Рынок приходит в норму

В отличие от аномальной погоды февраля рынок жилья в Хабаровске за этот месяц пришел в норму, и средняя цена квадратного метра по городу выросла на 0,49% (390 рублей). Основной показатель рынка недвижимости, стоимость квадратного метра, стал предлагаться на продажу в городе к началу марта в среднем по цене 79716,28 рубля.
Если не считать экстремального значения этого показателя в декабре прошлого года, то такие показатели стоимости квадратного метра наблюдались в городе только в октябре 2012 года. Тогда рост рынка продолжался еще до весны следующего года, а с марта 2013 года начался спад и продолжался он до января 2017 года. И вот уже два года мы традиционно наблюдаем на рынке стабильный рост. 
Анализ показывает, что прибавление в средних ценах происходит в основном за счет наиболее доступного жилья. Так в феврале значительно выросли цены предложения на квадратный метр у однокомнатных квартир - на 3%, на окраинах города - на 3,8% и у «хрущевок» - на 2%.
Квадратный метр жилья в феврале подорожал у однокомнатных квартир всех планировок во всех районах престижности, а в центре у самого востребованного жилья, квартир новой планировки и «хрущевок», средние цены на квадратный метр выросли на 1,5%. Ближе к центру города основной показатель у квартир этих планировок вырос на 3% и 6,4% соответственно. Аналогичная картина наблюдалась в средней отдаленности и на окраинах, где рост цены квадрата составил у квартир новой планировки 1-1,5%, а у квартир других планировок 5-7%.
У двухкомнатных квартир рост стоимости квадратного метра по городу был ниже - в среднем лишь 1,8%. Но и у них, за исключением центра города, в лидерах были квартиры новой планировки и «хрущевки». Так у самых современных двухкомнатных квартир квадратный метр стал предлагаться за месяц дороже ближе к центру на 3,8%, в средней отдаленности - на 5,5%, а на окраинах - на 1,7%. У двухкомнатных «хрущевок» ближе к центру города за квадратный метр стали запрашивать больше на 5,3%, а на окраинах - на 12,3%.
Трехкомнатные квартиры менее востребованы на рынке из-за высоких цен, соответственно и рост основного показателя в среднем по городу у них не наблюдался. Хотя на окраинах города и у трехкомнатных квартир новой планировки этот показатель вырос на 11,8%. Но причина здесь и в том, что ранее в этом сегменте рынка отмечался спад цен. Всего на 0,3% выросла стоимость квадрата у трехкомнатных квартир новой планировки в центре города.
Самые дорогие квадратные метры жилья в феврале предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 111031 рубль. Но нередки здесь и предложения квартир с ценой квадратного метра по 150-160 тысяч рублей. Хотя рекорд цены в феврале сохранила трехкомнатная квартира площадью свыше 100 квадратных метров на 18-м этаже дома по улице Калинина с ценой 169903 рубля.
Снижение средней стоимости квадратного метра в феврале наблюдалось в городе у трехкомнатных квартир (-3,6%), а в центре города квадратный метр подешевел в среднем на 1,9%.
Наибольшие потери в цене квадратного метра понесли за месяц квартиры новой планировки: двухкомнатные в центре города (-5,5%) и трехкомнатные ближе к центру (-2,6%). Значительно дешевле стали предлагать на продажу квадратные метры жилья у квартир улучшенной планировки в центре города: у однокомнатных - на 18,2%, а у двухкомнатных - на 10,3%.
Среди трехкомнатных квартир других планировок спадом цен на квадратный метр отметились в феврале «хрущевки» и «брежневки» ближе к центру и на окраинах со средними показателями 2-2,5%.
Самые дешевые квадратные метры жилья за последний зимний месяц предлагались на продажу в сегменте двухкомнатных квартир в домах «сталинской» планировки на окраинах города по средней цене 42395 рублей. Но в этом сегменте можно было найти и жилье с ценой квадрата по 15,5-16,5 тысячи рублей.
Средняя цена на квартиры в городе за февраль выросла на символические 0,3% (11 тысяч рублей). Самый существенный рост цен предложения за месяц был отмечен на двухкомнатные квартиры (в среднем на 7%). Из районов престижности дороже стали предлагать на продажу квартиры в средней отдаленности (5,8%), меньше подорожало жилье на окраинах (4,7%), а самый незначительный рост цен на квартиры был за месяц отмечен ближе к центру города (1,3%). Вполне ожидаемо в городе выросли цены предложения на «хрущевки» (в среднем по городу на 2,3%).
Двухкомнатные квартиры новой планировки в феврале дорожали во всех районах престижности. Наибольшие показатели роста у таких квартир были за месяц отмечены в средней отдаленности (11,9%) и в центре города (7,4%). При том, что стоимость квадратного метра у двухкомнатных квартир новой планировки в центре города стала ниже на 5,5%. Это говорит о том, что средние площади квартир в этом сегменте рынка растут. И действительно, в январе она составляла 61,67 м2, а в феврале - 70,08 м2. Выросли в этом сегменте также минимальные и максимальные размеры предлагаемых на продажу квартир.
Противоположная ситуация наблюдалась в сегменте трехкомнатных квартир новой планировки в центре. Здесь средние площади квартир уменьшались, соответственно снижались и средние цены на них (-6,4%). И тем не менее в этом сегменте предлагаются самые дорогие квартиры среди трехкомнатных.
Стоит подробнее остановиться на квартирах «хрущевской» планировки. Если не брать в расчет дома «сталинской» планировки, которые, конечно же, дешевле, но качество такого жилья уже не может отвечать даже минимальным современным требованиям и в большинстве подлежит расселению и сносу, то «хрущевки» остаются самыми доступными для большинства покупателей квартир по цене. Спрос на них сохраняется и продолжает расти. В результате постоянно растут и цены на них. В феврале такие квартиры всех размеров подорожали на окраинах города (в среднем на 6,3%). Выросли цены на однокомнатные квартиры этой планировки в центре города (6,2%) и в средней отдаленности (1,7%), а также на двухкомнатные ближе к центру (0,9%) и на трехкомнатные в центре (1,3%) и в средней отдаленности (2,4%).
Самое доступное жилье предлагается в Хабаровске в сегменте малосемеек на окраинах города (средняя цена 1 миллион 326 тысяч рублей), но это, как правило, переоборудованные бывшие общежития, что не может устраивать большинство покупателей. Следующий по доступности сегмент - однокомнатные «сталинки» на окраинах города предлагаются на продажу по средней цене 1 миллион 804 тысячи рублей. Но наиболее приемлемый вариант - однокомнатные «хрущевки» на окраинах по средней цене 2 миллиона 332 тысячи рублей.
Конечно, цены на рынке жилья Хабаровска не маленькие. Но тем, кто сегодня собирается приобрести крышу над головой, надо учесть, что снижение в этом году не ожидается. Об этом свидетельствует целый ряд факторов: повышение НДС, переход на новую схему финансирования строительства, экономическая ситуация в стране, многолетние традиции хабаровского рынка жилья и т. п. 
В качестве некоторого утешения можно сказать, что в ближайшие один-два месяца цены на жилье в городе все-таки могут немного снизиться, но это явление временное, и дальновидные люди смогут им успешно воспользоваться.
Анализ рынка подготовлен по материалам сайта «Фарпост. ру».
Александр ХВОРОВ.