Цены разные нужны, и для всех они важны

Хабаровский рынок жилья продолжает снижение, и в мае это стало больше походить на пикирование. Средняя стоимость квадратного метра жилья в городе за месяц упала на 0,97% (730,58 рубля) и к началу лета составила 74756,77 рубля.
Цена квадратного метра
Снижение основного показателя рынка недвижимости, стоимости квадратного метра, в мае наблюдалось на широком фронте. Наибольшее влияние на ситуацию оказали квартиры новой планировки, у которых средняя цена предложения квадратного метра в среднем по городу упала на 1%. На первый взгляд это немного, но это средний показатель. Нельзя забывать и то, что квартиры новой планировки составляют на рынке более половины всех предложений. В отдельных сегментах стоимость квадратного метра у квартир новой планировки упала значительно: на 2,3% - у двухкомнатных квартир в центре города, на 2% - у трехкомнатных квартир ближе к центру, на 1,5% - у однокомнатных квартир в средней отдаленности и на окраинах, у двухкомнатных в средней отдаленности и трехкомнатных на окраинах. И лишь у двухкомнатных квартир новой планировки на окраинах города стоимость квадратного метра выросла на символические 0,3%.
Квартиры «хрущевской» планировки составляют в объеме предложения города чуть более 17%, но и они оказали свое влияние на снижение средней стоимости квадратного метра в мае. У них цена предложения по городу упала за месяц в среднем на 1,4%. И так же, как у квартир новой планировки, падение этого показателя наблюдалось повсеместно. Значения колебались в минусе от 1% (двухкомнатные в центре) до 4% (однокомнатные в средней отдаленности). Исключением, где у «хрущевок» наблюдался рост стоимости квадратного метра, стали только трехкомнатные квартиры в центре (2,5%) и двухкомнатные на окраинах (1,2%).
Рост стоимости квадратного метра в мае был отмечен лишь в восьми сегментах из 56. Наибольший рост наблюдался у однокомнатных квартир улучшенной планировки в средней отдаленности от центра (3,6%). В остальных сегментах, где квадратный метр несколько вырос в цене, этот показатель колебался от 0,5% до 1,2%.
Колебания стоимости квадратного метра в городе оказывают слабое влияние на минимальные и максимальные его показатели. Так по-прежнему самый дешевый квадратный метр предлагается в двухэтажных деревянных домах, построенных в середине прошлого века. Многие из них уже пришли в аварийное состояние и подлежат сносу. Цена квадратного метра жилья в таких домах редко превышает 20 тысяч рублей, а иногда предлагается и за 12-14 тысяч рублей. Встречается такое жилье во многих районах города. Пожалуй, только в центре его уже не осталось.
Зато здесь не редкость квартиры с максимальной стоимостью квадратного метра по 180-200 тысяч рублей. При этом нельзя сказать, что это самые большие по площади квартиры (обычно не превышают 100 квадратных метров). А вот у самых больших квартир общей площадью 140-160 квадратных метров цена предложения за квадратный метр общей площади колеблется около 100 тысяч рублей за метр или чуть больше.
Но есть на хабаровском рынке жилья и уникальные квартиры. Например, трехкомнатная квартира на третьем этаже трехэтажного дома сталинской планировки на улице Ленина общей площадью 180 квадратных метров. При общей цене 10 миллионов рублей, стоимость квадратного метра у неё не превышает 56 тысяч рублей.
В стоимости квадратного метра квартиры находят отражение многие качественные параметры жилья. Но иногда стоимость квадратного метра квартиры не отражает ее существенных параметров. Так, на наш взгляд, зачастую переоцененными выглядят малосемейки (см. таблицу). У них самый дорогой квадратный метр (за исключением центра города) среди других планировок. А ведь, как правило, это бывшие перепланированные общежития с соответствующим уровнем бытовых удобств и минимальным размером кухни, иногда не превышающим двух квадратных метров. И любая «хрущевка» по сравнению с малосемейкой выглядит предпочтительнее.
Стоимость квартир
Качество нового жилья постоянно улучшается, растут и площади квартир. Если десять лет назад трехкомнатная квартира более 80 квадратных метров была редкостью на рынке (чуть более 5%), то сегодня они составляют около 20%, а средние площади новых трехкомнатных квартир по сравнению с 2005 годом увеличились на 7%.
На необходимость такого небольшого исследования нас натолкнула разнонаправленность изменения цен у трехкомнатных квартир новой планировки в центре города. Средняя цена квадратного метра у них в мае снизилась на 0,4%, а стоимость самих квартир выросла на 0,4%. Это значит, что средние площади таких квартир растут, и это отражается даже в динамике цен в течение всего одного месяца.
В остальных сегментах цены предложения на квартиры новой планировки в мае снижались. Причем на квартиры разных размеров и в разных районах престижности города со средним по городу темпом в 1%. В некоторых сегментах падение цен предложения на квартиры новой планировки превышало 2% (однокомнатные и трехкомнатные ближе к центру и в средней отдаленности).
Такая же тенденция снижения средних цен предложения наблюдалась на квартиры улучшенной планировки (-1,9%) и «хрущевки» (-1%) по всему городу. Рекордсменами падения цен у квартир этих планировок стали однокомнатные «хрущевки» в средней отдаленности от центра (-6,2%) и однокомнатные квартиры улучшенной планировки на окраинах города (-5,8%) и трехкомнатные в центре (-4,5%).
Почти при тотальном снижении цен предложения на квартиры в городе особенно выделяются сегменты, где цены за май выросли. Это однокомнатные квартиры улучшенной планировки в средней отдаленности от центра (5,9%) и трехкомнатные «хрущевки» в центре города (4,1%). Мы не брали в расчет «сталинки» и малосемейки, у которых из-за их малочисленности колебания цен из месяца в месяц бывают очень значительные как в одну, так и в другую сторону.
Хотя колебания цен у этой категории жилья самые значительные, рекордсменами по стоимости являются квартиры других сегментов. Самые дорогие квартиры, предлагаемые на продажу в Хабаровске, - трехкомнатные квартиры новой планировки в самом центре города с ценой предложения 18-20 миллионов рублей. Площади у них, как правило, составляют более 120 квадратных метров и доходят до 160.
А вот самые дешевые квартиры предлагаются из категории «сталинок», из тех же, у которых самый дешевый квадратный метр общей площади. Цена на них начинается от 550 тысяч рублей.
Из этого напрашивается вывод, что средние цены, приведенные в таблице цен по районам престижности и типам планировок, значительно могут отличаться от цены реальной квартиры. Поэтому точную цену каждой конкретной квартиры могут определить только специалисты рынка недвижимости.
Динамика цен в микрорайонах города
Анализ ситуации с ценами на жилье по микрорайонам и жилмассивам Хабаровска показал, что она полностью соответствует общей тенденции мая - цены на квартиры в подавляющем большинстве снижались. Наиболее значительно упали цены предложения в районе улиц Большая-Вяземская (-5,8%) и на Базе КАФ (-5%). Здесь меньше стали запрашивать за квартиры всех размеров, но особенно за однокомнатные квартиры (-10%). Аналогичная ситуация наблюдалась в Прибрежном микрорайоне и Авиагородке, где в цене теряли тоже квартиры всех размеров, но с меньшим темпом - в среднем около 3%.
Рост цен на квартиры в мае был отмечен в Первом микрорайоне (4,5%), в районе 68-й школы (2,7%) и на Красной Речке (1%). При этом в Первом микрорайоне больше стали запрашивать за квартиры всех размеров и особенно за трехкомнатные (9,5%), в районе 68-й школы дорожали только одно- и трехкомнатные квартиры (5,9% и 3,8% соответственно), а на Красной Речке одно- и двухкомнатные квартиры (4,4% и 6,9% соответственно).
Самым дорогим микрорайоном ближе к центру в мае был Рабочий городок, где цены на квартиры всех размеров оказались самыми высокими в этом районе престижности. За ним следует жилье в районе улиц Вахова-Сысоева, где лидировали в ценах двух- и трехкомнатные квартиры. Такая ситуация объясняется тем, что это новые микрорайоны массовой застройки и там нет квартир других планировок, кроме новой.
Самыми доступными по цене в районе престижности ближе к центру в мае стали квартиры в районе 38-й школы и в Первом микрорайоне. Это объясняется тем, что в первом случае в жилмассиве присутствуют квартиры всех планировок - от «сталинок» до «хрущевок», а во втором - тем, что построен он был в начале 60-х годов прошлого века и дома в нем уже давно преодолели гарантийный срок эксплуатации со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя созданная в нем за долгие годы инфраструктура еще притягивает многих желающих приобрести там жилье.
В средней отдаленности от центра города самые дорогие квартиры в микрорайоне Флегонтова-Индустриальная, где тоже все жилье новое, а главной проблемой остается только транспортная доступность в часы пик.
Самое дешевое жилье в этом районе престижности можно приобрести в районе Большого аэродрома, особенно одно- и двухкомнатные квартиры. А самые дешевые трехкомнатные квартиры в этом районе престижности предлагают на продажу в Северном микрорайоне.
Из окраинных микрорайонов самые дорогие квартиры в новом микрорайоне Ореховая сопка. Там одно- и двухкомнатные квартиры сопоставимы по цене с районом престижности ближе к центру, а средние цены на трехкомнатные квартиры превосходят по цене многие жилмассивы, расположенные ближе к центру города.
Самые низкие цены за квартиры на окраинах запрашивают на Пятой площадке. Но это касается только одно- и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные квартиры в мае здесь стали дороже на 3,3% и перегнали в цене трехкомнатные квартиры на Красной Речке.
Летние перспективы рынка жилья
В летние месяцы активность на рынке недвижимости обычно падает, а учитывая текущую экономическую ситуацию в стране и регионе, можно с уверенностью прогнозировать стагнацию на хабаровском рынке квартир и продолжение снижения стоимости основного показателя. Расчеты показывают, что ежемесячно стоимость квадратного метра жилья в городе за лето может снижаться примерно на один процент. И к началу осени цена предложения квадратного метра в среднем по городу может опуститься до 71,5-72,5 тысячи рублей.
Александр ХВОРОВ.