Падение с ускорением

Снижение хабаровского рынка недвижимости все больше напоминает падение. За ноябрь стоимость квадратного метра жилья в городе упала на 856,8 рубля (1,1%) и к началу декабря составляла 77326,93 рубля.

Сегодня по сравнению с январем текущего года квадратный метр жилья в городе стал предлагаться дешевле в среднем на 4562,5 рубля. Падение началось в марте и продолжается непрерывно по сей день. Несколько замедлилось оно в летние месяцы, когда, по своему обыкновению, рынок приостановился - сократилось число сделок до минимума из-за отпусков и летней жары.

Оказало свое влияние и небывалое на Амуре наводнение. Все замерло в ожидании. И хотя в городе было затоплено несколько улиц Прибрежного микрорайона да частный сектор на Красной Речке и в Северном округе, волнений и переживаний было много. Профессионалы и клиенты рынка недвижимости прикидывали: во что выльется большая амурская вода.

По большому счету, серьезного влияния на рынок жилья Хабаровска наводнение оказать не могло. Все-таки большая его часть была далека от затопления. Правда, новые микрорайоны «Строитель» и «Флегонтова-Индустриальная» тоже пострадали, но причина в дорожном коллапсе из-за перекрытия улицы Пионерской. Намучавшись в автомобильных пробках в часы пик, жители этих микрорайонов стали подумывать о смене места жительства. Но эти мысли пока еще далеки от практического воплощения, особенно теперь, когда выяснилось, что микрорайоны не затопило, а дорогу обещают поднять и усовершенствовать.

Основная причина снижения хабаровского рынка жилья нам видится в запредельно высоких ценах, которые сложились в городе на начало текущего года. Они перестали соответствовать покупательской способности населения. В макроэкономическом плане тоже не все благополучно - снижается объем ВВП, растет инфляция, проседает рубль. И если посмотреть на динамику цен на рынке в американских долларах, то и там четко просматривается тренд на снижение цены квадратного метра жилья. Некоторое влияние на снижение цен рынка недвижимости оказывают усилия местных властей, направленные на это. Но они влияют опосредованно - через снижение цен на первичном рынке: несколько дешевле сегодня обходятся земельные участки, прилагаются усилия к сокращению сроков согласований, строятся новые предприятия и цеха по производству строительных материалов и изделий, необходимых для возведения новых домов. Влияние оказывает и развитие сегмента малоэтажного строительства в городе.

Общее снижение цены квадратного метра на рынке жилья Хабаровска явилось следствием повсеместного снижения цен на основной показатель рынка недвижимости в подавляющем большинстве сегментов рынка. Опережающими темпами снижался этот показатель у однокомнатных квартир, особенно новой планировки в центре города (-2,6%) и на окраинах (-1%). Но еще стремительнее он падал у «хрущевок» и квартир улучшенной планировки на окраинах и в средней удаленности от центра города (от -2,8% до -3,8%). И хотя они составляют чуть больше трети всех предложений однокомнатных квартир, такой процент тоже повлиял на общий показатель.

Следует заметить также, что стоимость квадратного метра всегда была выше у однокомнатных квартир одинаковой планировки и снижалась по мере увеличения числа комнат. Например, у квартир новой планировки ближе к центру средняя цена квадратного метра общей площади жилья у однокомнатных квартир составляла в ноябре 88258 рублей, у двухкомнатных - 83925 рублей, а у трехкомнатных - 75777 рублей. Соответственно и реакция от воздействия на рынок различных факторов у однокомнатных квартир была наиболее существенной. Единственным исключением для нашего города являются двухкомнатные квартиры новой планировки в центре - они всегда были лидерами по стоимости квадратного метра, а в ноябре даже после общего снижения цены квадратный метр предлагался у них на продажу в среднем по 103710 рублей.

И не удивительно, что при таких тенденциях на нашем рынке двухкомнатные квартиры новой планировки в центре и в ноябре продолжали расти в цене. За последний месяц цена предложения на них выросла на 1,5%. Подорожали здесь и квартиры улучшенной планировки (1,4%).

Отмечены были и еще три сегмента, где в ноябре наблюдался рост цен на квартиры. Это трехкомнатные новой планировки в центре города (0,7%), двухкомнатные улучшенной планировки ближе к центру (0,7%) и трехкомнатные «хрущевки» на окраинах (1,9%).

Остальные сегменты рынка отметились уверенным падением цен предложения на квартиры с темпом от 1% до 4%.

В микрорайонах и жилмассивах наиболее заметное снижение цен предложения в ноябре наблюдалось в Северном микрорайоне и в районе остановки «Топографический техникум» (-2,7% и -2,5% соответственно), 68-й школы и остановки «Памятник партизанам» (-2,3%), в Южном микрорайоне (-3%), в районе станции Хабаровск-2 и поселке имени Горького (-2,4%). При этом в районе новой массовой застройки по улице Рабочий Городок и на Красной Речке стоимость квартир выросла примерно на 1,4%, прежде всего за счет роста цен предложения на однокомнатные квартиры.

Иногда у читателей возникает вопрос: насколько можно доверять информации, приводимой в обзорах рынка недвижимости? Здесь следует понимать, что обзоры бывают подготовленными аналитиками какой-то риэлторской фирмы по предложениям, имеющимся у нее, бывают обзоры на основе информации, опубликованной в Интернете, и охватывающие несколько городов или даже регионов, но наиболее точный анализ рынка может быть выполнен только на основе максимального количества предложений одного населенного пункта.

В первом случае обзор охватывает только узкий сегмент рынка и не способен охарактеризовать весь спектр недвижимости, предлагаемой на рынке. Во втором случае информация бывает далеко не полной, и по этой причине сомнительно ее качество. Например, если взять сайт Росриэлт, где представлено множество городов России, и сравнить хотя бы количество предложений на нем. Так, Благовещенск представлен на нем 472 предложениями квартир, а Хабаровск - 275, хотя понятно, что наш город в два раза больше и предложений должно быть соответственно больше. А жители приморской столицы вообще проигнорировали этот сайт - нет ни одного объявления. Как же можно составить объективную картину рынка при таком кособоком его отражении? Такая же примерно картина складывается при знакомстве с официальным сайтом Российской гильдии риэлторов.

Остается только доверять специалистам, анализирующим максимальное количество предложений на рынке. Так, например, наш обзор охватывает ежемесячно 8-9 тысяч предложений на продажу квартир в городе и поэтому может считаться наиболее объективным. Более того, анализ проводится ежемесячно почти два десятилетия, с момента формирования организованного рынка недвижимости в городе и может учитывать закономерности и тенденции рынка именно нашего города.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.