Сентябрь - месяц рекордов

Сентябрь на хабаровском рынке недвижимости превзошел самые смелые ожидания специалистов. В начале осени рынок выстрелил максимально высокими ценами за последние пять лет. Средние цены квадратного метра жилья в городе за месяц выросли на 5,9% (на 5248,8 рубля). К началу октября за него стали запрашивать в среднем 94141,8 рубля. Это выше даже ожиданий на конец года.
Причина такого скачка цен видимо не одна. Снижение ключевой ставки Центробанка снизило стоимость ипотечных кредитов. Кроме того, для некоторых категорий наших сограждан ставка по ипотеке была установлена в размере 6%, а для дальневосточников опустилась вообще до 2%.
Такая ситуация вызвала небывалый рост числа ипотечных кредитов и, соответственно, спроса на жилье.
Кроме того, сказалась ситуация с пандемией, когда весной и в начале лета, ожидая роста инфицирования, потенциальные покупатели жилья вообще покинули рынок, и он ушел в минус.
Сегодня большинство наших сограждан игнорируют предупреждения специалистов о сохранении эпидемиологической опасности и возвращаются к обычному образу жизни.
Сказывается и привычка к сложившейся ситуации. Даже в общественных местах перестали соблюдать масочный режим. Что уж говорить о редких встречах с риэлторами и продавцами-покупателями квартир. Это для многих кажется совсем безопасным делом.
Нельзя забывать и о снижении стоимости рубля в связи с общей экономической ситуацией и падением цен на нефть. И те наши сограждане, которые хранили свои сбережения в валюте, пытаются найти им более выгодное применение, вкладывая в недвижимость.
А при снижении ставок по банковским депозитам люди рассматривают покупку недвижимости как способ сохранения своих капиталов. Все это также увеличило спрос на рынке жилья.
Таким образом, традиционный осенний рост рынка подстегнули эти и другие менее значимые факторы и цены выросли скачкообразно.
«Квадраты»
взлетели в цене
Наиболее существенно выросли цены на квадратный метр у однокомнатных квартир (в среднем по городу на 6,8%), у квартир новой планировки (7,1%) и на окраинах города (7,1%).
При этом у однокомнатных квартир новой планировки рост составил: на окраинах города - 16,7%, в центре - 14,8%, ближе к центру и в средней отдаленности - 3,4% и 3,8% соответственно.
Существенно подорожал «квадрат» и у трехкомнатных квартир новой планировки во всех районах престижности кроме центра, где цены и так были максимальными.
Так, за квадратный метр жилья у таких квартир стал запрашивать дороже в средней отдаленности от центра города на 13%, ближе к центру - на 9,9%, а на окраинах - на 5,1%.
У двухкомнатных квартир новой планировки цены на квадратный метр поднялись в городе на 6,7%. Исключением стали только такие квартиры в средней отдаленности от центра (-0,2%).
На окраинах города, кроме квартир новой планировки, рост стоимости квадратного метра жилья был отмечен у «хрущевок» всех размеров со средним показателем 6,7% и у одно- и трехкомнатных квартир улучшенной планировки на 13,3%.
Максимальные средние цены на квадратный метр жилья в сентябре были зафиксированы в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города (132223 рубля).
Даже у однокомнатных «сталинок» и «хрущевок» в центре города средние цены превысили психологический рубеж в 100 тысяч и составили 117,5 и 116,7 тысячи рублей соответственно.
Общее же число предлагаемых на продажу квартир с ценой свыше ста тысяч рублей за квадратный метр выросло за месяц и составило 37% от всех предложений в городе.
Рекордно дорогие метры жилья в сентябре предлагались на продажу в новом доме у квартиры общей площадью 120 квадратных метров на улице Тургенева по 237,5 тысячи рублей. Не редки в списке предложений в городе и квартиры с ценой «квадрата» по 190-200 тысяч рублей.
На общем фоне роста исключением выглядят трехкомнатные квартиры в центре города. Здесь жилье всех планировок, кроме «сталинок», потеряло в цене квадратного метра в среднем 2,2%.
Существенно дешевле стал «квадрат» у «сталинок» всех размеров в средней отдаленности от центра города (-29,5%). Как следствие - здесь у них предлагались самые доступные квадратные метры жилья с ценой до 20 тысяч рублей.
Компанию им составили и несколько «хрущевок» в средней отдаленности и на окраинах города. А самые дешевые квадратные метры в сентябре предлагались на продажу у «сталинки» на первом этаже 4-этажного дома в районе Большого аэродрома.
…квартиры - тоже
Вслед за ценами на квадратные метры взлетели и цены на квартиры. Средняя цена по городу выросла у них на 8,9% и составила 4 миллиона 801 тысячу рублей.
Несколько спокойнее выросла медианная цена, хотя тоже значительно (7,8%), и составила по городу 4 миллиона 300 тысяч рублей.
Кроме того, выросло число предложений квартир с ценой свыше 10 миллионов рублей. В августе они составляли 1,6% от всех предложений, а в сентябре их количество выросло в два раза и достигло 3,3% от всех квартир, продаваемых в Хабаровске.
Лидерами роста цен стали квартиры новой и улучшенной планировки - в среднем по городу они подорожали на 9% и 9,3% соответственно.
При этом рост цен на квартиры новой планировки всех размеров был отмечен в центре города (в среднем на 6,5%), ближе к центру (8,2%) и на окраинах (9,1%).
А однокомнатные квартиры новой планировки подорожали: в центре на 12,5%, на окраинах - на 13%, ближе к центру и в средней отдаленности - на 4,4% и 2,8% соответственно.
На квартиры улучшенной планировки всех размеров цены предложения выросли.
Ближе к центру на 5,7%, в средней отдаленности - на 8,2% и на окраинах - на 9,5%. В центре краевого центра такого дружного роста цен на квартиры этой планировки не наблюдалось.
Однако двухкомнатные «брежневки», подорожавшие здесь на 25,7%, компенсировали снижение цен на одно- (-7%) и трехкомнатные квартиры (-5%). Таким образом, и здесь средний рост цен на квартиры этой планировки составил в сентябре 4,5%.
Самые дорогие квартиры предлагались на продажу в городе в сегменте больших квартир новой планировки в центре. Впервые в этом сегменте рынка даже средняя цена перевалила за 10 миллионов рублей.
Рекорд же в сентябре принадлежал 4-комнатной квартире общей площадью 207 квадратных метров в 25-этажном доме на улице Волочаевской с ценой 29 миллионов рублей.
И надо заметить, что это далеко не единственная квартира с ценой выше 20 миллионов рублей. По такой цене предлагались в городе еще несколько квартир, в том числе 3- и 5-комнатные.
Но такой товар для нашего города, как говорится, штучный. Наиболее же востребованы квартиры с более доступными ценами.
В сентябре это были однокомнатные «сталинки» ближе к центру города и в средней отдаленности. Они потеряли в ценах 32,4% и 41,7% и предлагались по минимальным в городе ценам.
При этом следует заметить, что квартир таких предлагается на продажу очень мало из-за их бесперспективности. Большинство их обладателей надеются, скорей всего, на снос таких домов как аварийных и получение более престижного жилья.
Да и приобрести такие квартиры желающих находится мало. Ведь это, как правило, двухэтажные деревянные дома с удобствами во дворах, построенные еще в середине прошлого века, и годные разве что на дрова, а не для проживания.
Тем не менее в городе можно найти квартиру по цене менее одного миллиона рублей не только в таких домах, но и в кирпичных «хрущевках» в районе станции Хабаровск-2, на Пятой площадке и в некоторых других жилмассивах и микрорайонах.
Даже если они в плачевном состоянии и с большими коммунальными долгами, их стоит рассматривать как товар тем, кто сильно нуждается в жилье или в качестве инвестиций. Но при этом следует помнить, что после покупки потребуются еще значительные суммы для приведения их в пригодное для проживания или продажи состояние.
*                *                *
Рассматривая перспективы хабаровского рынка жилья, можно предположить, что такого скачкообразного роста в ближайшие месяцы мы больше не увидим. По многолетним наблюдениям в конце года средний рост рынка составлял 1,5-2% в месяц. Хотя в отдельные редкие годы после экономических кризисов в стране наблюдались рекордные 5-7% роста за месяц.
В этом году тоже наблюдается спад в экономике из-за пандемии, но, по большому счету, он не стал настолько кризисным, чтобы повторить такие большие значения роста в оставшиеся месяцы.
Поэтому, даже принимая во внимание существенные факторы этого года, вызвавшие сентябрьский скачек цен, их рекордов роста в последующие месяцы ждать не стоит. 
Наиболее вероятный вариант развития событий - снижение средних цен стоимости квадратного метра по городу относительно сентября, но все-таки выше августовских на 1-2%.
Таким образом, в последнем квартале рост может продолжиться, и к концу года основной показатель рынка жилья в Хабаровске может достичь значений в 90-92 тысячи рублей.
Александр ХВОРОВ.