Перевести жилое помещение в нежилое: всё не так просто

29 мая президентом РФ был подписан Федеральный закон № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым уточняются условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также устанавливается порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Напомним, что ранее был принят Федеральный закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса РФ» № 59-ФЗ от 15.04.2019 г. (вступает в силу 01.10.2019 г.), которым не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц.
Новый закон также направлен на предотвращение нарушений прав жителей в многоквартирном доме, он распространяется на все случаи перевода жилых помещений в нежилые, независимо от их дальнейшего назначения, например, будет ли оно использовано, например, для размещения продуктового магазина или мастерской по ремонту обуви.
До изменений для получения в органе местного самоуправления решения о переводе жилого помещения в нежилое заявителю, согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ необходимо было предоставить ряд документов: заявление о переводе помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, правоустанавливающие документы на такое помещение, план помещения с его техническим описанием, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
Мнение жильцов при этом не учитывалось, в результате чего нередко возникали конфликтные ситуации.
«Предлагаемые меры достаточно жёсткие, но они позволят защитить права собственников жилых помещений от беспокойного соседства. Если продуктовый магазинчик или аптека в доме особых вопросов у соседей не вызывают, то пивные точки с отсутствующим рядом туалетом нравятся далеко не каждому.
Ведь многоквартирный дом - это не торгово-развлекательный центр, в первую очередь он предназначен для проживания граждан, поэтому мнение жильцов должно учитываться. Если между жильцами и владельцем переводимого помещения будет найдено компромиссное решение, устраивающее обе стороны, то и конфликтов станет меньше», - подчеркнула Ольга Беленькая, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп».
Согласно новому закону, владелец переводимого помещения дополнительно должен будет предоставить в орган местного самоуправления протокол общего собрания собственников помещений об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое, а также согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению на такой перевод.
Данная мера призвана урегулировать отношения между предпринимателями и жильцами и предотвратить конфликты. Чтобы максимально учесть мнение собственников, проживающих в подъезде, в котором расположено переводимое помещение, закон установил особые требования к кворуму общего собрания в зависимости от количества подъездов в доме.
В многоподъездном доме в собрании собственников помещений должны принять участие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, в том числе должно быть не менее 2/3 голосов собственников помещений, проживающих в подъезде многоквартирного дома, в котором расположено переводимое помещение.
При этом в многоподъездном доме решение будет считаться принятым, если положительно проголосовало большинство голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в этом собрании, и при условии, что собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, проголосовали также положительно большинством голосов.
Если же дом одноподъездный, то в этом случае потребуется кворум не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, а решение будет принятым, если положительно проголосовало большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании.
Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.
Согласия собственников примыкающих помещений оформляются в письменной произвольной форме с указанием Ф.И.О. собственника, его паспортных данных (если собственник - юрлицо, то указывается его полное наименование и ОГРН), номера помещения и реквизитов документа, подтверждающего право собственности на него.
Кроме того, в ЖК РФ четко указано, что после перевода должна быть исключена возможность доступа в нежилое помещение с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.