Сила традиций - в росте цен

Традиция осеннего роста рынка недвижимости в ноябре сказала свое веское слово. За этот месяц рынок жилья в Хабаровске вырос на 0,86%. К началу календарной зимы средняя стоимость квадратного метра по городу составила 68804,64 рубля, подорожав за месяц на 587,3 рубля.
Самый активный рост цен за квадратный метр в ноябре был отмечен на трехкомнатные квартиры. В среднем по городу квадратный метр в них подорожал на 2,4%. А лидерами роста в этом сегменте рынка стали трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (4,8%). У трехкомнатных квартир улучшенной планировки и «хрущевок» в центре города основной показатель рынка недвижимости вырос еще больше (5,4% и 6,2% соответственно), но они не оказали значительного влияния на общую ситуацию из-за меньшего количества по сравнению с квартирами новой планировки. У трехкомнатных «хрущевок» и «брежневок» (квартир улучшенной планировки) существенно подорожал квадратный метр и в средней отдаленности (7,9% и 7,4% соответственно). А у трехкомнатных квартир новой планировки менее значительно, но подорожал квадрат на окраинах города (1,8%) и ближе к центру (1%).
Рост цены предложения квадратного метра был отмечен за ноябрь и в некоторых других сегментах рынка. У однокомнатных квартир новой планировки в центре (1,7%) и у двухкомнатных квартир этой планировки ближе к центру (1,2%), у двухкомнатных «хрущевок» в средней отдаленности (5,9%) и на окраинах (2,8%). У квартир улучшенной планировки ближе к центру квадратный метр стали предлагать дороже в квартирах всех размеров: у однокомнатных - на 1,6%, у двухкомнатных - на 2,3%, у трехкомнатных - на 2,6%. Подорожал квадрат у однокомнатных квартир этой планировки и в средней отдаленности (4,4%).
Традиционно самые дорогие квадратные метры в городе предлагаются на продажу у квартир новой планировки в центре города, что вполне естественно. А лидируют у них двухкомнатные квартиры со средним показателем 95654,6 рубля. Даже потеряв в средних ценах за месяц 0,2%, они обгоняют по этому показателю трехкомнатные квартиры в центре. Рекорд города по стоимости квадратного метра принадлежит двухкомнатной квартире на ул. Калинина общей площадью 68 квадратных метров с ценой 205882 рубля!
Из 52 сегментов хабаровского рынка жилья, где проведен анализ ситуации за ноябрь, в 27 сегментах был отмечен спад цен на основной показатель рынка. Но, несмотря на то, что таких дешевеющих сегментов было большинство, снижение цен в них было несущественное. Среди них наибольшее влияние на сдерживание средних цен квадратного метра в городе оказали квартиры новой планировки. Максимальное снижение цен у них было отмечено в средней отдаленности от центра города. Трехкомнатные квартиры этой планировки потеряли здесь в среднем 6% стоимости, а двухкомнатные - 2,4%. У однокомнатных квартир новой планировки квадратный метр стал предлагаться на продажу дешевле на 1,7% ближе к центру и на окраинах.
Подешевел квадратный метр и в некоторых других, менее объемных по числу предложений сегментах: у «хрущевок» всех размеров ближе к центру города в среднем на 3,8% и у однокомнатных квартир этой планировки в средней отдаленности (-4,1%) и на окраинах (-6,4%).
Самые дешевые квадратные метры в городе предлагались на продажу в ноябре, как всегда, у однокомнатных «сталинок» в средней отдаленности по средней цене 22727 рублей. В этом же сегменте предлагается на продажу и квартира общей площадью 80 квадратных метров с рекордно дешевым квадратом по цене 13750 рублей.
В отличие от стоимости квадратного метра цены на квартиры в городе изменялись более динамично. Так, если у трехкомнатных квартир в городе квадратный метр подорожал в среднем на 2,4%, то цена квартир в этом сегменте выросла на 4,2%, рост средней цены квадрата в центре города составил 1,5%, а квартиры здесь подорожали в среднем на 2,9%. Больше того, на окраинах средняя цена квадратного метра стала ниже на 0,9%, а квартиры стали предлагать на продажу в среднем дороже на 1,5%. Аналогичная ситуация наблюдалась в сегменте малосемеек и «сталинок».
В сегменте трехкомнатных квартир новой планировки рост цен был отмечен в центре города (3%), ближе к центру (3,3%) и на окраинах (0,5%). Трехкомнатные «хрущевки» подорожали в центре города (6,9%), в средней отдаленности (4,9%) и на окраинах (1,3%), а квартиры улучшенной планировки - ближе к центру (2,4%) и в средней отдаленности (8,9%).
Менее стремительный рост цен был на двухкомнатные квартиры, в среднем по городу они подорожали на 1,5%. При этом квартиры новой планировки выросли в цене на 2,2% ближе к центру города в основном за счет квартир в районах массовой застройки последних лет. На окраинах города тоже наблюдался рост цен на такие квартиры за счет жилья в новых домах, но их там гораздо меньше и поэтому показатель роста составил лишь 0,6%.
Двухкомнатные квартиры улучшенной планировки росли в цене во всех районах престижности, кроме центра, со средним показателем 1,4%, а двухкомнатные «хрущевки» за ноябрь подорожали только в средней отдаленности и на окраинах со средним темпом 4,2%.
Хотя однокомнатные квартиры в среднем по городу стали предлагаться дешевле на 0,7%, но и у них в отдельных сегментах был отмечен рост: у квартир новой планировки на окраинах - на 1,8%, у квартир улучшенной планировки там же - на 1,7%, а в средней отдаленности - на 5%, а у однокомнатных «хрущевок» в центре города рост составил 4,3%.
Вполне ожидаемо то, что самое дорогое жилье в городе, помимо нескольких коттеджей, - это самые большие квартиры новой планировки в центре. Средняя цена у них составила в ноябре 8 миллионов 370 тысяч рублей. В этом же сегменте предлагается и самая дорогая квартира города на улице Кавказской по цене 18 миллионов 600 тысяч рублей общей площадью 215 квадратных метров.
Сдерживали более интенсивный рост средних цен в городе в ноябре в основном однокомнатные квартиры и, прежде всего, квартиры новой планировки. В центре города их стали предлагать дешевле на 11,4%, ближе к центру - на 2,2%, и в средней удаленности - на 0,5%. Это можно объяснить перенасыщением рынка однокомнатными квартирами, с одной стороны, и снижением покупательских возможностей тех сограждан, которые являются потенциальными приобретателями такого жилья, с другой стороны.
Квартиры новой планировки составляют на рынке жилья города подавляющее большинство как в целом, так и во всех районах престижности. Поэтому снижение цен на них тянет вниз и средние цены в этом районе престижности. Такая ситуация сложилась в ноябре в районе средней отдаленности, где снижение средних цен было отмечено на 0,5%. Здесь квартиры новой планировки построены в 70-80 годы прошлого столетия, и их можно сравнить по комфортности с квартирами улучшенной планировки, поэтому и спрос на них соответствующий. В минувшем месяце цены на квартиры новой планировки в средней отдаленности дружно снижались. Наиболее значительное падение было отмечено у трехкомнатных квартир (-6,9%), менее значительно у двухкомнатных (-2,2%) и совсем небольшое - у однокомнатных (-0,5%).
Заметно дешевле стали в ноябре «хрущевки» всех размеров в районе престижности ближе к центру. Среднее снижение цены предложения на них составило 5,2%.
Наблюдение за рынком показывает, что в Хабаровске до конца года традиционно средние цены на квадратный метр сохраняют свой рост, и этот рост даже может по инерции перейти на январь. Во время длинных новогодних каникул никто не занимается делами, и цены, установленные в прайс-листах риэлтерских компаний, остаются как минимум до середины января неизменными. В последующие месяцы рынок начинает снижаться, но не равномерно, а с подскоком цен в один из весенних месяцев. Летом, как правило, наблюдается стагнация цен, а осенью рост возобновляется. Это общая картина, а величина этих изменений определяется рядом факторов.
На рост рынка влияет, во-первых, сокращение объема предложения на рынке жилья. За год в городе количество предложений квартир на продажу сократилось на 64%. Во-вторых, на рост рынка влияет улучшение общей экономической ситуации в стране, снижение темпов инфляции, повышение реальных доходов населения и рост покупательной способности и, как следствие, рост спроса на жилье. И, наконец, третья причина, способная повлиять на рост цен - возможный уход с хабаровского строительного рынка основного застройщика ФГУП «Дальспецстрой», на которого приходилось до 40% нового жилищного строительства. Это может повлечь сокращение объема ввода в строй новых домов в городе и снижение предложения на рынке жилья.
Фактором, способствующим снижению цен на рынке жилья, можно считать меры, принимаемые федеральным и региональным правительством по упрощению разрешительной системы в строительной отрасли, что влечет снижение затрат и издержек застройщиков и, как следствие, цен предложения от них. Влияние оказывает также развитие отраслей отечественной промышленности, обеспечивающих строительство жилья материалами и комплектующими по более низким ценам.
Конечным итогом развития рынка жилья в Хабаровске в 2017 году, скорей всего, станет небольшой рост, но вряд ли он превысит 5%.
Александр ХВОРОВ.