Цены на макушке

Этот год отмечен стабильным снижением цен на рынке жилья Хабаровска

В самый разгар лета, на его макушке, рынок недвижимости Хабаровска не изменил своей многомесячной тенденции падения. За июль средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в городе снизилась на 0,74% (558 рублей) и к началу августа он стал предлагаться по цене 72945,44 рубля.

Как и предполагалось, в июле падение рынка лишь замедлилось из-за снижения активности на нем. Это обычная ситуация. Но на растущем рынке темп изменения средней стоимости квадратного метра снижается до нулевых значений или даже может переходить в отрицательную зону, а на падающем рынке в самые жаркие месяцы темп этого снижения замедляется с приближением к нулевым значениям. Происходит это из-за ухода из прайс-листов большого количества предложений, их объем сокращается на 8-18%. Причины очевидны - люди не хотят работать в такую жаркую и душную пору, предпочитают отпуск у моря или в других местах в соответствии с уровнем своих доходов. С другой стороны, продавцы жилья снимают с продажи свою недвижимость в надежде на осенний рост цен и получение большей выручки.

Этот год отмечен стабильным снижением цен на рынке жилья Хабаровска. За семь минувших месяцев средняя стоимость квадратного метра упала в городе на 3364 рубля. Причины такого падения - тема отдельной статьи с фундаментальным анализом ситуации и глубоким экономическим исследованием. Наша же задача - технический анализ положения дел на вторичном рынке жилья. И начнем мы его со стоимости квадратного метра как основного и наиболее объективного показателя ситуации на этом рынке.

За месяц снижение стоимости квадратного метра наблюдалось в подавляющем большинстве сегментов рынка. А наибольшее падение было отмечено в центре города (в среднем, на 1,3%), где особенно отличились трехкомнатные квартиры новой и улучшенной планировки, у которых снижение стоимости квадратного метра составило -1,8%, а также двухкомнатные «хрущевки» (-2%) и квартиры улучшенной планировки (-1,2%).

Несколько отстали в темпах падения средней стоимости квадратного метра окраины города, но и здесь общее снижение превысило 1%. Лидерами снижения стоимости квадратного метра на окраинах стали трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (-1,7%) и «хрущевки» (-1,4%), а также двухкомнатные квартиры этих планировок (-1,4% и -2% соответственно). Среди однокомнатных квартир на окраинах заметно упала стоимость квадратного метра у квартир новой (-1,2%) и улучшенной (-1,1%) планировок.

В районе престижности средней отдаленности от центра города квадратный метр потерял в цене незначительные 0,2%. Хотя и здесь отметились существенным снижением стоимости квадратного метра жилья одно- и трехкомнатные «хрущевки» (-1,5% и -1,4% соответственно) и однокомнатные квартиры новой планировки (-1,2%).

А вот район престижности ближе к центру в июле отметился ростом стоимости основного показателя рынка недвижимости - квадратного метра (0,3%). И хотя показатель этот в целом незначителен, в отдельных сегментах этого района престижности рост был заметный. Квартиры новой планировки, которые составляют здесь более 70% от всего объема предложений, показали рост стоимости квадратного метра. У трехкомнатных квартир этой планировки квадратный метр стал предлагаться на продажу дороже на 1,7%, а у однокомнатных - на 0,7%. Поднялась стоимость квадратного метра в этом районе престижности также у однокомнатных «хрущевок» (0,4%) и трехкомнатных квартир новой планировки (0,2%). Даже двухкомнатные «сталинки», которых здесь предлагается на продажу чуть более 5% от всех предложений, отметились ростом стоимости квадратного метра на 2,4%.

Анализируя ситуацию на рынке жилья, следует отметить, что «хрущевки», составляющие 16,7% всех предложений жилья на продажу в Хабаровске, в июле потеряли в стоимости квадратного метра в среднем по городу 1,3%. Обычно эта категория жилья, как самая доступная по цене, пользовалась устойчивым спросом, и следствием этого был рост цены квадратного метра у них даже тогда, когда рынок снижался. Но в июле и у них наблюдался спад, который можно назвать компенсационным. Многие месяцы рост стоимости квадратного метра у этой категории жилья опережал рост у других категорий, и он предлагался на продажу даже дороже, чем у квартир новой планировки во многих районах престижности. Сегодня в результате снижения цен квадратного метра у них «хрущевки» превышают квартиры новой планировки по цене квадратного метра только на окраинах города, примерно на 1200 рублей.

Хотя и это нельзя назвать справедливым. Все-таки квартиры новой планировки превосходят «хрущевки» по многим потребительским свойствам. Следовательно, и цена квадратного метра у них должна быть выше. Но пока квартиры новой планировки лидируют только по абсолютной стоимости.

Цены на квартиры не столь объективны, как стоимость квадратного метра, но они более понятны для потребителей, поэтому проводится их сравнение на рынке жилья. Анализ ситуации за июль показал, что квартиры в районе престижности ближе к центру, а это, в основном, микрорайоны массовой застройки последних лет, стали предлагаться дороже, в среднем, на 1,3%. И произошло это в результате роста цен на квартиры новой планировки всех размеров. Наибольший подъем цен наблюдался на трехкомнатные квартиры (2,9%), почти на 2% выросли цены предложения на однокомнатные квартиры новой планировки в этом районе престижности, на 0,9% стали дороже двухкомнатные квартиры.

Подорожали также на 1% двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города и трехкомнатные на окраинах. Незначительный рост стоимости был отмечен на однокомнатные квартиры улучшенной планировки в центре и трехкомнатные в средней отдаленности, а также двухкомнатные «хрущевки» в средней отдаленности.

В основном же, по городу наблюдался спад цен предложения на квартиры. И лидировали в этом падении квартиры, построенные во времена правления Никиты Сергеевича и получившие соответствующие названия - «хрущевки». Более чем на 3% стали предлагаться дешевле трехкомнатные квартиры этой планировки в средней отдаленности от центра. Около 2% потеряли в цене такие квартиры на окраинах, подешевели однокомнатные «хрущевки» в средней отдаленности (-1,1%), двухкомнатные ближе к центру (-2,5%) и двух- и трехкомнатные в центре города (-1,7% и -1,3% соответственно). В остальных сегментах цены на них тоже снижались, но с темпом ниже 1%.

Из районов престижности наибольшее снижение цен на квартиры было отмечено в центре города (-1,5%) за счет трехкомнатных квартир всех планировок (в среднем, -1,5%) и однокомнатных квартир новой планировки (-2,5%).

По микрорайонам и жилмассивам цены на квартиры выросли только в районе остановки «Памятник партизанам» и улицы Демьяна Бедного (1,3%), а также на Красной Речке (1,9%) и в Южном микрорайоне (0,8%). Здесь дорожало жилье всех видов.

В остальных жилмассивах средние цены предложения на квартиры снижались. Наиболее дружно дешевело жилье всех размеров в Первом микрорайоне (-1,7%), в районе 38-й школы (-2,8%) и на Пятой площадке (-1,8%).

В некоторые микрорайонах и жилмассивах хотя средние цены снижались, но по отдельным видам жилья наблюдался рост. Так, в районе 68-й школы снижение средних цен составило 1,4%, при этом на трехкомнатные квартиры цены предложения поднялись на 1,8%, в районе станции Хабаровск-2 в целом было отмечено снижение на 2,5%, а однокомнатные выросли в цене на 1,6%. В поселке им. Горького снижение цен, в среднем, составило 2,1%, при этом заметно выросли в цене трехкомнатные квартиры (5,2%).

Учитывая тенденцию снижения рынка в текущем году и ситуацию прошлых лет, можно предположить, что в августе рынок продолжит снижение с темпом 0,5-1% и средняя стоимость квадратного метра по городу к осени может составить 72200-73300 рублей.

Александр ХВОРОВ.