Цены на жильё: Что было, что будет

Хабаровск, ул. Краснореченская, 189

Рынок недвижимости за минувший год преподнес хабаровчанам стабильное снижение цен. Только в первые два месяца года средний квадратный метр в городе дорожал, достигнув максимальных показателей в феврале (82837,16 рубля). А начиная с марта, цена квадратного метра уверенно пошла вниз со средним месячным темпом -0,82%. Только в конце лета и начале осени это падение несколько замедлилось (до -0,14%) из-за наводнения и обычного летнего застоя рынка. В результате за год суммарное падение составило -5,06% (4064,49 рубля).

Цена квадратного метра

В декабре рынок сохранил общий тренд года - квадратный метр за месяц потерял 1,32% своей стоимости (1017,47 рубля). Наиболее значительно он подешевел на окраинах города (-2%). Из квартир различных планировок лидировали в падении стоимости квадратного метра в декабре «малосемейки» (-2,5%) и квартиры улучшенной планировки (-1,5%), а из квартир различной комнатности - двухкомнатные (-1,4%).

Если говорить об итогах года, то в наибольшей степени подешевел квадратный метр у однокомнатных квартир (-7,3%), а меньше всего - у трехкомнатных (-4,1%). Это можно объяснить в том числе и тем, что у однокомнатных квартир при выставлении их на продажу происходит большее превышение цены предложения над ценой реальной сделки (до 20%). А меньше всего это превышение наблюдается у больших квартир (до 5%). Как результат, при изменениях на рынке недвижимости средние цены квадратного метра у маленьких квартир изменяются в ту или иную сторону в большей степени.

По районам престижности наибольшее падение средней стоимости квадратного метра за год было отмечено на окраинах города (-3,3%) и ближе к центру (-3%). Жилье на окраинах, как всегда, менее востребовано на рынке, поэтому и снижение цен в этом районе престижности происходит в первую очередь. Ближе к центру, куда относятся почти все районы массовой застройки последних лет, наблюдается большой прирост числа предложений квартир на продажу, а это также влечет снижение цен предложения. В остальных районах престижности снижение стоимости квадрата составило от -1,5% в средней отдаленности до -2% в центре города.

Из квартир различных планировок больше всего потеряли в стоимости квадратного метра за минувший год «хрущевки» (-7,5%) и квартиры новой планировки (-5%). У квартир улучшенной планировки («брежневок») квадратный метр стал предлагаться за год дешевле лишь на 1,5%. Квартиры новой планировки составляют в объеме предложения хабаровского рынка жилья около 60%, и поэтому снижение стоимости квадратного метра у них вполне соответствует среднерыночному показателю. На «хрущевки» же спрос ниже предложения, и реакция цены более значительна по сравнению со средними по городу. Золотой серединой являются квартиры улучшенной планировки. У них и площади побольше, и планировки удобнее, и цены сопоставимы с «хрущевками». И, как результат, спрос на них выше, а цена квадратного метра снижается медленнее. У «сталинок» и «малосемеек» стоимость квадратного метра тоже неохотно снижается (за год на -3,6% и -3,9% соответственно), но уже по другой причине - из-за низких начальных цен.

Цена квартир

Динамика цен на квартиры в декабре в целом соответствовала общей картине снижения, но при этом несколько отличалась от изменения цен квадратного метра в отдельных сегментах. Так, если в центре города квартиры стали предлагаться в среднем на 1,5% дешевле, то цена квадратного метра здесь снизилась в среднем лишь на 0,3%. Квартиры улучшеной планировки за декабрь стали предлагаться дешевле на 1,9%, а средняя цена за квадратный метр у них снизилась на 1,5%. Цена на однокомнатные квартиры стала ниже на 1,6%, а метр у них подешевел на 1,2%. Связано это с небольшим ростом средних площадей предлагаемых на продажу квартир.

Примечательно в ситуации с ценами на квартиры то, что трехкомнатные квартиры новой планировки продолжали в декабре расти в цене: в средней отдаленности на 0,3%, на окраинах - на 0,4%, в центре города - на 0,9%, а ближе к центру рост средних цен предложения на эти квартиры составил 1,5%. В средней отдаленности от центра города росли в цене не только квартиры новой планировки, здесь стали за месяц дороже квартиры и всех других планировок - и «сталинки» (2,2%), и «хрущевки» (0,2%) и улучшенной планировки (1,3%).

Годовые изменения цен на квартиры в городе, конечно же, более значительны. Больше всех потеряли в цене за год однокомнатные квартиры (-11,9%). Двухкомнатные стали предлагаться дешевле на 8,7%, а трехкомнатные - на 7,7%. По районам престижности самым динамичным в падении цен за год стал центр города, где цены упали в среднем на 9%, несколько медленнее дешевел район средней отдаленности (-7,2%), а наименьшие изменения произошли ближе к центру (-5,1%). Среди квартир различных планировок лидировали в падении цен квартиры новой планировки (-10,1%) и «хрущевки» (-8,9%). У квартир улучшенной планировки за год снижение цен в среднем по городу произошло самое незначительное (-5%). А в отдельных сегментах по итогам года цены у них даже выросли: у двухкомнатных в центре (2,7%), трехкомнатных в средней отдаленности (1,4%) и на окраинах (0,1%).

Как это не выглядит странным на фоне общего снижения цен, но «сталинки» в некоторых сегментах рынка за год подорожали. Это двух- и трехкомнатные квартиры в центре города (3,6% и 4,2% соответственно) и однокомнатные на окраинах (16,7%). Хотя и этому можно найти объяснение. В центре большие «сталинки» по площади сопоставимы с квартирами новой планировки и при качественном ремонте не уступят новому жилью, при этом цены на них в среднем примерно на 2 миллиона рублей ниже, чем на квартиры новой планировки. Поэтому-то спрос на такие квартиры хотя и снижается, но медленно, а это и притормаживает падение цен на них.

На окраинах же однокомнатные «сталинки» - самое дешевое жилье, если не считать малосемеек. При этом большинство таких квартир находится в кирпичных домах постройки 30-40-х годов прошлого века, а некоторые даже и дореволюционной постройки. При хорошем ремонте - это добротные дома с просторными квартирами со всеми современными удобствами, в экологически благоприятных районах, хотя и далеко от центра. Такое жилье самое доступное по цене - к концу года в среднем около двух миллионов рублей - и продолжает пользоваться спросом, что и определило рост цен на них почти на 300 тысяч рублей за год.

Цена жилья в микрорайонах

В большинстве наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов средние цены на жилье за декабрь уменьшились. Наиболее значительные показатели снижения были отмечены в районе 38-й школы (3,4%), Большой-Вяземской (2,2%), в Прибрежном микрорайоне (2,5%) и на Пятой площадке (4,5%). Но в отдельных жилмассивах цены росли. За декабрь на 1,8% стали дороже квартиры на Базе КАФ и в районе овощесовхоза, на 0,5% в Северном микрорайоне, Авиагородке и районе остановки «Топографический техникум».

Сказалось на ситуации с жильем в Прибрежном микрорайоне экстремальное наводнение августа-сентября прошедшего года. По затопленной улице Юнгов к концу года сняты все предложения на продажу. На улицах Ремесленной и Ладожской, также попавших в наводнение, средние цены на квартиры с июля по декабрь снизились на 6%, а на однокомнатные - на 7,4%. А это более чем в два раза превосходит средний темп снижения цен по городу за тот же период.

Не стали неожиданными показатели изменения цен в микрорайонах и жилмассивах по итогам года. В подавляющем большинстве из них было отмечено снижение цен на жилье. Самое значительное падение цен наблюдалось в 1-м микрорайоне (-12,6%) и в районе станции Хабаровск-2 (-10,4%). Незначительно снизились цены с показателем от 1% до 3% за год в микрорайонах Большая-Вяземская, Рабочий городок, Южный микрорайон, Красная Речка и Авиагородок. Более существенно от 4,5% до 8% упали цены за год в Прибрежном и Северном микрорайонах, в районе топографического техникума, квартала «Строитель», на Пятой площадке и в поселке имени Горького.

Но в трех жилмассивах средние цены на жилье за год выросли, хотя и не существенно: в районе 38-й школы (1,4%), овощесовхоза (2%) и в Березовке (1,8%).

А вот в районе Большого аэродрома одно- и двухкомнатные квартиры упали в цене на 4,5-5%, а трехкомнатные выросли на 9,5%. И получилось, что средние цены за год в этом микрорайоне почти не изменились. Это лишний раз подтверждает истину, что наиболее объективный показатель на рынке недвижимости - стоимость квадратного метра.

Что ожидать в году наступившем

Какой же прогноз по этому показателю можно сделать на 2014 год для рынка жилья в Хабаровске? Дело это неблагодарное, но необходимое.

В новом году вступают в силу целый ряд законов, непосредственно влияющих на отношения в сфере жилья. И как они повлияют на цены сегодня, предположить трудно. Но что это влияние будет, сомнений нет. Например, начисления на капитальный ремонт жилья (от 5 до 10 рублей на квадратный метр общей площади, которые будут определяться местной властью) и введение социальной нормы на потребление электро­энергии (тоже определят местные власти). В Красноярском крае эта норма в экспериментальном порядке была установлена для одного человека в месяц 75 кВт при цене за один киловатт 1,27 рубля, и при этом превышение нормы составило 25%. В Хабаровске цена за киловатт сегодня составляет 3,47 рубля, и многие жители уже сидят на минимальном электрическом пайке, ограничивая себя во всем. Если же норму установят из среднего потребления, то можно предположить, что она будет ниже, чем в Красноярске, где люди не очень привыкли экономить электричество. Соответственно, это еще больше увеличит платежи за потребление электроэнергии. Все это в очередной раз увеличит стоимость содержания жилья, и некоторые владельцы двух и более квартир могут отказаться от них и выставить на продажу. А таких квартир не один десяток в городе, и, естественно, возросшее предложение может снизить цены на рынке.

С 2014 года имущественный налоговой вычет разрешат получать неоднократно. Правда, сумма, с которой можно оформить возврат подоходного налога, по-прежнему будет ограничена 2 миллионами рублей. Зато возвращать налоги при покупке недвижимости можно до тех пор, пока не будет исчерпан лимит. Так что нововведение принесет финансовые бонусы жителям регионов, где держатся не слишком высокие цены на жилье. Хабаровчанам же от этого легче не станет, так как за два миллиона они смогут купить лишь однокомнатную «сталинку» на окраине города.
С февраля покупатели на собственном опыте смогут опробовать новую систему регистрации сделок - через нотариуса. Цель этой инициативы - сделать процесс регистрации прав быстрее и надежнее. В нотариальной конторе должны проверить юридическую сторону вопроса, что, по мнению законодателя, поможет снизить риск признания сделки недействительной. На наш взгляд, это очередная попытка государства снять с себя ответственность за операции с недвижимостью и переложить ее на плечи частных нотариусов. У нас всегда стремятся сделать лучше, а получается дороже. Вот и в данном случае это ненамного может ускорить сделку, а гарантировать ее чистоту нотариус сможет только своим страховым капиталом. А это навряд ли повлияет на снижение цены.

Учитывая тренд минувшего года на снижение цены квадратного метра, инфляцию и экономическую ситуацию в стране, а также новые законодательные инициативы, можно предположить, что в текущем году снижение рынка продолжится. Цена квадратного метра остановит свое падение, вероятней всего тогда, когда начнет расти покупательная способность жителей города. А это в ближайшей перспективе не просматривается.

Александр ХВОРОВ.