Содержание имущества многоквартирного дома - забота общая

Дарий Тюрин: «Основная доля затрат на содержание жилого помещения - это плата за техническое обслуживание дома»

Отлаженное и четко работающее жилищно-коммунальное хозяйство в современных реалиях - пожалуй, главное, что создает комфорт в наших домах. Второе, от чего этот комфорт зависит, - своевременная и полная оплата услуг. Это как совмещающиеся сосуды, влияющие не только на наши удобства, но и на нервы, кошелек и даже отношения с соседями. О том, из чего складывается и от чего зависит плата за жилье, «Тихоокеанской звезде» рассказывает Дарий Тюрин, министр жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края.
- Дарий Викторович, расскажите, пожалуйста, что такое плата за содержание жилого помещения?
- Плата за содержание жилого помещения - это участие собственника помещения в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно доле собственника в праве общей собственности на это имущество.
Размер платы за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за услуги по содержанию общего имущества в доме, за текущий ремонт общего имущества, а также плату за коммунальные ресурсы, которые потребляются при содержании общего имущества. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме платят еще взнос на капитальный ремонт.
- Как рассчитывается взнос на капитальный ремонт?
- Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах устанавливается исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
Он может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного жилищным кодексом перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Однако собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса.
- Почему плата за содержание жилого помещения различается даже по однотипным домам?
- Действующим законодательством размер платы за содержание жилого помещения не ограничен. По мнению Минстроя России, единственно приемлемым является индивидуальный подход к определению размера платы за содержание в отношении каждого отдельного многоквартирного дома.
Этот метод позволяет учесть конструктивные элементы каждого дома, наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, границы и размер земельного участка в составе общего имущества дома, элементы озеленения и благоустройства придомовой территории и прочие инфраструктурные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома, а также пожелания собственников к составу, объему и периодичности выполнения работ.
Для расчета платы за содержание жилых помещений по каждому дому формируются расходы исходя из перечня, состава и периодичности необходимых работ и услуг и соответственно их стоимости.
Поэтому стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества даже в одинаковых домах будет отличаться. Соответственно будет различаться и размер платы за содержание жилого помещения.
- Что влияет на перечень, состав и периодичность работ и услуг?
- На перечень, состав и периодичность работ, которые должны выполняться по каждому отдельному дому, влияют как объективные, так и субъективные факторы.
К объективным можно отнести дату постройки и срок эксплуатации дома, состав конструктивных элементов, состояние внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, наличие придомовой территории и расположенные на ней объекты.
Субъективные факторы обусловлены пожеланиями собственников к управлению и обслуживанию их дома.
- Существует ли перечень обязательных работ по дому, стоимость которых должна быть включена в плату за содержание жилого помещения?
- Да, для обеспечения безопасного проживания в доме и гарантии предоставления коммунальных услуг Правительством РФ утвержден минимальный перечень услуг и работ, которые должны выполняться для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Что входит в минимальный перечень услуг и работ?
- Минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества», включает в себя осмотр (ревизию) общего имущества многоквартирного дома, осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, уборку подъездов и дворов, содержание зеленых насаждений, работы по обеспечению требований пожарной безопасности, вывоза мусора, а также обеспечение устранения аварий на внутридомовых коммунальных сетях.
Следует отметить, что собственники помещений не вправе устанавливать для управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне, а управляющая компания или ТСЖ не вправе отказываться от них.
- Как происходит расчет размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?
- Отвечая на этот вопрос, в первую очередь необходимо сказать о том, что между собственником, управляющей компанией, товариществом собственников жилья заключается договор управления многоквартирным домом, в котором устанавливаются: способ управления, условия проведения текущего ремонта дома, а также объем услуг, включаемых в плату за содержание общего имущества.
К слову, данный договор собственники вправе дополнять и корректировать исходя из собственных финансовых возможностей и потребностей.
Чтобы определить размер платы по содержанию жилого помещения, рассчитывается стоимость услуг, работ и материалов, включенных в утвержденный перечень работ и услуг по условиям договора.
При определении расходов на текущее содержание и ремонт общего имущества в доме применяются официальные опубликованные розничные цены на материалы, индексы-дефляторы потребительских цен, нормы расходов материалов, численность рабочих, в соответствии с нормативной базой.
Размер платы за содержание устанавливается решением собственников многоквартирного дома, принятом на общем собрании.
В соответствии с Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ муниципальные образования наделены полномочиями по ограничению темпа роста платы за жилищные услуги и установлении такой платы. Предельный индекс изменения размера платы за содержание жилого помещения рекомендовано определять равным предельному индексу потребительских цен.
- В каких случаях размер платы за содержание устанавливается органами местного самоуправления?
- Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления в том случае, если собственники помещений в доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и решение об установлении размера платы за содержание.
- Какие затраты имеют наибольшую долю в структуре платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?
- Чаще всего основную долю затрат в плате за содержание жилого помещения составляет плата за техническое обслуживание дома - до 71 процента, на втором месте текущий ремонт - до 24 процентов, затем услуги по управлению домом - до 11 процентов.
- Существуют какие-либо нормативные документы, регламентирующие порядок формирования платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?
- Есть несколько методических рекомендаций, которые могут применяться при определении платы за содержание жилого помещения.
Например, приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 213/пр утверждены методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
- Где можно найти информацию о том, что входит в плату за содержание жилого помещения по своему многоквартирному дому?
- В соответствии с действующим законодательством организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны размещать информацию о своей деятельности на информационных стендах в помещении управляющей организации, на официальном сайте в Интернете.

Эта информация включает в себя в том числе сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании, о порядке, условиях оказания и стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества каждого многоквартирного дома, сведения о выполнении обязательств по договорам управления.


Взносы на капитальный ремонт вырастут в 2020 году

С 1 января 2020 года на территории Хабаровского края будет применяться новый размер минимального взноса на капитальный ремонт. Соответствующее постановление 19 июня 2019 года подписал губернатор Сергей Фургал.
В зависимости от технической оснащенности дома и его местоположения собственники будут платить от 1,62 до 8,08 рубля за квадратный метр помещений. Больше всего будут платить жители Хабаровска и Комсомольска-на-Амуре.
Например, жители 5-этажного дома в Хабаровске или Комсомольске-на-Амуре, оборудованного внутридомовыми инженерными системами горячего и холодного водоснабжения, отопления и водоотведения, будут платить по 5,65 рубля за квадратный метр. А собственники, живущие в домах, оборудованных еще и лифтами, будут платить уже 8,08 рубля.
В то же время с 18 июня вступили в силу изменения в Федеральных законах Российской Федерации «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» и «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы».
Изменения освобождают указанные категории граждан и совместно проживающих с ними членов их семей от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Чтобы получить списки таких людей, проживающих в Хабаровском крае, Региональный оператор направил запрос в Министерство социальной защиты населения Хабаровского края. Им взносы на капитальный ремонт больше начисляться не должны.
Вместе с тем капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов в крае реализуется согласно Программе, разработанной на 2014-2043 годы. Программа утверждена постановлением правительства Хабаровского края от 30.12.2013 № 479-пр.
В 2018 году завершены работы по капитальному ремонту в 845 многоквартирных домах на общую сумму 1534,45 млн. рублей.
За 2018 год собственникам помещений в МКД начислено взносов на капитальный ремонт 1,302 млрд. рублей, оплачено ими - 1,253 млрд. рублей. Таким образом, собираемость составляет 96,2%.
Краткосрочным планом реализации в 2019 году Программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Хабаровского края на 2014-2043 годы, утвержденным распоряжением правительства края от 20.12.2016 № 1007-рп, запланировано проведение работ по капитальному ремонту общего имущества в 651 МКД стоимостью 1 445,09 млн. рублей, из них завершены работы в 117 МКД, ведутся работы по капитальному ремонту в 346 МКД.