Цен падение - не призрачное видение

На рынке жилья Хабаровска продолжается снижение цен. Уже пятый месяц подряд. В июле средний квадратный метр по городу стал дешевле на 1,45% и предлагался на продажу к началу августа уже по 78810,57 рубля, т.е. на уровне октября прошлого года.

Снижение стоимости среднего квадратного метра наблюдалось в июле на широком фронте почти во всех сегментах рынка, хотя и с некоторым замедлением относительно июня.

Лидерами падения показали себя квартиры улучшенной планировки («брежневки»). В среднем по городу квадратный метр у них стал предлагаться дешевле на 3,4%. Но погоду сделали не они, так как составляют лишь 14,5% всех предложений, а квартиры новой планировки, которых в структуре предложения рынка 58,6%. Квадратный метр у них стал предлагаться дешевле на 1,2%.

Наиболее заметно подешевел средний квадратный метр у квартир новой планировки в средней отдаленности от центра (-1,45%). Причем в первую очередь за счет трех- и однокомнатных квартир (-2,1% и -2% соответственно). Ближе к центру наибольшее падение стоимости среднего квадратного метра наблюдалось у квартир новой планировки в сегменте одно- и двухкомнатных квартир (-1,5% и -1,6% соответственно).

На окраинах города заметно подешевел средний квадратный метр у трехкомнатных квартир. В этом сегменте средний квадрат дешевел у квартир всех типов планировок без исключения.

На фоне всеобщего снижения стоимости среднего квадратного метра особенно впечатляет рост его стоимости у одно- и трехкомнатных квартир новой планировки в центре города. Хотя значения и небольшие (0,25% и 0,7% соответственно), но сам факт продолжения подъема цены квадратного метра в этом сегменте, мягко говоря, удивляет. Ведь и так стоимость среднего квадратного метра у однокомнатной квартиры новой планировки в центре превышает 104,3 тысячи рублей, а у трехкомнатных подбирается к ста тысячам (99,6 тыс. рублей).

А вот рост стоимости среднего квадратного метра у одно- и трехкомнатных «хрущевок» в районе средней отдаленности кажется вполне закономерным. Это жилье пользуется постоянным устойчивым спросом, как наиболее доступное, и цены на него растут стабильно с большим или меньшим темпом.

Анализ изменения цен на квартиры выявил интересные моменты. Например, при снижении цен на одно- и трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-2,2% и -2% соответственно) цена среднего квадратного метра в этих сегментах, как отмечалось выше, выросла. Это говорит о том, что квартиры в этих сегментах в среднем стали меньшей площади. Из чего напрашивается вывод: количество квартир больших площадей современной постройки, предлагаемых на продажу, уменьшилось, а процент предложения квартир с меньшими площадями постройки 80-90-х годов прошлого века вырос. И, действительно, сегодня в центре уже меньше стало сдаваться домов, втиснутых на площадки между домами более ранней застройки.

Обратная картина с трехкомнатными квартирами новой планировки в районе престижности ближе к центру. Цена на них выросла, а стоимость среднего квадратного метра за месяц осталась практически без изменений. Это говорит о том, что здесь стало больше предлагаться квартир с большими площадями. И действительно, сегодня именно здесь предлагается самое большое количество квартир в домах повышенной комфортности, а площади трехкомнатных квартир в них достигают 120-150 квадратных метров и больше.

Наиболее значительно упала цена в июле на двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-6,2%). Одно- и трехкомнатные квартиры этих планировок здесь потеряли в цене 2,2% и 2% соответственно.

Заметно дешевле стали предлагаться в центре и квартиры улучшенной планировки («брежневки»). Цены на них упали от 2,6% до 4,8%. Не сильно отстали в падении цен от центра такие же квартиры в районе престижности ближе к центру. Здесь они подешевели на 2-3,7%.
В средней отдаленности от центра и на окраинах активно дешевели квартиры новой планировки с темпом от 1,5% до 3%.

Анализ ситуации по наблюдаемым микрорайонам и жилмассивам показал, что в подавляющем большинстве из них имело место падение цен. Чаще причиной снижения было падение цен на однокомнатные квартиры, а на окраинах еще и трехкомнатные. В районе 68-й школы однокомнатные квартиры за месяц подешевели на 6,3%, при этом трехкомнатные здесь же стали дороже на 1,3%.

Квартиры в квартале Строителей - все новой планировки, и предлагается их здесь на продажу много, как нигде больше. Соответственно и цены при таком большом предложении стали ниже - в первую очередь на однокомнатные (-1,8%) и двухкомнатные (0,9%) квартиры. Цены на трехкомнатные квартиры в этом жилмассиве остались практически без изменений из-за квартир больших площадей в домах повышенной комфортности.

Предложение в соседнем микрорайоне Флегонтова-Индустриальная так же представлено квартирами новой планировки. Но здесь наряду со снижением цен на одно- (-1,6%) и двухкомнатные (-3,9%) квартиры был отмечен значительный рост цен предложения на трехкомнатные квартиры (6,2%). Причиной стало увеличение числа квартир с ценой от 8 миллионов рублей и выше при общем сокращении предложения числа трехкомнатных квартир в этом микрорайоне.

В микрорайоне Большого Аэродрома дешевело все жилье с темпом от 2,2% (двухкомнатные) до 2,9% (одно- и трехкомнатные квартиры).

Типично для июля выглядел Северный микрорайон. Здесь однокомнатные и трехкомнатные квартиры упали в цене, а двухкомнатные незначительно подорожали.

Активно дешевели в июле квартиры в микрорайонах и жилмассивах на окраинах города. Наиболее значительно упали цены в жилмассиве станции Хабаровск-2 (-4,5%) в первую очередь за счет однокомнатных квартир (-9,6%), и в Авиагородке (-4,7%) за счет трех- и однокомнатных квартир. В Березовке наблюдалось умеренное снижение цен предложения на все виды жилья.

Сохранила свои лидирующие позиции База КАФ. Одно- и двухкомнатные квартиры здесь продолжали дорожать (1% и 1,3% соответственно), а трехкомнатные несколько подешевели. И, тем не менее, трехкомнатные квартиры в этом жилмассиве остаются самыми дорогими из всех окраинных микрорайонов. Да и другие квартиры уступают в цене лишь квартирам в поселке им. Горького и Авиагородке.

Перспективы рынка в августе не вызывают сомнений. Продолжится снижение основного показателя рынка недвижимости - стоимости среднего квадратного метра. К началу осени возможно некоторое замедление пикирования цен, которое мы наблюдали последние пять месяцев, и изменения их темпа на положительные значения.

Александр ХВОРОВ.