Рынок недвижимости растёт и темп сбережёт

После октябрьской стабилизации цен на рынке жилья Хабаровска квадратный метр в городе в ноябре снова начал дорожать. За месяц он вырос в цене на 0,47% (387,7 рубля) и к началу календарной зимы стал предлагаться на продажу в среднем по 83663,94 рубля.
Наиболее значительно вырос в цене квадратный метр у однокомнатных квартир. В среднем по городу рост составил 3%. У квартир новой планировки в центре города он стал дороже на 1,7%, ближе к центру - на 2,3%, в средней отдаленности - на 3%. Лишь на самых окраинах квадратный метр у однокомнатных квартир новой планировки стали предлагать дешевле на 3%.
Поддержали тенденцию роста однокомнатные квартиры улучшенной планировки, у которых квадратный метр стал дороже во всех районах престижности в среднем на 7,5%, и однокомнатные «хрущевки», у которых рост стоимости квадрата наблюдался везде, кроме окраин со средним показателем 7%.
У двухкомнатных квартир квадратный метр общей площади вырос в цене не так значительно. Но главным драйвером роста у них стали квартиры новой планировки, как самые многочисленные во всем объеме предложений.
В центре города квадратный метр у них поднялся в цене на 2%, ближе к центру - на 1,5%, а на окраинах - на 7,3%. Лишь в средней отдаленности от центра города у двухкомнатных квартир новой планировки этот показатель снизился на символические 0,2%.
Отмечен был рост стоимости квадратного метра и у двухкомнатных «хрущевок»: в центре - на 2%, ближе к центру - 5,5%, в средней удаленности - на 1,2%.
У трехкомнатных квартир в ноябре квадратный метр стали предлагать на продажу дешевле в среднем по городу на 0,7%, в основном здесь сыграли свою роль квартиры новой планировки в центре города (-3,5%) и на окраинах (-6,2%).
Тем не менее, ближе к центру и в средней отдаленности квадрат жилья у таких квартир вырос в цене на 1,3% и 10% соответственно. Поддержали их в росте стоимости квадратного метра квартиры улучшенной планировки в центре города и на окраинах (1% и 7% соответственно).
Из анализа ситуации видно, что продолжается рост цен в основном в сегментах рынка с самыми доступными ценами и наибольшим спросом. А у наиболее дорогих квартир цены квадрата снижаются.
Тем не менее, самые дорогие квадратные метры жилья в городе в ноябре предлагались на продажу в сегменте двухкомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 119631 рубль.
И хотя средние цены у трехкомнатных квартир в центре города ниже, чем у двухкомнатных, рекорд в этом месяце принадлежит трехкомнатным «сталинкам» в центре города с ценой 255-265 тысяч рублей за квадратный метр.
Самые доступные квадратные метры жилья в городе предлагались на продажу в минувшем месяце в сегменте двухкомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города по цене 45 тысяч рублей. А рекордно низкую цену квадратного метра (11-13 тысяч рублей) запрашивали у «сталинок» на окраинах города.
В ноябре в Хабаровске вырос в цене не только квадратный метр, но и средняя цена на квартиры на 1,4% (на 59 тысяч рублей), и к декабрю она составила 4 миллиона 159 тысяч рублей. Медианная цена квартиры в городе тоже подросла на 1,3% и составила 3 миллиона 800 тысяч рублей.
Этот показатель более объективный, чем средняя цена, так как делит шкалу цен поровну. Но и он не может достаточно точно описать все многообразие рынка квартир. Поэтому рассмотрим его по отдельным сегментам.
Наиболее значительно выросли в цене за месяц в городе однокомнатные квартиры (в среднем на 3,3%). Лидерами стали самые многочисленные - квартиры новой планировки. Ближе к центру города они подорожали на 2,1%, в средней отдаленности - на 8,5%, и на окраинах - на 4%.
Однокомнатные «хрущевки» стали предлагать на продажу дороже в центре города на 8,7%, ближе к центру - на 4%, в средней отдаленности - на 2%. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки («брежневки») стали дороже ближе к центру на 1,7%, в средней отдаленности - на 13,3% и на окраинах - на 4,1%.
Двухкомнатные квартиры новой планировки, как показывает анализ, пользуются наибольшим спросом во всех районах престижности нашего города. Как следствие - цены в этих сегментах за месяц выросли в среднем на 2,8%.
Но наибольший рост на такие квартиры был зафиксирован на окраинах города, где он составил 6,5%. При этом средние цены на двухкомнатные квартиры новой планировки здесь даже стали выше цен на такие же квартиры в средней отдаленности.
За трехкомнатные квартиры в среднем по городу в ноябре стали запрашивать меньше (-0,4%), но отдельные сегменты рынка продолжали дорожать.
Так квартиры новой планировки ближе к центру и в средней отдаленности подорожали на 4,9% и 6,9% соответственно, выросли в цене трехкомнатные «брежневки» и «хрущевки» в центре города (3,5% и 4% соответственно), а «брежневки» подорожали еще в средней отдаленности (2,4%) и на окраинах (8,3%).
Нельзя не обратить внимание на тенденцию роста цен на большие «сталинки» в центре города. Например, в ноябре за трехкомнатную «сталинку» общей площадью 90 квадратных метров запрашивали 23 миллиона рублей.
В то же время за современную 5-комнатную квартиру общей площадью 168 квадратных метров запрашивали 19,5 миллиона рублей, а за 175-метровую - 24 миллиона рублей.
Казалось бы, не логично, но если присмотреться, то увидим, что в новых домах в такие квартиры надо еще вложить немало средств, чтобы она стала жилым помещением, а в старом доме можно ограничиться косметическим ремонтом.
Да и планировки у «сталинок», на мой взгляд, более продуманные и интересные. Присущи им и некоторые другие достоинства.
В итоге в ноябре в центре города у трехкомнатных «сталинок» средняя цена составила 9,5 миллиона рублей, а у квартир новой планировки чуть более 8 миллионов.
Такое отставание в цене объясняется еще и тем, что в ноябре средняя цена на трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города упала на 10,4%. На 9,2% стала ниже средняя цена за такие квартиры и на окраинах города.
Дешевле стали предлагать на продажу трехкомнатные «хрущевки» ближе к центру, в средней отдаленности и на окраинах (-5,5%, -1,7% и 12,3% соответственно).
Самыми доступными по цене, если не считать малосемейки, в ноябре были квартиры в сегменте двухкомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города со средней ценой чуть более 2 миллионов рублей. Но в городе можно найти и более доступные предложения - те же «сталинки» на окраинах города по 700 тысяч рублей.
Хотя рынок недвижимости в Хабаровске продолжает расти, но его более активный подъем сдерживает ряд факторов. Так, по данным Госстата, реальные доходы у наших сограждан за год упали на 3,4%, что снижает покупательскую способность населения и сдерживает цены.
Инфляция тоже оказывает свое влияние на динамику цен, а за последние три месяца в стране она перешла в дефляцию и составила в сумме -0,27%. Поэтому можно предположить, что в декабре все-таки будет зафиксирован рост рынка жилья в городе, но ниже средних многолетних наблюдений.
Если за 24 года он составил в среднем в декабре 1,86%, то в этом году он навряд ли будет выше 1%. Таким образом, к новогодним праздникам хабаровчане получат подарок в виде средней стоимости квадратного метра в городе не выше 84500 рублей.
Александр ХВОРОВ.