки во всех районах престижности со средним показателем -3,8%.
Их поддержали в снижении цен однокомнатные «хрущевки» в центре города (-1,9%) и «брежневки» в районе престижности ближе к центру города (-2,1%).
Отмечено было снижение средних цен на квадратный метр в средней отдаленности от центра города с показателем -5,2%. Здесь основную роль сыграли квартиры новой планировки всех размеров, у которых «квадраты» стали дешевле на -5,8%, а также двухкомнатные «хрущевки» и «брежневки» (-3% и -9% соответственно).
По итогам месяца самыми доступными по цене стали «квадраты» в сегменте трехкомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города с ценой ниже 40 тысяч рублей.
В этом же сегменте рынка предлагается на продажу и квартира с самыми дешевыми «квадратами» по 9 тысяч 120 рублей за каждый из 60 метров.

Квартир меньше, а цены выше

Рост средних цен на квартиры в июле составил 0,9% (месяцем ранее они выросли на 2,3%), и средняя цена за квартиру в городе к началу августа составила 4 миллиона 296 тысяч рублей.
При этом медианная цена, которая более точно отражает ситуацию с ценами на квартиры, незначительно снизилась (-1,3%) и составила 3 миллиона 900 тысяч рублей.
Ситуация с эпидемией для большинства наших сограждан стала привычной, несмотря на рост заболевших, и это повлияло на то, что на рынок постепенно возвращаются квартиры, снятые с продаж в марте-апреле.
Это, прежде всего, большие и дорогие квартиры с ценой свыше 10 миллионов рублей. В июле их процент в общем количестве предложений вырос, хотя и незначительно, до 1,6%.
Еще одна тенденция городского рынка в летние месяцы проявилась в июле - снижение общего количества предложений, которое уменьшилось на -9% по сравнению с началом лета.
Анализ ситуации с ценами на квартиры показал, что основными драйверами роста в июле стали трехкомнатные квартиры, подорожавшие в среднем по городу на 4,2%. Какая-то часть этого роста компенсировала снижение цен на такие квартиры в предыдущие месяцы, а в основном рост определялся, на наш взгляд, все-таки спросом.
Выросли цены на трехкомнатные квартиры новой планировки в районе престижности ближе к центру города и на окраинах (по 6,3%).
Подорожали трехкомнатные квартиры улучшенной планировки в центре города (6,6%), в средней отдаленности (6,2%) и на окраинах (9%), а «хрущевки» во всех районах престижности, кроме окраин, со средним темпом свыше 5%.
Из районов престижности наиболее высокие темпы роста цен на квартиры в июле были отмечены ближе к центру города со средним показателем 2,3%. В том числе заметно дороже стали запрашивать за жилье в микрорайонах Первом и Прибрежном, жилмассивах на Вяземской, Лазо и Памятника партизанам.
Выросли цены предложения на продаваемые квартиры и на окраинах, в среднем на 2,1%. Основной вклад в показатель роста здесь обеспечили квартиры улучшенной планировки всех размеров со средним показателем 5,8%, а также трехкомнатные квартиры новой планировки и двухкомнатные «хрущевки» (2,8%). Особенно значительно поднялись цены в Южном микрорайоне (в среднем на 6,9%), на Красной Речке (6,8%) и в поселке имени Горького (5,7%).
В центре города средний рост цен на квартиры составил 1,9% в основном за счет двухкомнатных квартир новой планировки (6,5%), двух- и трехкомнатных «брежневок» (11,2% и 6,6% соответственно) и таких же «хрущевок» (4,9% и 5,5%).
Самыми дорогими квартирами в Хабаровске остаются большие квартиры новой планировки в центре города. Средняя цена за трехкомнатные квартиры в этом сегменте составила в июле 8 миллионов 640 тысяч 77 рублей.
А рекорд принадлежит пятикомнатным квартирам в новом доме на Уссурийском бульваре общей площадью 350 и 420 квадратных метров с ценой по 49 миллионов рублей за каждую.
Снижение медианной цены на квартиры в городе свидетельствует о том, что в отдельных сегментах рынка имело место снижение цен. Так, в средней отдаленности от центра снижение составило -7%. И основными виновниками этого стали квартиры новой планировки всех размеров: одно- и двухкомнатные стали здесь дешевле в среднем на 7,7%, а трехкомнатные - на 8,4%.
Ниже стали в среднем по городу цены на квартиры улучшенной планировки (-0,8%) в основном из-за квартир в районе престижности ближе к центру, где они подешевели в среднем на -6,4%.
Одно- и двухкомнатные квартиры в среднем по городу также потеряли в ценах по 0,6%. И основной причиной было снижение цен на однокомнатные квартиры новой планировки во всех районах престижности: в центре - на -12%, ближе к центру - на -1,4%, в средней отдаленности - на -7,7% и на окраинах - на -1,5%.
У двухкомнатных квартир снижение средних цен предложения было вызвано падением цен на квартиры новой планировки в средней отдаленности (-7,7%) и на окраинах (-9%), а также на двухкомнатные «брежневки» и «хрущевки» ближе к центру (-2,9% и -3,4% соответственно) и в средней отдаленности (-11,5% и -5,2%).
Самыми доступными по цене в городе в июле были однокомнатные «сталинки» на окраинах по средней цене 1 миллион 722 тысячи рублей. Но встречаются на окраинах и предложения ниже 800 тысяч рублей, даже за трехкомнатную квартиру.
Минувший июль показал, что рынок недвижимости в городе постепенно приходит в норму и возвращается к своим традиционным значениям. Поэтому в последний месяц лета на значительные изменения на нем вряд ли можно рассчитывать. Лишь осенью возможно возобновление более существенных изменений цен в сторону увеличения.

Александр ХВОРОВ.