Старые планировки определяют цены

Как и предполагалось, рынок жилья в Хабаровске в ноябре вырос лишь на 1,09%, но за счет высоких цен средняя цена квадратного метра выросла за месяц на 1043,65 рубля. К началу декабря основной показатель рынка стал предлагаться на продажу в среднем по городу за 96 379,33 рубля. При этом больше стало на 3,2% квартир с ценой 100 тысяч рублей за квадратный метр.
«Хрущёвки»
по-прежнему
в цене
Основными драйверами роста в ноябре были квартиры «хрущевской» планировки. У них квадратные метры дорожали во всех районах престижности и у квартир всех размеров со средним показателем по городу 4,8%.
На окраинах основной показатель рынка у квартир этой планировки стал предлагаться дороже на 4,4%, в центре города - на 2,3%, ближе к нему - на 1,9%. Но больше всего выросли цены квадратного метра у таких квартир в средней отдаленности (почти на 20%).
В большинстве сегментов хабаровского рынка жилья у квартир «хрущевской» планировки уже запрашиваются более 100 тысяч рублей за квадратный метр. На наш взгляд это совершенно не оправданные цены, экономически ничем не подкрепленные.
Например, на улице Краснодарской у трехкомнатных квартир в пятиэтажных домах общей площадью 50-55 квадратных метров запрашивают цены по 105-130 тысяч рублей за каждый «квадрат». При этом дома там не самые новые, построенные в 70-80-е годы прошлого века.
Спрашивается: «за что такие деньги?» Причем если в октябре такая квартира предлагалось в этом микрорайоне всего одна, то в ноябре их количество выросло до восьми. Какое-то массовое бегство владельцев недвижимости из этого жилмассива.
В микрорайонах средней отдаленности от центра выросла также средняя цена квадратного метра у квартир новой планировки всех размеров в среднем на 7,5%. Они составляют почти половину предложений в этом сегменте рынка и поэтому определяют основные тенденции. Поддержали рост цен и квартиры улучшенной планировки.
Средние цены на квадратный метр у них выросли в этом районе престижности на 5,4%. Почти с таким же темпом подорожал «квадрат» у квартир этой планировки на окраинах (5,1%).
В центре города цены всегда были самые высокие, даже у двух- и трехкомнатных квартир улучшенной планировки они в среднем превышали 100 тысяч рублей за квадратный метр.
А в ноябре к ним присоединились и однокомнатные квартиры этой планировки, у которых «квадраты» стали предлагаться в среднем дороже на 25% и превысили отметку 120 тысяч рублей за один метр жилплощади.
Как видно из анализа, основной причиной роста цен на хабаровском рынке являются не дорожающие «квадраты» в новых квартирах, а жилье на вторичном рынке, причем в домах далеко не самых новых.
Скорей всего это вызвано стремлением улучшить свои условия жизни, продав подороже старое жилье и, воспользовавшись новыми льготными условиями ипотечного кредитования, приобрести что-то новое и более комфортное.
Самые дорогие квадратные метры жилья в Хабаровске предлагаются на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города в среднем по 132 314,54 рубля.
А самые доступные - в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене 54 897,71 рубля за квадратный метр. Но начинается линейка цен в городе с 16,5-18 тысяч рублей за «квадрат».
Есть спрос, Значит, растут и цены
У цен на квартиры в ноябре тоже был отмечен рост. Средняя цена на них выросла на 1,4% и составила 4 миллиона 814 тысяч рублей. Число квартир, предлагаемых на продажу, по цене более 10 миллионов рублей в общем количестве предложений также выросло на 0,5%.
При этом медианная цена, как более точно отражающая ситуацию с ценами, выросла лишь на 0,1% и составила к концу ноября 4 миллиона 350 тысяч рублей.
Наибольший рост цен на квартиры был отмечен в микрорайонах и жилмассивах в средней отдаленности от центра города, где они стали выше в среднем на 4,8%, а также на окраинах города, где квартиры подорожали в среднем на 4,5%.
Главную роль в этих районах престижности сыграли квартиры улучшенной планировки всех размеров и «хрущевки». Отметились «хрущевки» всех размеров и в центре города, где они стали предлагаться на продажу дороже в среднем на 6,3%.
Самые многочисленные квартиры новой планировки в целом по городу стали дешевле в среднем на -0,9%. Только такие квартиры всех размеров в микрорайонах ближе к центру города подорожали со средним темпом 1,7%.
Кроме того, дороже стали трех- и двухкомнатные квартиры этой планировки в центре города (в среднем на 1,5%), а также одно- и трехкомнатные в средней отдаленности (12,9% и 9,2% соответственно).
А на окраинах города квартиры новой планировки стали предлагать на продажу дешевле в среднем на 5%. Это еще раз подтверждает, что из-за недостатка средств у потенциальных покупателей спрос на жилье смещается из дорогих сегментов рынка в более дешевые.
Соответственно с ростом спроса  растут в этих сегментах и цены на квартиры, а в дорогих сегментах рынка цены или стабилизируются, или вообще снижаются. В результате в центре города средние цены хотя и выросли, но на символические 0,07%, что сопоставимо со статистической погрешностью.
Если посмотреть на квартиры с разным количеством комнат, то и здесь в среднем по городу прослеживается та же тенденция: у трехкомнатных квартир цены практически остались на уровне октября (0,06%), у двухкомнатных снизились на -0,6%, и только однокомнатные подорожали на 3,4%.
На ситуацию с недвижимостью все больше оказывает влияние пандемия короновируса, из-за которой люди лишаются рабочих мест, сокращаются доходы наших сограждан, рубль все больше уступает мировым валютам, а инфляция растет на широком фронте.
Дорожают продукты, дорожает автомобильное топливо и услуги, дороже становятся импортные товары, которые составляют основу нашего потребления в сегменте промышленных товаров.
Исходя из такой ситуации, а также учитывая многолетние тенденции хабаровского рынка жилья, можно предположить, что в последнем месяце этого сложного високосного года рост рынка продолжится.
При этом возможен рост цен на жилье не только в наиболее дешевых сегментах рынка, как это наблюдалось в последние месяцы, но и на дорогое жилье из-за использования его в качестве инвестиций.
Год заканчивается, и свободные деньги, у кого они есть, надо сохранить и по возможности приумножить. Остается надежда только на недвижимость. Ведь проценты по банковским депозитам стремятся к нулю, биржевые индексы тоже не гарантируют роста и сохранения средств.
Все эти факторы могут увеличить спрос и, соответственно, темп роста цен на рынке Хабаровска в декабре до 2-2,5%, что приведет к средней стоимости квадратного метра по городу на конец года к уровню 98-99 тысяч рублей.
Александр ХВОРОВ.