Цены растут потихоньку

Цены на квартиры новой планировки в центре города в ноябре активно росли

Жилье в Хабаровске продолжает дорожать. Стоимость среднего квадратного метра по городу в ноябре выросла на 0,98% (на 781 рубль) и к декабрю, преодолев отметку в 80 тысяч рублей, составила 80270,67 рубля. А общий рост рынка за 11 месяцев года превысил 27%.

Теперь уже можно точно сказать, что традиция осеннего роста не получила своего развития в текущем году. Рынок не показал бурного роста в 2-2,5% в месяц, как это предполагалось, а наоборот - темпы роста замедлялись с каждым месяцем. В сентябре рост рынка составил 1,85%, а к началу декабря скатился за отметку ниже одного процента.

На первый взгляд, причин этому нет и рынок должен расти. Об этом говорит и снижение объемов ввода жилья в крае за 9 месяцев текущего года до 129 тысяч квадратных метров, что составляет лишь 85,6% от того же периода предыдущего года. При этом больше половины введенного жилья в этом году (53,3%) приходится на индивидуальное жилищное строительство. Если исходить только из этого, то цены должны расти, и расти значительно. Но ситуация на рынке определяется не только вводом в эксплуатацию нового жилья. Существуют и другие факторы, влияющие на цены.

В том числе разросшиеся кредитные портфели банков, которые вызвали обеспокоенность правительства и Центробанка России. За этим последовалм увеличение ставки рефинансирования, ужесточение требований к банкам со стороны регуляторов финансового рынка. Эти меры вынуждают банки ужесточать условия кредитования и сокращать объем кредитов, и в первую очередь ипотечных, как самых длинных и рискованных. А учитывая значительную долю на рынке недвижимости сделок через ипотеку, снижаются возможности покупателей по приобретению нового жилья или проведения сделок через обмен.

В результате на рынке жилья Хабаровска в ноябре наблюдалось снижение стоимости среднего квадратного метра у двух- и трехкомнатных квартир новой планировки в районе престижности ближе к центру на 0,8% и 0,7% соответственно и у однокомнатных квартир новой планировки в центре города. Эти сегменты хабаровского рынка жилья самые объемные и оказывают значительное влияние на общую ситуацию. И даже незначительное удорожание среднего квадратного метра у двух- и трехкомнатных квартир новой планировки на окраинах города и в районе средней удаленности не смогли добавить темпа к росту цены среднего квадратного метра в городе.

Тем более продолжающийся рост среднего квадратного метра у «хрущевок» практически во всех сегментах рынка с темпом от 1% до 5% не смог повлиять на общую ситуацию, поскольку они составляют всего лишь около 14% объема рынка.

Сегодня «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки («брежневки») пользуются повышенным спросом на рынке, особенно на окраинах и в центре города. Это жилье, хотя и не отвечает современным требованиям по качеству, но является наиболее доступным по цене. А если такие квартиры сравнивать с теми, что построены или строятся сегодня по социальным программам, то они не намного уступают им по общим площадям и качеству планировки, зато цены на них ниже.

Хотя, конечно, и здесь все относительно. Например, на окраинах города однокомнатные квартиры новой планировки в среднем лишь на 200 тысяч рублей дороже «хрущевок» и примерно на 100 тысяч превосходят в цене квартиры улучшенной планировки. При общем уровне цен можно сказать, что стоимость таких квартир сопоставима. Справедливости ради следует заметить, что в центре города у трехкомнатных квартир этих планировок разница в цене составляет разы. Но нельзя забывать, что именно в центре города преобладает новое строительство домов, в которых предлагается в основном коммерческое жилье. Здесь площади квартир новых планировок могут превышать и 100, и 200 квадратных метров. И, конечно же, ни «брежневкам», ни тем более ««хрущевкам» за ними по этому показателю не угнаться.

Цены на квартиры новой планировки в центре города в ноябре активно росли. И если однокомнатные предлагались на продажу дороже в среднем на 1,4%, то двухкомнатные на 1,7%, а трехкомнатные уже на 3,3%. Заметно поднялись цены на такие квартиры и в других районах престижности. Продолжился рост цен предложения и на «хрущевки» в большинстве сегментов рынка. При этом темп роста значительно отличался в различных сегментах от 0,2% до 5%.

Анализ ситуации с ценами в наблюдаемых микрорайонах и жилмассивах показал, что изменения как в одну, так и в другую сторону в ноябре были в основном вызваны колебаниями цен в предыдущие месяцы. Где было отставание в темпах роста, в ноябре темп превысил средний рост по городу. И наоборот, где был зафиксирован ускоренный рост в предыдущие месяцы, в ноябре отмечалось замедление темпа роста, вплоть до снижения цен на отдельные виды жилья.

Так, если в Прибрежном микрорайоне в октябре средний рост цен предложения составил 5,5%, то в ноябре здесь средние цены упали на 1%. В районе Топографического техникума в сентябре–октябре наблюдался спад цен, а в ноябре цены предложения в этом жилмассиве выросли почти на 3%.

А вот такие районы, как База КАФ, Красная Речка и Авиагородок продолжают расти в цене уже который месяц подряд. В итоге средние цены на жилье на Базе КАФ сегодня самые высокие из всех окраин. И даже больше - цены на трехкомнатные квартиры здесь превосходят уже средние цены предложения в районе остановки транспорта «Топографический техникум». Хотя этот жилмассив ближе к центру и по определению должен быть более дорогим, но ситуация сложилась обратная. Это можно объяснить не только тем, что База КАФ - более экологичный и благоустроенный район, но и тем, что там в последнее время построено много нового жилья, в том числе переоборудованного из старого казарменного фонда. А в районе топографического техникума лишь один трехэтажный дом.

Продолжился умеренный рост цен на квартиры в районе 38-й школы, остановки «Памятник партизанам», в районе улицы Флегонтова, 5-й Площадки и в поселке имени Горького.
Ситуация на рынке жилья Хабаровска в последний месяц года, если следовать правилам технического анализа, должна сложиться в тренде последних месяцев. Можно ожидать продолжения незначительного роста стоимости среднего квадратного метра в пределах 1–1,5% с выходом этого показателя к концу года на уровень выше 81 тысячи рублей.

Александр ХВОРОВ.