Рынок в условиях пандемии

Коронавирус делает свое черное дело во многих сферах нашей жизни: в здравоохранении, политике, экономике и прочих. Не остался в стороне и рынок недвижимости. Даже в Хабаровске он в апреле отреагировал, просев на 0,47% (407,5 рубля), и квадратный метр стал предлагаться на продажу в городе к майским праздникам в среднем по 85814 рублей.
Но справедливости ради следует отметить, что в этом снижении цен на основной показатель рынка недвижимости в апреле в большей мере виноват не коронавирус.
Дело в том, что по многолетним наблюдениям в апреле снижение рынка в Хабаровске в среднем составляет -0,43%. Так что на вирус можно списать не более чем 0,05%.
Конечно, были периоды, когда апрельский рынок в городе проседал на большие значения.
Но это были годы кризисов, когда падение цен шло на широком фронте, а в апреле это снижение лишь усугублялось.
В апреле сохранилась основная тенденция хабаровского рынка, когда цены растут лишь на самое востребованное и доступное по ценам жилье. У больших квартир и квартир в центре города средние цены квадратного метра или снижаются или сохраняются на прежнем уровне.
Так в минувшем месяце квадратные метры в центре города стали предлагаться на продажу дешевле в среднем на 0,9%, а у трехкомнатных - в среднем по городу на 3,5%.
Квадратный метр дешевел в апреле в сегменте трехкомнатных квартир новой планировки в большинстве районов престижности: в центре - на 2,5%, в средней отдаленности - на 3,7%, а на окраинах - 8,8%.
Снизились средние цены предложения на квадратный метр в центре также у трехкомнатных квартир улучшенной планировки (-11%) и «хрущевок» (-6,3%). Да и в других районах престижности квадратные метры у трехкомнатных «хрущевок» стали дешевле: ближе к центру - на 8,8%, а в средней отдаленности - на 9,8%. Лишь на окраинах они сохранились на уровне предыдущего месяца.
В самом многочисленном сегменте рынка, квартир новой планировки, цены за апрель стали ниже у одно- и двухкомнатных квартир этой планировки ближе к центру (в среднем -2,7%) и в средней отдаленности (-4,4%). Подешевел «квадрат» у двухкомнатных квартир новой планировки и на окраинах (-1,3%).
В итоге самые дешевые квадратные метры жилья в апреле предлагались в сегменте трехкомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города по средней цене 35680 рублей.
Здесь же можно найти и рекордно низкие цены, ниже 20 тысяч рублей за «квадрат», в двухэтажных деревянных домах в районе ТЭЦ-1 и МЖК.
Как уже отмечалось, за апрель росли средние цены на квадратный метр жилья у однокомнатных квартир в большинстве сегментов рынка. В среднем по городу рост у них составил 3,6%.
При этом у однокомнатных квартир новой планировки квадратные метры на окраинах подорожали на 17%, а в центре - на 1,8%.
У однокомнатных «хрущевок» рост цен на «квадраты» составил: на окраинах - 8,5%, в средней отдаленности - 4,9%, ближе к центру города - 10,5%.
Примерно такая же картина сложилась с ценами и у однокомнатных «брежневок». В среднем по городу рост цен на квадратные метры жилья у них составил 2%.
Несмотря на все изменения, самые дорогие квадратные метры по-прежнему предлагаются на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 119563 рубля.
Но абсолютно рекордные цены сохраняются у больших квартир. В частности у трехкомнатной квартиры общей площадью 105 квадратных метров в 16-этажном доме на улице Тургенева квадратный метр предлагается на продажу по 208,5 тысячи рублей.
Особенностью апрельского рынка жилья в Хабаровске стало сокращение числа предложений на 37%, которое, видимо, вызвано карантином и самоизоляцией наших сограждан. С рынка ушло наиболее дорогое трехкомнатное жилье. Его в структуре предложения стало на 2% меньше.
В апреле также меньше стало квартир ценой свыше 10 миллионов. В марте они составляли 2,3%, в апреле их число уменьшилось до 1,8%. В результате средняя цена за квартиры в городе стала ниже на 1,8% и составила 4 миллиона 187 тысяч рублей.
При этом медианная цена выросла на 0,7% и составила 3 миллиона 825 тысяч рублей. Видимо, сказалось уменьшение числа предложений и смешение средних цен в сторону более высоких.
Наиболее заметно за апрель выросли цены предложения на квартиры на окраинах города (в среднем на 4,7%), на «хрущевки» (6,3%) и на однокомнатные квартиры (в среднем на 2,9%).
Самое существенное повышение цен было отмечено в сегменте однокомнатных квартир новой панировки на окраинах, которое составило 18,7%. Анализ показал, что произошел этот значительный рост из-за вновь выставленных на продажу квартир в микрорайоне Ореховая сопка и квартала новостроек на улице Фурманова в Южном микрорайоне.
В целом они составили почти два десятка квартир, а цены у них - от трех до четырех миллионов рублей и даже выше. Более того, в Авиагородке предлагалось несколько однокомнатных квартир новой планировки по цене свыше 6 миллионов рублей.
Незначительно подорожали одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города (0,2%) и двухкомнатные этой планировки в средней отдаленности (0,3%).
Однокомнатные «хрущевки», несмотря на некоторые их недостатки, всегда пользовались спросом из-за доступности цен. Как следствие - в апреле они дорожали во всех районах престижности: в центре города - на 2,6%, ближе к центру - на 16,2%, в средней отдаленности - на 8,9%, а на окраинах - на 11,6%.
Несколько меньше выросли цены предложения на двухкомнатные «хрущевки», хотя и у них рост цен по всем районам престижности составил в среднем 2,6%.
На «брежневки» всех размеров росли цены в районе престижности ближе к центру города со средним показателем 1,8%, на двухкомнатные квартиры этой планировки в центре и на окраинах города (1,5%), а также на однокомнатные в средней отдаленности (2,7%).
Как всегда самые дорогие квартиры предлагались в апреле в сегменте трехкомнатных квартир новой планировки в центре города. При этом средний показатель цены вырос здесь по сравнению с мартом на 23410 рублей.
Рекордно дорогая квартира в апреле предлагалась на продажу в Хабаровске на улице Запарина из шести комнат общей площадью 266 квадратных метров на верхнем этаже 16-этажного дома по цене 22 миллиона 700 тысяч рублей.
Снижение средних цен на жилье в городе объясняется, прежде всего, снижением средних цен на квартиры новой планировки на 5,4%, а они составляют почти половину всех предложений в городе. Трехкомнатные квартиры разных планировок стали за апрель дешевле в среднем по городу на 4,5%, а  квартиры в центре города подешевели в среднем на 5,5%.
Самые доступные квартиры в апреле предлагались на продажу в сегменте малосемеек на окраинах по средней цене 1 миллион 375 тысяч рублей. А минимальные цены в этом сегменте были от 700 тысяч до 1 миллиона рублей. Но это даже не квартиры в нормальном понимании.
Как правило, это реконструированные общежития, которые в свое время возводили для своих рабочих хабаровские предприятия. По большей части они находятся на окраинах города в промышленных зонах, а также в средней отдаленности от центра города.
Немного дороже, в среднем от 2 миллионов рублей, на окраинах предлагаются однокомнатные «сталинки», но можно найти и более дешевые предложения таких квартир по цене 1-1,5 миллиона рублей в средней отдаленности от центра города.
В мае текущего года более половины месяца будет нерабочим из-за самоизаляции и карантина, а также с учетом выходных дней. Это, скорей всего, приведет к еще большему сокращению числа предложений на рынке квартир и, возможно, незначительному росту средних цен.
Но что можно сказать вполне определенно - число сделок сократится, так как желание осматривать варианты для покупки могут проявить только самые отчаянные и крайне нуждающиеся в новом жилье люди.
Александр ХВОРОВ.