Цены продолжают удивлять

Цены на квартиры зависят от количества комнат, типа жилья, местоположения

За первый летний месяц цена среднего квадратного метра упала на 1,68%, и сегодня предлагается на продажу за 79 969,04 рубля.

Стабилизация цен или даже их снижение на рынке жилья Хабаровска в летние месяцы - обычное явление. Но в этом году снижение началось в марте и с нарастающим темпом продолжилось до лета. А это уже из ряда вон выходящее явление. Понять бы еще его причину и перспективы, можно было бы прослыть оракулом. Но, к сожалению, сегодня можно только предполагать, а не располагать.

Возможно, сыграла роль перспектива повышения налога на недвижимость, что подвигло многих владельцев вторых и третьих квартир избавиться от них, дабы не нести лишних расходов. Есть и перспектива законодательного ограничения продажи квартир, приобретенных по какой-либо социальной ипотеке, на 3-5 лет. Анализ рынка показывает, что в районах массовой застройки, где в основном и строится жилье по социальным программам, процент квартир, предлагаемых на продажу, от общего числа квартир на порядок выше, чем в других жилмассивах. Видимо, именно это увеличило количество предложений на вторичном рынке жилья города более чем на 30% по сравнению с декабрем прошлого года и, как следствие, вызвало снижение цен.

Падение рынка жилья в Хабаровске могло быть вызвано и завышенными ценами конца прошлого года и начала нынешнего, которые не соответствовали покупательской способности населения. Возможны и другие причины, связанные с перспективами некоторого снижения цен на первичном рынке.

Детальный анализ показывает, что снижение стоимости среднего квадратного метра происходит, в основном, за счет самых дорогих квартир (трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города и ближе к нему) и тех, цены на которые росли в последнее время опережающими темпами (однокомнатные «хрущевки» по всему городу и одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки на окраинах города).

И тем не менее, на окраинах города стоимость среднего квадратного метра у одно- и трехкомнатных «хрущевок» выше, чем у квартир новой планировки. Это объясняется тем, что при определении цены квартиры недостаточно учитывается ее площадь. На окраинах города однокомнатные квартиры новой планировки больше по площади, чем «хрущевки» в среднем на 12%, а трехкомнатные на 19,3%. При этом цены за квартиры новой планировки здесь превышают средние цены на «хрущевки» только на 9,6% и 18,5% соответственно, что несколько ниже их реальной стоимости.

Цены на квартиры - менее объективный показатель, чем цена среднего квадратного метра, тем не менее, мы анализируем их, для большей наглядности состояния рынка жилья.

В июне опережающим темпом дешевели трехкомнатные квартиры. В центре города они стали предлагаться дешевле в среднем на 6,5%, а ближе к центру - на 3,4%. Заметно дешевле стали предлагаться одно- и двухкомнатные «хрущевки» в центре города (-2,9% и -2,5% соответственно) и трехкомнатные «хрущевки» в центре города и средней отдаленности (-1,6% и -2,7% соответственно).

При этом одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города не сдали своих ценовых позиций и даже стали предлагаться дороже на 2,6% и 2,8% соответственно.

Особо следует остановиться на «сталинках». В центре города это, как правило, добротные кирпичные 3-7-этажные дома, мало чем уступающие по комфорту другим категориям жилья, хотя встречаются и деревянные двухэтажные дома, несправедливо называемые «бараками».

Однокомнатные квартиры в таких домах «сталинской» планировки, как правило, самые дешевые, а соответственно и спрос на них сохраняется постоянно. В июне за однокомнатные «сталинки» в центре стали запрашивать в среднем больше, чем месяцем раньше, на 2%, а за двухкомнатные - на 0,5%.

В то же время трехкомнатные квартиры этой планировки в центре сродни элитному жилью по площади, планировке и некоторым другим показателям. Соответственно и цены на такие квартиры выше, чем на «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки в центре города. И нет ничего удивительного, что цены на такие квартиры пошли вниз наравне с квартирами новой планировки (-1,2%).

Примерно такая же картина со «сталинками» на окраинах города. Здесь они тоже в конце списка по уровню цен. Поэтому также росли цены на одно- и двухкомнатные квартиры (4,3% и 1,7% соответственно) и снижались на трехкомнатные (-6,9%).

Анализ предложений по микрорайонам и жилмассивам показал всеобщее снижение цен. Наиболее заметно просели цены предложения на Базе КАФ (-3%) и Красной Речке (-3,2%), в поселке имени Горького (2,7%), а также в Первом микрорайоне (-2,5%) и по улице Карла Маркса от остановки «Памятник партизанам» до улицы Выборгской (-2,8%). Жилье в микрорайонах ближе к центру и в центре дешевело, в основном, за счет трехкомнатных квартир (район остановки «Памятник партизанам», Прибрежный и Первый микрорайоны, а также квартал Строитель). Жилмассивы средней отдаленности от центра дешевели, в основном, за счет однокомнатных квартир (район остановки «Топографический техникум», Большой аэродром, микрорайон Флегонтова-Индустриальная).

Исключением на общем фоне снижения цен предложения выделились 5-я площадка (+1,9%) и Авиагородок (+2,4%), где цены выросли за счет одно- и трехкомнатных квартир. В ряде жилмассивов, в основном ближе к центру, сохранился рост цен на двухкомнатные квартиры: Прибрежный микрорайон (3,5%) и Рабочий Городок (2,8%); а также на однокомнатные: Большая-Вяземская (2,9%) и 38-я школа (2,4%).

Перспективы рынка жилья Хабаровска на летние месяцы не вызывают сомнений - объем предложения квартир сохранится, и как следствие, тренд на снижение продолжится или в крайнем случае падение замедлится до нулевых значений. Говорить о росте стоимости среднего квадратного метра как основного показателя рынка можно не раньше, чем спадет жара и заморосят осенние дожди.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.