Снижение цен продолжается

В феврале возобладала долгосрочная тенденция снижения рынка. Средняя стоимость квадратного метра в Хабаровске за месяц упала на 2,07% (на 1485 рублей) и составила к началу марта 70319 рублей.
Существенные колебания основного показателя рынка недвижимости в городе вызваны сокращением объема предложения. За февраль оно сократилось еще почти на 17% относительно января. Всего же за два месяца этого года объем предложения упал на 25%. При таком сжавшемся рынке даже один-два десятка новых квартир, выставленных на продажу с ценами выше или ниже средних, могут оказать существенное влияние на общую картину.
Наиболее значительно за февраль в среднем по городу подешевел квадратный метр у трехкомнатных квартир (-4,2%). Квартиры новой планировки, которые составляют почти 60% всех предложений в городе, в этом сыграли ведущую роль. Ближе к центру квадратный метр у них стал предлагаться дешевле в среднем на 3,2%. Существенно потеряли в средней цене квадратного метра трехкомнатные «хрущевки» и «брежневки» в средней отдаленности от центра (11,3% и 8,2% соответственно). Заметны были потери в цене квадратного метра и в других сегментах трехкомнатных квартир.
Если рассматривать цены предложения квадратного метра у квартир различных планировок, то наибольшие потери понесли за месяц квартиры улучшенной планировки, или как их принято называть в нашем городе - «брежневки». Средняя цена квадратного метра у них за февраль в среднем по городу стала ниже на 2,1%. При этом у квартир этой планировки в средней отдаленности от центра снижение составило 4,3%, а в центре 1,9%.
Еще более существенно подешевел квадратный метр за месяц у «сталинок», но из-за их незначительного количества на рынке города они не оказывают большого влияния на средние цены.
Анализ ситуации в городе со средней стоимостью квадратного метра у квартир новой планировки, как самых распространенных, показал, что в центре города цены выросли у них на 0,9%, а в средней отдаленности - на 0,3%. При этом в центре квадратный метр у квартир новой планировки дорожал как у трехкомнатных (1,4%), так и у однокомнатных (0,4%). В средней отдаленности рост был незначительный, но квадратный метр дорожал у квартир новой планировки всех размеров с темпом от 0,5% у однокомнатных, до 0,8% у двух- и трехкомнатных.
Цены на квартиры в большинстве сегментов рынка в феврале продолжали снижаться. В среднем по городу наиболее значительно упали цены на трехкомнатные квартиры (-6%). Особенно существенно снизились цены на них в средней отдаленности от центра города и ближе к центру.
Ближе к центру города главную роль в снижении средних цен сыграли квартиры новой планировки, которые стали предлагать на продажу в феврале дешевле, чем месяцем раньше, на 4,4%. Не сильно отстали от них в этом районе престижности и другие квартиры популярных на рынке планировок: «хрущевки» стали дешевле на 2,2%, а «брежневки» - на 2,4%.
В средней отдаленности от центра города «хрущевки» и «брежневки» потеряли в средних ценах еще больше (-7,5% и -8,1% соответственно).
На фоне снижения средних цен в феврале был отмечен и рост в отдельных сегментах рынка. Так, в центре города за месяц выросли средние цены на квартиры новой планировки. Трехкомнатные здесь стали предлагать на продажу дороже более чем на 7%, однокомнатные на 2% и только у двухкомнатных темп роста средних цен был незначительный - чуть более 0,2%. Дороже стали одно- и трехкомнатные квартиры новой планировки на окраинах города (3,5% и 1,2% соответственно). Рост цен во всех этих сегментах был связан, скорей всего, с тем, что именно в них сохраняется спрос на жилье, основанный на ипотеке с господдержкой.
Поднялись за месяц средние цены в Хабаровске на «хрущевки». Хотя в среднем по городу рост составил у них лишь 0,4%, в некоторых сегментах рынка он превышал 4,5% (трехкомнатные на окраинах). Во всех районах престижности подорожали двухкомнатные «хрущевки»: на 2,3% в центре, на 3,1% ближе к центру, на 2% в средней удаленности. Отметились ростом эти квартиры и на окраинах, но показатель там был в пределах статистической погрешности.
Ситуация в жилмассивах и микрорайонах существенно отличается от общей картины в городе. В подавляющем числе наблюдаемых жилмассивов средние цены на квартиры в феврале продолжили свой рост. Как уже было отмечено, они поднялись в центре города в среднем на 1,3%. Ближе к центру из девяти наблюдаемых средние цены выросли в шести микрорайонах. При этом, как и в центре, в основном за счет двух- и трехкомнатных квартир. Наиболее заметно выросли цены предложения в районе остановки «Памятник партизанам» и улицы Демьяна Бедного (3%), 68-й школы (5,9%) и в Прибрежном микрорайоне (1,5%).
В средней отдаленности от центра средние цены на квартиры выросли во всех наблюдаемых микрорайонах. Наиболее значительный рост был отмечен в Северном микрорайоне (9,3%) и в районе улиц Флегонтова - Индустриальной (3,7%). Здесь основным драйвером роста стали одно- и двухкомнатные квартиры.
На окраинах города квартиры в большей части микрорайонов все-таки просели в цене. Самые значительные потери в средних ценах были отмечены в Березовке (-6,7%), в пос. им. Горького (-2,6%) и в Южном микрорайоне (-2,5%). При этом теряли в средней цене на окраинах квартиры всех размеров.
* * *
Для огромного числа дальневосточников жилищный вопрос - весьма больной, ведь доступность квартир, то есть соотношение стоимости недвижимости и доходов населения, чрезвычайно низка. В то же время средний уровень доступности в развитых странах мира составляет 4 года.
У нас высокий процент по ипотечным кредитам и сложность их получения сильно обостряет проблему. Но если нельзя взять ипотеку, может быть, можно накопить себе на жилье? Мы решили вычислить, сколько придется копить на среднюю квартиру жителю Хабаровска, если он будут откладывать для этой цели всю свою зарплату. При условии, что он не будет ни есть, ни пить, ни снимать квартиру, ни платить за услуги ЖКХ и не покупать себе абсолютно ничего.
Для простоты мы не стали учитывать проценты, которые будут набегать по вкладам, если деньги помещать на банковский депозит, а также инфляцию, изменение цен на недвижимость со временем и т. д. В идеальном случае это возможно, если в семье один из работающих супругов полностью откладывает свой доход, а на заработок второго существует вся семья.
В декабре 2015 года средняя цена предложения квартир в Хабаровске составила 3742 тысячи рублей, а среднедушевой доход за 2015 год, по данным краевого управления статистики, составил 38406,1 рублей. Получается, что копить придется в течение семи лет и десяти месяцев. Кстати, за последние пять лет наименее доступное жилье было в декабре 2012 года (8,93 года), а самое доступное в конце 2014 году (7,07 года). Такие колебания происходят из-за изменения цен на недвижимость и роста уровня номинальных зарплат.
В сравнении с другими дальневосточными регионами мы находимся на втором месте после Приморского края. Им придется потратить десять лет своей жизни, чтобы накопить на квартиру (по данным сайта «Мир квартир»). А самое доступное жилье вполне ожидаемо оказалось в Чукотском автономном округе (2,3 года) и на Сахалине (3,2 года).
Александр ХВОРОВ.