Цены на недвижимость уже оттаяли

Ускорение темпов строительства и ввода жилья тоже влияет на рынок недвижимости

В конце минувшего года рынок недвижимости в Хабаровске набрал высокий темп, который сохранился и в начале текущего года.

За 16 рабочих дней января стоимость среднего квадратного метра в краевом центре выросла на 2,84% (1791,58 рубля) и составила к февралю 64968,27 рубля.

Такое стремительное продолжение роста рынка вызвано рядом причин. Во-первых, снижением числа предложений при сохранившемся спросе. Если в январе 2009 года самый популярный журнал в городе публиковал свыше 8 тысяч предложений на продажу одно-, двух- и трехкомнатных квартир, то в январе 2011 уже меньше 7 тысяч, а в этом году предложение таких квартир едва превышает 5 тысяч (по сравнению с 2009 годом предложение сократилось на 24%).

Вторая причина стремительного роста цен связана с ростом денежных возможностей населения, который поддерживается расширением ипотечных программ банков. И, наконец, все понимают, что в перспективе цены будут расти, а снижение инфляции только ускорит рост фактической стоимости квадратного метра и уменьшит шансы на приобретение жилья. Так, снижение цены среднего квадратного метра в 2009 году почти на 12% только усугублялось инфляцией еще на 8,8%.

В 2010 году темп роста рынка и инфляции практически выровнялись, что привело к нулевому фактическому росту цен. А в 2011 году рынок превзошел инфляцию более чем в два раза и, соответственно, рост стоимости среднего квадратного метра составил за год почти 10%.

Возможны и другие, более глубокие причины, связанные с высокой политикой и экономической ситуацией в мире. Но это тема отдельного разговора.

В январе наибольший темп роста стоимости среднего квадратного метра в городе сложился у однокомнатных квартир (4,6%). Среди районов престижности лидировали район ближе к центру и средней отдаленности (3,6% и 3,3% соответственно).
Из квартир различных планировок наиболее высокий темп роста стоимости среднего квадрата наблюдался у «брежневок» (квартир улучшенной планировки) - 4,6%.

Следует заметить, что основной показатель рынка недвижимости, квадратный метр, у однокомнатных квартир в январе рос опережающими темпами по всему городу и у всех типов квартир. Это подтверждает высокий спрос на них. И не из-за нужды, когда людям негде жить, и покупается самое дешевое жилье. Скорей всего, приобретаются такие квартиры для сохранения денежных средств. Этот товар наиболее доступен на рынке недвижимости по цене и наиболее ликвиден. А разброс спроса по квартирам различных планировок и районам престижности связан, скорей всего, с наличием свободных денег.

Кто имеет больше - вкладывает в квартиры новой планировки в центре, где средний квадратный метр у однокомнатных квартир стоит почти 90 тысяч рублей, а тот, у кого средств поменьше - ограничивается однокомнатными квартирами на окраинах, где стоимость среднего квадрата чуть выше 50 тысяч рублей.

А вот трехкомнатные «хрущевки» на окраинах и в средней отдаленности от центра приобретаются, скорей всего, для жилья. Это квартиры в устоявшихся кирпичных домах, во многих из них за последние годы отремонтированы или заменены инженерные сети, установлены пластиковые окна, проведены другие улучшения. Все это повысило их потребительские качества, но их мало на рынке по сравнению с квартирами других планировок. Как результат - цены на них растут опережающими темпами.

Сегодня по стоимости среднего квадратного метра они на окраинах впереди даже квартир новой планировки, которые в большинстве своем - холодные панельные девятиэтажки с забитыми мусоропроводами, неработающими лифтами, ограниченными придомовыми территориями и другими проблемами.

Качество жилья и его география находят отражение и в ценах на квартиры. Это особенно наглядно видно, если сравнить цены на квартиры новой планировки и «хрущевки» в центре и на окраинах. В первом случае квартиры новой планировки почти в 2 раза дороже «хрущевок», а во втором лишь на 13%. Получается, если квартира даже новой планировки, но находится в непрестижном районе на окраине, цена ее намного ниже такой же квартиры в центре города. На квартиры устаревших планировок география оказывает не столь значительное влияние.

В среднем же в январе лидерами роста цен стали однокомнатные квартиры (4,6%). С таким же темпом росли цены на квартиры на окраинах. А среди квартир различных планировок наиболее заметно поднялись цены у «хрущевок» (2,7%). При этом на окраинах цена на трехкомнатные квартиры этой планировки выросла более чем на 6%, а на однокомнатные - на 7,3%.

Стремительно поднялись цены на окраинах и у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки (5,7% и 10,7% соответственно). Лидерами здесь стали поселок им. Горького и Авиагородок.

В районе престижности средней отдаленности от центра, где находится большинство новых микрорайонов и жилых массивов, новостройки не оказали существенного влияния на средние показатели. Здесь только трехкомнатные квартиры новой планировки выросли в цене на 3,2% в основном благодаря микрорайонам на Флегонтова, Индустриальной и в квартале Строителей (4,3%).

А вот в старых микрорайонах этого района престижности наблюдался лишь компенсационный рост у двухкомнатных квартир - район остановки «Топографический техникум» и Северный микрорайон.

Однокомнатные квартиры улучшенной планировки и «хрущевки» в этих жилмассивах выросли в среднем на 8,5% и 5,5% соответственно. Но их количество в этом районе престижности незначительное, поэтому существенного влияния на общую картину они оказать не смогли.

В районе престижности ближе к центру, прежде всего в Прибрежном и 1-м микрорайонах, а также в районе 68-й школы, лидировали в росте цен однокомнатные квартиры (прибавив свыше 5%). Активно повлияли на средние показатели в этом районе престижности и трехкомнатные квартиры в районе остановки «Памятник партизанам», а также в жилмассивах ул. Большая - Вяземская и ул. Антенная - Санитарная (+4,6%).

Квартиры в центре города в среднем подорожали на 3,5% и главным образом за счет одно- и двухкомнатных квартир новой планировки (4,6% и 5,6% соответственно) и одно- и трехкомнатных «хрущевок» (4,4% и 3,4% соответственно).

Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в нашем городе в январе, можно предположить, что его рост продолжится и в дальнейшем. Хотя, как показывает анализ ситуации прошлых лет, в феврале можно ожидать снижения темпов роста рынка до 1,5-2%. Наибольшее же снижение темпов роста (до 0,8-1%) можно ожидать в марте, когда страхи, связанные с выборами, останутся позади и напряжение ожидания спадет.