Психологический ценовой барьер устоял

Прогноз о начале осеннего роста цен на рынке жилья Хабаровска оправдался. За сентябрь средняя стоимость квадратного метра в городе выросла на 1,9% (2231,64 рубля) и хотя не превысила 120 тысяч рублей, но вплотную подошла к этому психологически важному рубежу, составив 119 754 рубля.

Политическая ситуация в стране, а также частичная мобилизация не оказали существенного влияния на общую картину, но повлияли на некоторые структурные процессы на рынке жилья в городе. 

Из-за опасений за сохранность своих денежных средств вырос спрос у инвесторов на большие квартиры, что повлекло значительный рост цен в сегменте трёхкомнатных квартир.

У них за месяц квадратные метры подорожали в среднем по городу на 4%. В первую очередь это относится к трёхкомнатным квартирам в новых домах: в центре города рост цен на «квадраты» у них составил 4,2%, ближе к центру -1,6%, в средней отдалённости - 4,8%, а на окраинах - 6,3%.

У трёхкомнатных квартир улучшенной планировки цены росли во всех районах престижности, кроме центра города, со средним показателем 7,3%, а у «хрущёвок» в средней отдалённости и ближе к центру города рост цен на квадратные метры превысил 14%.

Но не все наши сограждане имеют возможность инвестировать средства в дорогое жильё, поэтому у некоторых из них с меньшими накоплениями пользовалась спросом недвижимость с меньшими площадями, что подтолкнуло цены вверх в сегментах двух- и однокомнатных квартир.

Так, у двухкомнатных квартир новой планировки «квадраты» стали за месяц дороже во всех районах престижности, кроме центра, в среднем на 1,8%. 

Аналогичная картина наблюдалась и у двухкомнатных квартир других планировок на окраинах города, где «квадраты» стали дороже в среднем на 4,3%. 

У однокомнатных квартир квадратные метры дружно росли в цене у квартир всех планировок в центре и ближе к центру города (в среднем на 9,8% и 3,2%, соответственно).

Квадратный подъём

Итогом таких структурных изменений на рынке жилья стало то, что самые дорогие квадратные метры в городе предлагались на продажу в сентябре в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 172 тысячи 465 рублей.

Но самые высокие цены за квадратные метры жилья в городе запрашиваются в некоторых больших квартирах в новых домах в центре. Рекордная цена в сентябре составила более 383 тысяч рублей за каждый квадратный метр двухкомнатной квартиры в новом высотном доме на улице Тургенева. 

Были и другие предложения с ценой свыше 300 тысяч рублей у нескольких трёхкомнатных квартир в домах новой планировки в центре города.

Вместе с тем в отдельных сегментах в минувший месяц было отмечено снижение средних цен на основной показатель рынка. У квартир новой планировки меньше стали запрашивать за «квадраты» в сегменте двухкомнатных квартир в центре города (-1,7%) и у однокомнатных квартир этой планировки в средней отдалённости и на окраинах (в среднем на символические 0,2%).

Подешевела за месяц одно- и двухкомнатная жилплощадь у «хрущёвок» и «брежневок» в средней отдалённости от центра города. У них снижение цен составило в среднем 2,4%.

Самые доступные по цене «квадраты» в сентябре предлагались на продажу в сегменте двухкомнатных «сталинок» в средней отдалённости от центра города по цене 54 тысячи 762 рубля. 

Но на окраинах города можно было обнаружить в минувшем месяце предложения на продажу «сталинок» с ценой квадрата и от 34 тысяч рублей.

Хочу в новую

Цены на квартиры зависят от многих факторов - от их локации, состояния дома и самой квартиры, инфраструктуры прилегающего района и его экологии. 

Поэтому невозможно оценить квартиру только по формальным признакам (тип дома и площадь). В этом случае выручают средние показатели, которые помогают ориентироваться на рынке. 

В сентябре в Хабаровске средние цены на квартиры после летнего снижения выросли на небывалые 6,7% и составили 5 миллионов 928 тысяч рублей. И даже медианная цена стала в городе выше на 4%, поднявшись до уровня 5 миллионов 200 тысяч рублей.

Наибольшие показатели роста цен на квартиры в городе были отмечены у квартир новой планировки (6,2%). При этом в центре такие квартиры всех размеров стали предлагаться на продажу дороже в среднем на 12,5%, ближе к центру - на 2,9%, а в средней отдалённости - на 1,9%. И даже на окраинах двух- и трёхкомнатные квартиры в домах новой планировки стали в среднем дороже на 13,6%.

Значительно выросли по городу средние цены предложения на двухкомнатные (5%) и трёхкомнатные (4,3%) квартиры. 

Из районов престижности лидерами роста цен стали центр города (7,3%) и микрорайоны, жилмассивы ближе к центру (7,6%). Активно в сентябре дорожало жильё даже на окраинах города (2,4%).

По итогам месяца вполне ожидаемо самые дорогие квартиры предлагались на продажу в новых домах в центре города. 

А рекордно высокая цена - 27 миллионов 800 тысяч рублей - в сентябре запрашивалась за четырёхкомнатную квартиру общей площадью 174 квадратных метра в доме на улице Пушкина. Не редки в городе предложения квартир на продажу и по цене 20-25 миллионов рублей.

Всё менее популярны у покупателей жилья квартиры старых планировок - «хрущёвки». В результате низкого спроса на них цены на такие квартиры стали ниже за месяц в среднем на 0,6%. 

Значительно подешевели двухкомнатные «хрущёвки» ближе к центру и в средней отдалённости (-4,3% и -4%, соответственно). Не популярны такие трёхкомнатные квартиры были в центре города и на окраинах (-3% и -6,9%).
Квартиры улучшенной планировки мало чем отличаются по своему качеству от «хрущёвок», поэтому в начале осени они тоже не пользовались заметным спросом, что отразилось на динамике цен на них. 

Дешевле стали трёхкомнатные «брежневки» в центре города (-1,9%), двух- и трёхкомнатные в средней отдалённости (-5,6% и -0,9%), однокомнатные на окраинах города (-9,4%).

В сентябре в городе уже невозможно было найти квартиру дешевле одного миллиона рублей, за исключением малосемеек или отдельных комнат. А цены на «сталинки» на окраинах города начинались от 1-1,5 миллиона рублей.

Перспективы рынка жилья

Чего же можно ожидать на рынке жилья в ближайшие месяцы. По многолетним наблюдениям в октябре рынок рос со средним показателем 1,9%. Сегодня этот темп можно взять за основу и скорректировать его исходя из сложившейся ситуации на сегодня.

Специальная военная операция в Украине и частичная мобилизация, безусловно, окажут своё влияние на рынок жилья. 

Призыву подлежит наиболее экономически активная часть мужского населения молодого и среднего возраста, которая чаще, чем другие слои населения, приходят на рынок в поисках собственного жилья. 

Соответственно, при сокращении количества таких людей сократится спрос на жильё, что может затормозить рост цен на рынке.

С другой стороны, уход из экономики, в частности, из строительного сектора, наиболее активных тружеников вызовет повышение цен на рабочую силу и потянет за собой рост цен в строительстве и стоимости квадратных метров.

Кроме того, призванным обещаны выплаты и пособия, которые могут служить первоначальным взносом при заключении ипотечного договора или даже позволят приобрести жильё без ипотеки, что также может повысить спрос на рынке и потянуть цены вверх.

Не последнюю роль в ситуации с ценами на жильё будет играть инфляция в стране. И хотя сегодня рост цен на жильё в нашем городе отстаёт от темпов инфляции, тем не менее она оказывает стимулирующее влияние на них.
В какой степени каждый из этих факторов будет влиять на ситуацию, сегодня сказать трудно, но, судя по ситуации на рынке жилья в первый осенний месяц, снижения цен ожидать не приходится. 

Вероятнее всего, рост в оставшиеся месяцы продолжится со средним темпом 1,5-2%, и к концу года в Хабаровске средняя цена квадратного метра жилья может превысить 125 тысяч рублей.

Александр ХВОРОВ.