РОСТ НЕИЗБЕЖЕН, КАК ПРИХОД НОВОГО ГОДА

Главным сдерживающим фактором роста цен на рынке жилья остается снижение покупательной способности наших земляков

За ноябрь рынок жилья в Хабаровске сделал очередной прыжок вверх - средняя цена квадратного метра по городу выросла на 0,91% (661,65 рубля), и к началу последнего месяца года квадратный метр предлагался на продажу в среднем по 73680,71 рубля. Но это все же дешевле чем в начале года на 2628,75 рубля.

В подавляющем числе сегментов рынка в ноябре наблюдался рост стоимости квадратного метра. У двух- и трехкомнатных квартир квадратный метр в среднем по городу подорожал на 1%, а у однокомнатных лишь на 0,2%.

По районам престижности в лидерах роста стоимости квадратного метра был центр города, где среднее значение роста немного превысило 1%. Среди квартир различных планировок квадратный метр наиболее заметно поднялся в цене за ноябрь у «сталинок» (1,3%), квартир новой планировки и малосемеек (1,1%). Подорожал в среднем по городу квадратный метр и у квартир остальных планировок.

Более детальный анализ ситуации показал, что у квартир новой планировки квадратный метр в ноябре дорожал наиболее дружно. В центре и ближе к нему этот показатель вырос на 0,5%, а на окраинах на 0,7%. Лишь в средней отдаленности стоимость квадратного метра у квартир новой планировки незначительно снизилась за счет однокомнатных квартир, у которых он стал предлагаться на продажу дешевле на 1,3%. При этом у двух- и трехкомнатных квартир здесь этот показатель вырос.

Аналогичная ситуация со стоимостью квадратного метра сложилась в городе и у «хрущевок». В центре и ближе к нему отмечен рост цен на квадратный метр на 1%, на окраинах на 0,5%, а в средней отдаленности от центра цена квадратного метра упала у них на 1,8%.

Квартиры улучшенной планировки («брежневки») за ноябрь потеряли в цене квадратного метра ближе к центру города в среднем около 1%, в остальных районах престижности квадратный метр у квартир этой планировки подорожал от 0,6% в центре и на окраинах до 1% в средней отдаленности.

Максимальное снижение стоимости квадратного метра за ноябрь отмечено у трехкомнатных «хрущевок» ближе к центру города (-2,5%) и однокомнатных квартир улучшенной планировки на окраинах (-2%). Самый же дешевый квадратный метр жилой площади традиционно предлагается на продажу в двухэтажных деревянных или шлакозасыпных домах постройки середины прошлого века и более ранних. Расположены они во всех районах престижности, кроме центра, а цена квадрата у них может предлагаться по 20 тысяч рублей и даже меньше.

Рекордсменом роста стоимости квадратного метра в городе за ноябрь стали трехкомнатные «хрущевки» в центре города. У них квадратный метр стал за месяц дороже на 4%, у трехкомнатных квартир улучшенной планировки в средней отдаленности от центра квадратный метр в среднем поднялся в цене на 3,9%. И хотя изменения у таких квартир были наиболее значительные, абсолютные показатели стоимости квадратного метра у них далеко не самые высокие.

Самый дорогой квадратный метр сегодня предлагается на продажу у трехкомнатных квартир новой планировки в центре города. Средние значения здесь составляют 99395,8 руб. Нередко у таких квартир квадратный метр могут предлагать на продажу и по 160-170 тыс. руб., а максимальные могут превышать и 200 тысяч рублей.

Рост цен на рынке недвижимости обусловлен рядом факторов. Даже если бы не было других причин, то только из-за инфляции рынок должен расти ежемесячно почти на 1%. Но к инфляции еще добавляется снижение стоимости рубля, рост спроса с развитием различных социальных программ. А в этом году еще добавилось сокращение предложения на рынке недвижимости. Еще год-два назад в главном журнале риэлторов «Вся недвижимость Хабаровска» насчитывалось до 9 тысяч предложений о продаже только одно- и трехкомнатных квартир, сегодня там с трудом можно насчитать их около 5,5 тысячи. Видимо, инвесторы, вложившиеся в недвижимость с целью сохранить и приумножить свой капитал, решили придержать продажи до лучших времен. Ведь на протяжении 17 месяцев рынок падал (с марта прошлого по июль нынешнего года), не было резона терять вложенные деньги. Да и зачем, если можно подождать и получить прибыль, превышающую вложения в 1,5-2 раза? Примерно так же рассуждают и простые продавцы, получившие недвижимость в наследство, в подарок или другим способом.

Главным сдерживающим фактором роста цен на рынке жилья остается снижение покупательной способности наших земляков. Зарплаты у большинства из них сегодня едва хватает на коммунальные платежи и еду, а еще надо растить детей, платить за их воспитание и обучение, да и самим как-то провести время с пользой и интересом.

Казалось бы, рост объемов строительства должен повлиять на снижение цен. Но его явно не хватает для выполнения такой функции. В этом году в городе уже сдано в эксплуатацию 177 тысяч квадратных метров жилья, что на 30,2% больше, чем за 10 месяцев прошлого года. Но при этом на каждого жителя не приходится даже 0,3 квадратных метра. Нельзя забывать, что в эти объемы вошло и строительство для переселенцев из затопленного жилого фонда, которое, по сути, не увеличило рынок недвижимости, а только его качественно улучшило.

Давит на рынок недвижимости и общая ухудшающаяся экономическая ситуация. Об этом свидетельствуют финансовое положение нашего края, сокращение налоговых сборов, рост кредитов со стороны администраций разного уровня, что увеличивает госдолг до 50% от запланированных налоговых поступлений.

И, тем не менее, цены на квартиры в ноябре росли. Больше всех подорожали  по городу трехкомнатные квартиры. Прирост средних цен у них составил 1,3%, квартиры других размеров стали предлагаться дороже примерно на 1%. Рекордно вырос в цене центр города, особенно квартиры новой планировки: однокомнатные подорожали на 4,4%, двухкомнатные - на 2,6%, а трехкомнатные - на 1,9%. Значительно дороже в центре города в ноябре стали предлагать на продажу трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (3,3%) и «хрущевки» (2,5%). Росли в цене и другие типы квартир. Лишь малосемейки в центре города отметились снижением цены, но их количество здесь - единицы, и какого-либо влияния на ситуацию в целом они не оказывают.

На окраинах города также преобладал рост цен, хотя и не такой дружный, как в центре. Лидировали здесь трехкомнатные квартиры, подорожавшие в среднем на 1,7%.

В том числе квартиры новой планировки - на 2,4%, «хрущевки» - на 2,8%, «брежневки» - на 0,8%. Однокомнатные квартиры на окраинах отметились общим снижением цен, кроме квартир новой планировки, подорожавших на 1,5%. У двухкомнатных квартир на окраинах рост цен отмечен на «хрущевки» (1%) и «брежневки» (0,5%).

В средней отдаленности от центра города квартиры в основном подешевели. И погоду здесь сделали «хрущевки», заметно потерявшие в цене (от 1,3% трехкомнатные до 3% двухкомнатные). Значительно дешевле здесь стали предлагать на продажу и двухкомнатные квартиры улучшенной планировки (-2,5%). Только трехкомнатные квартиры, кроме «хрущевок», в этом районе престижности отметились ростом стоимости.

Ближе к центру города в ноябре наблюдалось разнонаправленное движение цен. Трехкомнатные квартиры всех планировок дешевели, а у однокомнатных квартир отмечен рост за счет самого многочисленного сегмента - квартир новой планировки (1,2%) и «хрущевок» (2,8%). Несколько меньше, но подорожали здесь за месяц и двухкомнатные квартиры этих планировок (0,9% и 0,3% соответственно).

Цены на квартиры в большинстве микрорайонов и жилмассивов в ноябре росли. Как уже отмечалось, центр города дорожал очень дружно, в большей мере здесь выросли цены предложения на однокомнатные квартиры (3,5%).

Квартиры в микрорайонах ближе к центру дорожали по-разному. Такие, как Большая-Вяземская и Прибрежный микрорайон, поднялись в цене в среднем на 2-3% - в основном за счет однокомнатных квартир, подорожавших здесь более чем на 10%. А Рабочий городок (2%) и квартал Строителей (0,5%), подорожали, главным образом, за счет трехкомнатных квартир, за которые стали запрашивать дороже на 6-7%.

Изменения цен в микрорайонах средней отдаленности были не столь значительные и определялись в основном ростом цен на однокомнатные квартиры (Большой аэродром и Северный микрорайон) и снижением цен на двухкомнатные квартиры (топографический техникум, Флегонтова - Индустриальная и Краснодарская - Овощесовхоз).

Цены на квартиры в наблюдаемых микрорайонах и жилмассивах окраин города в ноябре и росли, и снижались. Только в Березовке наблюдался стабильный рост на квартиры всех размеров, причем однокомнатные квартиры подорожали наиболее значительно (10,7%), а меньше всего изменились цены на однокомнатные квартиры (1,3%). В Авиагородке и поселке им. Горького цены на квартиры стали ниже за счет двух- и трехкомнатных квартир, при этом однокомнатные квартиры здесь хотя и немного, но выросли в цене. Южный микрорайон в целом стал дороже на 0,5% за счет одно- и двухкомнатных квартир, а сдерживали здесь более значительные средние показатели роста цен трехкомнатные квартиры, подешевевшие на 3,1%.

Любопытная ситуация отмечалась в ноябре на Базе КАФ. В целом цены здесь стали ниже на 0,7% за счет снижения цен на двух- и трехкомнатные квартиры, а однокомнатные символически на 0,2% поднялись в цене. При этом двух- и трехкомнатные квартиры в этом жилмассиве - почти самые дорогие из окраин, уступая в средней цене только Южному микрорайону и поселку им. Горького по 60-80 тысяч рублей. Однокомнатные квартиры на Базе КАФ безоговорочно лидируют среди всех окраин, превосходя их по средним ценам как минимум на 40 тысяч рублей.
Перспективы рынка в последний месяц года и в начале следующего видятся в зеленой зоне, что вполне соответствует многолетним новогодним традициям и хорошо гармонирует с цветом новогодних елок в домах хабаровчан и на площадях нашего города.

Почти весь год рынок жилья в Хабаровске снижался, исключением стали только август, сентябрь и минувший ноябрь. При этом тренд изменения стоимости квадратного метра весь год стремился к росту. Вначале его положительные изменения составляли десятые доли процента, а к осени он набрал темп и в сентябре преодолел нулевую отметку. Сегодня тренд изменения основного показателя рынка недвижимости на ближайшие месяцы также указывает на рост. При этом повышение цены среднего квадратного метра в декабре в зависимости от полиноминальности расчетов прогнозируется в диапазоне 1-1,5%, а в январе следующего года - от 0,5% до 2% относительно цен ноября нынешнего года.

Александр ХВОРОВ.
Фото Дарьи СОКЛАНОВОЙ.