Цена квадрата стремится к восьми десяткам тысяч

Активный осенний рост цен на недвижимость неизбежен

Рост рынка недвижимости Хабаровска в сентябре оказался ниже 2%, средний квадратный метр подорожал лишь на 1,85% (1415,7 рубля) и к началу октября предлагался на продажу по 78128,82 рубля.

Рынок вырос ниже нашего прогноза, но объяснить это можно чрезвычайно активным летом (за три месяца рост более чем на 5%) и значительным суммарным ростом с начала года. За девять месяцев средний квадратный метр в городе подорожал на 21,5% (почти на 15 тысяч рублей).

С опережением среднего городского темпа в сентябре дорожал квадратный метр у одно- и двухкомнатных «хрущевок» в центре города и ближе к центру, а также у двух- и трехкомнатных «хрущевок» в районе престижности средней отдаленности. Но все они составляют лишь 12-14% от общего количества предлагаемых на продажу квартир в этих районах, и существенного влияния на ситуацию оказать не могли. А вот квартиры новой планировки, составляющие уже 60% всех предложений в городе, определяют основные тенденции рынка.

У квартир этой категории стоимость среднего квадратного метра росла быстрее, чем в среднем по городу в таких сегментах, как двух- и трехкомнатные в центре, а так же двухкомнатные в средней отдаленности и трехкомнатные ближе к центру.

Отметились опережающим темпом роста среднего квадратного метра в некоторых сегментах рынка и квартиры улучшенной планировки. Это трехкомнатные в центре, двух- и трехкомнатные ближе к центру и одно- и двухкомнатные «брежневки» на окраинах города.

Квартиры улучшенной планировки («брежневки») по цене среднего квадратного метра в городе находятся стабильно на четвертом месте, опережая только ««сталинки»». А вот цена квадратного метра у «хрущевок» делит второе и третье место с квартирами новой планировки. В центре города и ближе к центру средний квадратный метр дороже у квартир новой планировки, а в средней отдаленности и на окраинах - у «хрущевок». В лидерах же по стоимости среднего квадратного метра оказываются чаще всего «малосемейки». За них запрашивают цену сопоставимую с ценой полноценной квартиры, хотя их площадь гораздо меньше, а планировка по удобству значительно хуже. Это лишний раз подтверждает, что количество квадратных метров не самый важный показатель для покупателей и продавцов. На первом месте стоят другие параметры: год постройки дома, состояние квартиры и подъезда, организация транспортного обслуживания в районе, наличие поблизости детских садов, школ и магазинов, какие соседи и даже какой вид из окна квартиры, а также целый ряд других показателей.

И если цена квадратного метра важна для анализа ситуации на рынке недвижимости, то цена квартиры - определяющий показатель для покупателей и продавцов. В сентябре лидерами роста цен стали трехкомнатные квартиры, особенно квартиры новой планировки в центре и ближе к центру города. За них стали запрашивать больше на 4,4% и 4,7% соответственно. Примерно на 2% поднялись цены на трехкомнатные «хрущевки» на окраинах города и в средней отдаленности.

Значительно выросли цены на однокомнатные «хрущевки», которые пользуются особой популярностью из-за своих минимальных цен, не считая малосемеек.

Средние цены предложения выросли на них в сентябре на 2% в центре города, на 2,8% в средней отдаленности и на 3,6% в районе престижности ближе к центру. И только на окраинах города однокомнатные «хрущевки» стали предлагаться чуть дешевле (-1%), компенсируя августовский рост на 5,6%. Второй месяц подряд значительно снижается средняя цена предложения на трехкомнатные «хрущевки» в центре города (-2,2% и -2,6%), компенсируя скачок цены в июле в этом сегменте рынка на 13,5%.

Такие скачки случаются из-за того, что в некоторых сегментах рынка объем предложения минимальный. Так, например, трехкомнатные «хрущевки» составляют всего около 3,5% предложений от всех трехкомнатных квартир в центре. А при таком незначительном объеме каждая квартира играет существенную роль, и ее цена оказывает заметное влияние на среднюю цену в данном сегменте. Выставится на продажу квартира с качественной перепланировкой и евроремонтом, в удачном месте, и средняя цена скачет вверх. А продастся она, что происходит с хорошими квартирами довольно быстро, и цена идет вниз.

В микрорайонах и жилмассивах средние цены на квартиры и их динамика зависят от года его застройки и преобладания жилья той или иной планировки.

Например, район 68-й школы застроен преимущественно домами новой планировки, а на трехкомнатные квартиры этой планировки цены в сентябре росли, что и отра­зилось на ценах квартир в этом жилмассиве. Здесь средние цены предложения выросли на 4,8%.

В районе остановки транспорта «Топографический техникум» много «хрущевок», а однокомнатные этой планировки здесь значительно поднялись в цене, что повлияло и на цены в этом жилмассиве. Средние цены предложения здесь выросли более чем на 3%.

Подорожал в сентябре также 1-й микрорайон (4%), 2-й Хабаровск (5,6%), 5-я площадка (2,3%), квартиры в районе улиц Флегонтова-Индустриальной (3%).

Значительно дешевле в сентябре предлагались на продажу (в основном однокомнатные) квартиры в районе 38-й школы, в Прибрежном и Южном микрорай­онах, что повлияло здесь и на средние цены. Снижение цен предложения в этих микрорайонах составило 1,5%-2,5%.

Активный осенний рост цен неизбежен, как и осенняя непогода. В ближайшие месяцы подъем рынка недвижимости, скорей всего, продолжится. И если в сентябре рынок вырос не более чем на 2%, то в последующие месяцы шансы превысить этот показатель значительно возрастают.

Наблюдения показывают, что в последнем квартале года среднемесячный темп роста стоимости среднего квадратного метра наибольший за год и примерно в два раза превосходит среднемесячный темп предыдущих девяти месяцев.

Поэтому можно ожидать, что среднемесячный рост рынка в оставшиеся месяцы года превысит 4%. Но наиболее вероятный рост в последнем квартале может составить 2,5%-3,5% за каждый месяц. И к концу года стоимость среднего квадратного метра в городе может подняться до 84-85 тысяч рублей.