Почему не дешевеет жилой квадратный метр

Сегодня, когда мы говорим о доступности жилья, в первую очередь, конечно, имеем в виду не столько наличие на рынке подходящей недвижимости, сколько ее цену. Что и говорить: она так «кусается», что даже льготы по ипотеке не позволяют безболезненно решить жилищный вопрос. Может, всему виной неумеренные аппетиты застройщиков?
- Органы власти всех уровней требуют от застройщиков уменьшения продажной цены квадратного метра, увеличения объемов вводимого жилья и благодаря этому - увеличения его доступности для населения, - говорит директор ООО «Управление инвестиционных программ» Константин
Юрченко. - Безусловно, это совпадает и с ожиданиями самих людей, да и я сам - обеими руками «за», но…
Мы обсудили с ним причины дороговизны нашего жилья.

- Разве не застройщик диктует цену?
- В том-то и дело, что нет. Цену диктуют условия, в которых мы находимся. Напомню не такие уж далекие времена активной деятельности в Хабаровске известной компании «Дальспецстрой». Какие огромные территории застраивались! Можно, конечно, спорить о качестве построенных домов, о серьезных инфраструктурных просчетах, но я сейчас не о них. Эта государственная структура выполняла государственные задачи и при ее-то масштабах могла обеспечить их решение.
Практически весь цикл строительного производства - от добычи инертных материалов до сдачи в эксплуатацию готового квадратного метра - был подвластен «Дальспецстрою». Их структурными подразделениями были и заводы, и карьеры, и транспортные предприятия, и предприятия по производству светопрозрачных конструкций, и многие другие - и все они были нацелены на выполнение конкретной задачи.
Тогда государство, удовлетворяя потребности населения, вводило недорогое и масштабное (в смысле количества квадратных метров) жилье, застраивая целые микрорайоны. «Дальспецстрой», по сути, был государственной структурой, выполнял задачи государства. Сегодня ничего подобного нет. 

Поможет приезжий застройщик?

- Иной раз создается впечатление, что надо просто устранить монополию местных застройщиков на жилищное строительство. Может, ситуация изменится, если на рынке недвижимости появятся новые крупные игроки из других регионов страны?
- Да, я часто слышу: к нам скоро придут федеральные застройщики, они и сбросят ценник. Но позвольте: за счет чего они его сбросят? У них на территории Хабаровска нет производственных площадей, нет подрядных организаций, нет участков грузоподъемной, автомобильной техники, нет заводов, нет карьеров. Они, следовательно, будут пользоваться продукцией и услугами местных производителей и поставщиков. То есть - делать то же самое, что и все мы.
Но возможности местных производителей ограничены, они не могут позволить себе серьезного расширения. И что произойдет в результате? Есть у нас, скажем, 6, 7, 10 застройщиков, но вот появляется одиннадцатый - и он пойдет к тем же самым производителям, добытчикам, подрядчикам, которые выше головы прыгнуть не могут!
Прежде чем требовать быстрого возведения жилых «квадратов» и снижения цены на них, необходимо развить соответствующую инфраструктуру. Сегодня проблема - найти хороших рабочих на стройку, они «стоят» чуть ли не как IT-специалисты! 80% работающих на стройке - приезжие.
Из-за коронавируса и их-то сейчас не так много. И они чувствуют себя хозяевами положения и диктуют свои условия, на которые в отсутствие рабочей силы все вынуждены соглашаться…
Сегодня на строительном рынке генеральных подрядчиков, на которых можно положиться, - единицы. И при этом у них работает в основном не собственный штатный персонал - каменщики, бетонщики, плотники, арматурщики… Чаще это - наемные люди.
В Хабаровске, например, всего две бригады по монтажу витражей - то есть людей, имеющих соответствующую квалификацию. И не мы их выбираем - это они решают, с кем сотрудничать. Такие «правила игры» сейчас сложились, нравится нам это или нет. 
- А что мешает набрать собственный штат необходимых специалистов?
- Кризис 2008 года показал, что компании, имеющие большой по численности штатный персонал, - не конкурентоспособны. У них нет гарантированных объемов строительных работ, и в случае отсутствия сокращения производства надо либо на что-то содержать людей, либо идти на крайние меры в виде вынужденных отпусков и увольнений. У уже упомянутого «Дальспецстроя» объемы строительства были определены на несколько лет вперед, он чувствовал себя уверенно, а у нас сейчас принципиально другая ситуация.

Нужна инфраструктура

- В отличие от времен могущественного «Дальспецстроя», - говорит Юрченко, - сейчас у нас на всех - один-единственный карьер, один-единственный завод по производству кирпича…  Могут ли они обеспечить всех желающих? У нас всего три завода по производству свай - а в наших грунтах сваи надо вбивать при возведении практически каждого здания.
Да, в Хабаровске есть предприятия по производству товарного бетона, но пообщайтесь с любым застройщиком в многоэтажном строительстве - и вы узнаете, что такие предприятия тоже наперечет…
- Что же делать?
- Для того чтобы достичь выдачи объемов жилищного строительства, да еще по более приемлемым ценам, надо обеспечить как инфраструктуру услуг в области строительства (наличие подрядных организаций, специалистов-исполнителей), так и производственно-техническую базу. А сейчас у нас в Хабаровске, например, один-единственный предприниматель, который предоставляет услуги аренды грузоподъемной техники - башенных кранов.
При этом у него самого их не так много. Скажем, в прошлом году был момент, когда ни одного свободного крана в аренду он предоставить не мог. И пришлось искать технику за пределами Хабаровска. Потому что не каждый подрядчик может себе позволить купить кран, когда его цена достигает 18 млн рублей, а то и больше.
Мало требовать с застройщика раскошеливаться и, забыв о собственной прибыли, обеспечивать удешевление жилого квадратного метра. Надо ведь, прежде всего, думать о решении задачи, которая возложена на государство в целом - увеличивать объемы вводимого в эксплуатацию жилья.
Я уж не говорю, что для этого нужны не только подготовленные площадки - со всеми техническими условиями: трубопроводами, кабелями и т. п. Даже когда такая площадка появляется - какими силами на нее заходить, кому строить?

Задача государственная

- Уж не подумываете ли вы от том, чтобы попасть под «крылышко» государства, чтобы иметь гарантированные объемы работы подобно упомянутому «Дальспецстрою»?
- Конечно, нет! Я - о другом. Требовать от коммерсанта решения государственных задач можно, но для этого надо создать необходимые условия. В Хабаровске в свое время было несколько заводов железобетонных изделий.
Где они сейчас? Было у нас и объемно-каркасное домостроение - и тоже теперь нет ничего. Был свой кабель - а что сейчас? В очередь встаем за кабельной продукцией, да еще и не за хабаровской. Газобетонные блоки возим из Иркутска! Так что добавляйте ко всем прочим еще и дополнительные накладные расходы.
Нет индустрии строительных материалов. В прошлом году были большие проблемы с кирпичом. Работал только один завод. Вот мы и стояли все в очереди за кирпичом по 14 рублей штучка.
Лишь к концу года начал работать еще один кирпичный завод, но он погоды не сделал, потому что в основном удовлетворял нужды того застройщика, который его приобрел. Сложно в таких условиях говорить о снижении стоимости жилого квадратного метра.
- Существует достаточно аргументированное мнение: удешевить жилищное строительство можно, если отдать предпочтение панельному домостроению…
- Хорошо, согласен! Создайте на территории Хабаровска возможности для производства серийных панельных линий с определенными производственными мощностями, которые обеспечивали бы трех-четырех подрядчиков для массовой застройки, зафиксируйте стоимость изделия! Тогда и что-то требовать с застройщика будет можно.
Мы неоднократно с коллегами эти вопросы обсуждали, делились своими соображениями с властными структурами. Но пока ситуация остается прежней. Со своей стороны, борясь с недобросовестностью некоторых поставщиков, производителей или подрядчиков, наше сообщество застройщиков пришло к определенным договоренностям.
Проводим совместные аукционы, чтобы минимизировать стоимость той или иной продукции, стремимся ограничивать аппетиты подрядчиков в стоимости тех или иных работ, чтобы за счет увеличения себестоимости искусственно не наращивать цену квадратного метра.
- А как же цель всякого бизнеса - получение прибыли?
- Скажу, возможно, для кого-то удивительную вещь: застройщик, на самом деле, не стремится к получению сверхприбылей. Каждый год есть издержки - собственные средства, вкладываемые в проект, которые, конечно, хочется вернуть. Есть, конечно, процент рентабельности, который мы хотим получить. И чем быстрее это произойдет, тем выгоднее для любого застройщика.
Застройщик стремится к быстрой оборачиваемости средств. Нам важна скорость реализации того или иного проекта, потому что с момента его начала до момента получения прибыли проходит в среднем пять лет. Так что больше, дешевле и быстрее строить нам тоже хочется.

Беседовала
Марина СЕМЧЕНКО.