Проектное финансирование и ипотека повысили цены

Видимо, в Хабаровске начинают сказываться нововведения на рынке жилья, заявленные в прошлом году, - проектное финансирование долевого строительства и двухпроцентная дальневосточная ипотека. Об этом можно судить по итогам марта: средняя стоимость квадратного метра, предлагаемого на продажу в краевом центре, выросла на 1,94% (1641,3 рубля).
Следует отметить, что такого существенного роста цен на рынке не было аж с декабря 2018 года. Но тогда весь год рынок активно рос, и среднемесячный темп был выше 1%. В минувшем же году он составил 0,47%, а среднемесячный темп за два первых месяца этого года составил лишь 0,15%.
Детальный анализ показал, что наиболее активно дорожали квадратные метры в центре города (2,4%) и на окраинах (2,8%). При этом в центре города самый существенный рост был отмечен у двух- и трехкомнатных квартир новой планировки (5,5% и 2,4% соответственно), а также у однокомнатных квартир улучшенной планировки и «хрущевок» (по 5,7%).
На окраинах города отличились ростом стоимости квадратного метра квартиры в подавляющем большинстве сегментов. Так у квартир новой планировки квадратный метр жилья стал предлагаться на продажу дороже в среднем на 4,5%, у двух- и трехкомнатных «хрущевок» - на те же 4,5%, а у квартир улучшенной планировки всех размеров в среднем на 1%.
Подорожал квадратный метр жилья и в других районах престижности города. Ближе к центру средний рост стоимости этого основного показателя составил 0,9%. При этом у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки он вырос в цене в среднем на 2,4%. А это самый объемный по предложению сегмент хабаровского рынка жилья.
Дороже здесь стал предлагаться на продажу «квадрат» у двух- и трехкомнатных «хрущевок» в среднем на 3,6%, а также у одно- и трехкомнатных квартир улучшенной планировки - в среднем на 7%.
В средней отдаленности от центра города показатели роста квадратного метра жилой площади были отмечены в таких сегментах, как одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки (в среднем на 4,9%) и у квартир улучшенной планировки всех размеров со средним показателем 4,2%.
Такой неравномерный рост по различным сегментам рынка лишний раз подтверждает расслоение общества по уровню доходов. Те, кто может себе позволить жилье более престижное и новое, предпочитают вкладывать деньги в квартиры больших площадей в центре, или в качестве инвестиций в однокомнатные квартиры других планировок в центре же. Соответственно в этих сегментах рынка жилье востребовано.
А у кого финансовые возможности ограничены, вынуждены довольствоваться квартирами новой планировки на окраинах или хотя и в более престижных районах, но жильем других, старых планировок.
У менее престижного жилья спрос ограничен, и, соответственно, цены «квадрата» остаются на прежнем уровне или даже могут снижаться. Так в марте стали запрашивать меньшую цену за квадратный метр у «хрущевок» всех размеров в средней отдаленности от центра города на -4,8%, у трехкомнатных квартир улучшенной планировки и у «хрущевок» в центре города (-4% и -8,5% соответственно) и у однокомнатных «хрущевок» на окраинах города (-3,5%).
Несмотря на снижение стоимости квадратного метра в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города здесь сохранились самые высокие средние цены на этот основной показатель рынка недвижимости, и они составили к концу марта 117 тысяч 434 рубля.
Рекорд стоимости квадратного метра жилья в Хабаровске принадлежит в марте двухкомнатной квартире общей площадью 50 квадратных метров на улице Кавказской с ценой 210 тысяч рублей.
Самыми доступными квадратными метрами жилья в городе в марте стали «квадраты» в сегменте трехкомнатных «сталинок» ближе к центру города со средней ценой 44 тысячи 42 рубля.
Абсолютным рекордом дешевизны в минувшем месяце стала квартира в «сталинке» общей площадью 50 квадратных метров в переулке Ванкова с ценой 19 тысяч 400 рублей за один метр.
Хотя стоимость квадратного метра общей площади квартиры основной и наиболее объективный показатель рынка недвижимости, люди чаще ориентируются не на него, а на цену квартиры. Поэтому рассмотрим ситуацию, сложившуюся в марте.
Средняя цена на квартиры за месяц выросла на 1,75% и составила 4 миллиона 263 тысячи рублей. При этом медианная цена сохранилась на уровне последних нескольких месяцев - 3 миллиона 800 тысяч рублей. Из-за чего же выросла средняя цена?
Дело в том, что на рынке Хабаровска появилось больше квартир с ценой предложения выше 10 миллионов рублей. Если месяц назад они составляли 1,25% от всех предложений, то в марте их число выросло до 2,3%, почти вернувшись к показателю января. И в основном это квартиры новой планировки в центре города.
Поэтому не удивительно, что самый существенный прирост цен наблюдался в марте в центре (в среднем на 8,3%). Локомотивом роста здесь стали трехкомнатные квартиры новой планировки с показателем 7,7%, незначительно подорожали двухкомнатные квартиры этой планировки и активно росли цены на однокомнатные «хрущевки» и «брежневки» (1,6% и 3,9% соответственно).
Кроме того, выросли цены предложения на одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру (4,8% и 7,7% соответственно), двухкомнатные этой планировки в средней отдаленности (3,9%) и трех- и однокомнатные на окраинах города (10% и 0,3% соответственно).
Не менее популярны у покупателей жилья квартиры улучшенной планировки («брежневки»). Они за март выросли в цене в средней отдаленности от центра города: однокомнатные - на 6,5%, двухкомнатные - на 5,7%, трехкомнатные - на 2,4%. Кроме того, подорожали однокомнатные квартиры этой планировки в центре и ближе к центру города (3,9% и 3,8% соответственно), двухкомнатные в средней отдаленности и на окраинах (5,7% и 2,8%) и трехкомнатные ближе к центру (2,5%).
«Хрущевки» составляют примерно такую же долю предложения на рынке жилья Хабаровска, как и «брежневки». И у них в ряде сегментов был отмечен рост цен предложения. В частности подорожали однокомнатные квартиры этой планировки в центре города (1,6%), двух- и трехкомнатные ближе к центру и на окраинах со средними показателями 4,5% и 3% соответственно.
По итогам месяца самые дорогие квартиры вполне ожидаемо предлагались в сегменте больших квартир новой планировки в центре города. Рекордной стала цена в 33 миллиона 500 тысяч рублей за 6-комнатную квартиру общей площадью 221 квадратный метр в новом доме на улице Кавказской.
Есть квартиры и подешевле. Например, 22 миллиона запрашивают за квартиру площадью 152 квадратных метра в соседнем доме, или 21 миллион 600 тысяч за квартиру площадью 151 квадратный метр на улице Тургенева.
Но для большинства наших сограждан даже мечтать о таком жилье вредно для здоровья. Поэтому им стоит присмотреться к более доступному, тем более что на некоторое в марте цены снижались.
Так меньше стали запрашивать за однокомнатные квартиры новой планировки в центре города и в средней отдаленности (-4,2% и -1,5% соответственно), за трехкомнатные квартиры этой планировки ближе к центру и в средней отдаленности (-3,2% и -2,2%).
Дешевле за месяц стали двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в центре города и ближе к нему (-3% и -2,1%), а также одно- и трехкомнатные на окраинах города (-1,3% и -3%). За «хрущевки» всех размеров стали меньше запрашивать в средней отдаленности (со средним показателем -8,8%), за однокомнатные ближе к центру (-10,6%) и на окраинах (-4,7%), а также за двух- и трехкомнатные в центре города (-1,8% и -6,8% соответственно).
Самые доступные квартиры (помимо малосемеек) предлагали на продажу в марте в нашем городе в сегменте однокомнатных «хрущевок» в средней отдаленности от центра по средней цене 2 миллиона 268 тысяч рублей.
Но самая дешевая на рынке Хабаровска была однокомнатная «сталинка» площадью 21 квадратный метр в деревянном двухэтажном доме недалеко от автовокзала по цене 600 тысяч рублей.
В ближайшей перспективе темп роста рынка, конечно же, замедлится, по сравнению с мартом, но благодаря нововведениям должен сохраниться в зеленой зоне роста. Пандемия коронавируса существенно может сократит количество сделок по купле-продаже квартир.
Однако этот фактор на цены значительного влияния оказать, думается, не должен. К лету средняя стоимость квадратного метра в городе может составить 87,1-88 тысяч рублей.