Предложение растет - цена падает

За апрель средняя цена квадратного метра на рынке жилья Хабаровска уменьшилась на 0,35% (262 рубля) и он стал предлагаться на продажу по 75487,36 рубля. Это на 549 рублей больше, чем в начале января, и на 887 рублей больше апреля прошлого года.
Весь нынешний год рынок жилья в городе снижается. Исключением стал только март, когда рост составил четверть процента. Причина такой ситуации, прежде всего, в значительном росте рынка во второй половине прошлого года (с июля по январь квадратный метр подорожал на 3015 рублей). При этом сокращалось предложение квартир на продажу (за те же месяцы на 50%), сворачивались по известным причинам ипотечные программы в банках города. Получилось, что рынок жилья к началу нового года был перегрет, а предложение продолжало сокращаться при низких шансах у потенциальных покупателей получить кредит в банке на приобретение квартиры. После уменьшения ключевой ставки Центробанком в марте и введения субсидирования ипотечных кредитов Правительством РФ кредитование начало набирать обороты, и рынок отреагировал небольшим ростом. В апреле объем предложения на рынке начал расти (за месяц на 9%), при этом спрос пока сохраняется на прежнем уровне. Это опять развернуло рынок к снижению.
Стоимость квадратного метра
Наиболее значительное снижение стоимости квадратного метра в апреле было отмечено в центре города. При этом если говорить о квартирах новой планировки, как самых многочисленных (50% всех предложений в центре), то у них заметно дешевле стал предлагаться квадратный метр у двухкомнатных квартир (-2,4%). Прежде этот сегмент лидировал по стоимости квадратного метра в городе. Подешевел квадратный метр и у однокомнатных квартир этой планировки (-0,5%). А у трехкомнатных квартир новой планировки в центре города стоимость квадратного метра выросла, и в апреле он стал самым дорогим со средней ценой 101699,5 рубля.
«Хрущевки» в центре города составляют более 20% всех предложений, и эти квартиры всех размеров потеряли здесь за месяц в цене квадратного метра весьма заметно: трехкомнатные - 2%, двухкомнатные - 1,9%, однокомнатные - 0,6%.
Квадратный метр у одно- и двухкомнатных квартир улучшенной планировки в центре также заметно подешевел (2,2% и 3,7% соответственно).
В основном ситуация в центре города и определила общую тенденцию снижения рынка в апреле.
В остальных районах престижности средняя стоимость квадратного метра незначительно выросла, как, например, ближе к центру и на окраинах на 0,3%, или осталась на прежнем уровне, как в районе средней отдаленности.
При этом в отдельных сегментах тенденции роста были существенные. Так, на окраинах у квартир новой планировки всех размеров, которые составляют 39% всех предложений в этом районе престижности, квадратный метр дорожал с темпом от 0,4% у трехкомнатных, до 0,7% у однокомнатных.
В районе средней отдаленности от центра существенно подорожал квадратный метр в «хрущевках» всех размеров: у трехкомнатных - на 4,3%, у однокомнатных - на 4%, а у двухкомнатных - на 0,6%.
Рост стоимости среднего квадратного метра у квартир новой планировки в подавляющем большинстве сегментов рынка свидетельствует о сохранении спроса на эти квартиры. А поскольку они составляют более половины всех предложений, это указывает на возможный рост рынка жилья в целом по городу.
Стоимость квартир
Она определяет множество показателей. Это и расположение относительно центра города и транспортных маршрутов, и планировка квартиры, её площадь, этажность дома и местонахождение в нем квартиры, состояние инженерных сетей дома и отделка квартиры, наличие балкона или лоджии, их состояние и многое другое. Поэтому, когда говорят, что, например, двухкомнатная квартира в городе стоит 3 миллиона 700 тысяч рублей, сразу возникает недоверие к такой оценке.
Даже если не брать в расчет «сталинки» и малосемейки, которые по определению дешевле средних цен, а взять, к примеру, двухкомнатную «хрущевку» в центре и на окраинах, то разница в цене у них составит около одного миллиона рублей. И даже в одном районе престижности цены могут отличаться у двухкомнатных квартир одной планировки в два раза и более.
Поэтому даже анализ по 56 сегментам дает лишь ориентировочную оценку ситуации со средними ценами на квартиры. А о полной объективности можно говорить, лишь рассматривая динамику изменения цен в том или ином сегменте рынка.
Однокомнатные квартиры за апрель в городе в среднем стали предлагаться на продажу дороже на 0,6%. При этом в центре их цена предложения выросла на 1%, ближе к центру на 2%, а в средней отдаленности на 3,5%. На окраинах же средняя цена предложения однокомнатных квартир упала на 1,9%.
А если учитывать планировки квартир, то картина получается другая. Например, однокомнатные квартиры новой планировки стали предлагаться дешевле во всех районах престижности. При этом на окраинах их цена упала на 2,6%, а в остальных районах престижности только на 0,2-0,4%.
Однокомнатные «хрущевки» стали предлагаться дешевле в центре города на 2,3%, а в остальных районах престижности подорожали на 1-2%. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки («брежневки») стали дешевле в центре и на окраинах на 1,2% и 2,4% соответственно,  подорожали ближе к центру (2%) и в средней отдаленности (2,6%).
Двух- и трехкомнатные квартиры потеряли в цене за апрель в среднем по городу около 0,5%. При этом двухкомнатные квартиры новой планировки стали предлагать дешевле в центре города на 2,5%, а ближе к центру на 0,5%. В средней отдаленности они выросли в цене на 0,6%, а на окраинах - на 1,7%. Трехкомнатные квартиры новой планировки стали предлагаться дороже в центре и ближе к центру на 2%, на окраинах - на 0,7%, а в средней отдаленности их средняя цена предложения стала ниже на 0,5%.
Ситуацию с остальными средними ценами на квартиры различных планировок и размеров во всех районах престижности, сложившимися за апрель, можно увидеть в таблице.
Динамика цен в микрорайонах и жилмассивах
Ушло в историю наводнение 2013 года - и микрорайоны, где были наиболее тяжелые последствия этого стихийного бедствия, начали пользоваться спросом, а это повлекло и рост цен. За апрель стоимость жилья в Прибрежном микрорайоне выросла в среднем на 4,3%, в районе 68-й школы - на 2%. При этом однокомнатные квартиры здесь не пользовались большим спросом, это уменьшило цены предложения на них. А вот двухкомнатные квартиры стабильно росли в цене на 5% и более.
Росли цены предложения на квартиры в микрорайонах и жилмассивах западного направления, начиная от остановки «Памятник партизанам» и заканчивая авиагородком (2%). Их поддержал рост цен в поселке им. Горького (5%). Район станции Хабаровск‑2 тоже вырос в цене (3,2%) за счет одно- и двухкомнатных квартир.
Неоднозначно складывалась ситуация в новых микрорайонах массовой застройки. Если квартиры всех размеров в районе улицы Рабочий Городок дешевели с темпом около 1%, то в районе улиц Вахова и Сысоева одно- и двухкомнатные квартиры сохранили темп роста (1-2%), а дешевле стали предлагаться только большие трехкомнатные квартиры (-5,2%).
Изменение цен в микрорайонах средней отдаленности от центра (топографический техникум и Северный микрорайон, большой аэродром и район улицы Краснодарской) были менее динамичные и лишь незначительно потеряли в цене за счет одно- и двухкомнатных квартир.
Значительно дешевле стали предлагаться на продажу одно- и трехкомнатные квартиры на Базе КАФ (более 9%), но при этом сохранился рост цен на двухкомнатные квартиры (1,8%). В результате этот микрорайон города утратил свое первенство среди окраин города по дороговизне трехкомнатных квартир, но сохранил его у одно- и двухкомнатных.
Значительно дешевле стали предлагать на продажу квартиры на Красной Речке и в Березовке. В этих микрорайонах цены в апреле снижались на квартиры всех размеров с темпом от 0,6% (трехкомнатные на Красной Речке) до 4,5-6,5% за однокомнатные в Березовке и на Красной Речке.
Перспективы рынка жилья Хабаровска
Как утверждают руководители нашего государства, пик экономических трудностей пройден, впереди - ровная дорога к восстановлению и росту. Если это так, то продолжится строительство нового жилья и на рынке появятся новые объекты для купли-продажи. Центробанк в интересах экономического развития будет снижать ключевую ставку, что должно оживить ипотечное кредитование. Наконец, рубль стабилизировался на новом уровне относительно основных валют, и это добавляет уверенности нашим согражданам в завтрашнем дне. Все говорит о том, что спрос на жилье продолжит рост, как и предложение квартир на продажу. В совокупности это приведет к тому, что на рынке жилья Хабаровска средняя цена на основной показатель рынка недвижимости - стоимость квадратного метра - будет колебаться около нулевой отметки с небольшим превышением до 0,5% всю весну. В летние месяцы рынок, как правило, замирает, и это приводит к стабилизации цен, а иногда и к спаду. Нет оснований считать, что этот год станет исключением. Только в конце лета- начале осени возможно восстановление роста цен на основной показатель рынка. При этом колебания цен на квартиры в различных сегментах рынка рассчитать не представляется возможным.
Александр ХВОРОВ.