Цены упали, но рост продолжается

По прогнозам, во втором квартале рост стоимости среднего квадратного метра может составить 1-2% в месяц

В марте рынок недвижимости в Хабаровске отыграл в минус. Стоимость среднего квадратного метра в городе упала на 0,25% (на 238,93 рубля). При этом с начала года рост составил 2,8%, или 2255,5 рубля.

Необычной такую ситуацию на рынке жилья в Хабаровске не назовешь.

В феврале или марте в большинстве наблюдаемых лет средний квадратный метр по городу несколько замедляет свой рост, как бы делая подарок к Международному женскому дню. Уход в минус в этом году можно объяснить рекордным ростом рынка в прошлом году (27,2%) и высоким средним уровнем цен в Хабаровске по сравнению с другими дальневосточными городами. Даже во Владивостоке средний квадратный метр в марте отстал от цены среднего квадрата в нашем городе на 3688 рублей (по данным сайта www.rosrealt.ru). Хотя столица Приморья всегда была лидером стоимости среднего квадратного метра жилья на Дальнем Востоке.

Снижение стоимости среднего квадратного метра в городе было обусловлено не квартирами новой планировки, составляющими 60% объема предложений, а в основном «хрущевками», которые составляют всего 15% от объема предложений. Но снижение стоимости среднего квадратного метра у них наблюдалось почти во всех районах престижности и у квартир всех размеров с темпом от 0,8% до 2,7%. Это было компенсирующее снижение, так как много месяцев подряд стоимость среднего квадрата у этих квартир росла с опережающим темпом.

Но «хрущевки» не смогли коренным образом переломить ситуацию из-за своей относительной малочисленности. А вот у квартир новой планировки почти во всех сегментах рынка стоимость среднего квадратного метра продолжала расти. Только у одно- и трехкомнатных квартир новой планировки ближе к центру квадратный метр подешевел (в среднем на 0,2%). И это вполне объяснимо, так как цена квадрата в этом сегменте забралась на совершенно безумную высоту. Стоимость среднего квадратного метра у однокомнатных квартир новой планировки в районе престижности ближе к центру города превышает 94 тысячи рублей и доходит до 135 тысяч рублей. А максимальные цены среднего квадрата у трехкомнатных квартир в этом сегменте превышают 155 тысяч рублей.

Но и это еще не предел. В центре города у двухкомнатных квартир новой планировки средний квадрат предлагается на продажу по средней цене 107,6 тысячи рублей, а максимальная цена превышает 194 тысячи рублей. Трудно понять продавцов этих квартир. Очень маловероятно, чтобы в нашем городе нашелся покупатель на такую недвижимость и по такой цене.

Не снижался темп роста стоимости среднего квадрата на окраинах города. За март средняя прибавка к цене здесь составила 1,2%. Росла стоимость основного показателя у квартир всех планировок, кроме «хрущевок». У самой многочисленной категории квартир (новой планировки - 44% предложений) рост здесь составил 1,7%. При этом у трехкомнатных цена квадрата поднялась на 3,3% и превысила 61 тысячу рублей.

Самый дешевый средний квадрат общей площади жилья в городе предлагается на продажу в деревянных двухэтажных домах без удобств в районе средней отдаленности. Когда-то люди, получившие квартиры в таких домах, были счастливы, ибо переселялись в них из бараков, фанз и землянок. Это были просторные светлые квартиры, в  них стоял  аромат свежеструганной древесины, они были теплые и казались вполне благоустроенными. Но прошли годы, строения обветшали, дерево прогнило и рассохлось. Из квартиры можно было увидеть улицу не через окно, а сквозь стену. Не помогало сохранить тепло и центральное отопление, заведенное в некоторые из этих домов. И превратились строения в ветхие и аварийные, которые подлежат, в большинстве своем, отселению из них людей и сносу. Тем не менее, и такое жилье предлагается сегодня в Хабаровске на продажу со стоимостью среднего квадратного метра 13,5-16 тысяч рублей. При этом стоимость квартир в деревянных двухэтажных домах колеблется от 500 тысяч за однокомнатную до одного миллиона рублей за трехкомнатную.

В отличие от стоимости среднего квадратного метра стоимость квартир в марте  изменилась более радикально. В большинстве сегментов наблюдалось снижение цен. При этом в самом большом, у квартир новой планировки, имело место и самое значительное снижение цен предложения в среднем по городу на 1,6%. В сегменте, где многие месяцы наблюдался рост, у «хрущевок», также было отмечено снижение цен предложения в среднем по городу на 1,3%.

Только в отдельных сегментах сохранился рост цен на квартиры, в частности, на окраинах города у квартир новой планировки и «хрущевок». Наиболее значительно здесь выросли цены на трехкомнатные и двухкомнатные квартиры новой планировки (4,2% и 1,5% соответственно). Однокомнатные «хрущевки» подорожали на 2%, а трехкомнатные на 1,4%. В средней отдаленности от центра города  двух- и трехкомнатные квартиры новой планировки также поднялись в цене (1,4% и 1,6% соответственно), как и трехкомнатные «хрущевки» (2,7%). Удивили ростом цен и квартиры улучшенной планировки в центре города (трехкомнатные на 3%, а двухкомнатные на 1,7%).

Снижение цен на квартиры в большинстве сегментов рынка не повлекло пропорционального снижения цен на квадратный метр. Причинами такого положения может быть только снижение средних площадей квартир, выставляемых на продажу. И действительно, если в феврале средняя площадь продаваемой квартиры была 53,65 м2, то в марте уже 52,75 м2. При этом особенно заметно сократились средние площади у трехкомнатных квартир (более чем на 1 м2). При соотнесении этих показателей со структурой предложения на рынке можно сделать вывод, что на продажу стали меньше предлагать недавно построенных квартир, а больше квартир, построенных в прошлом веке.

Анализ ситуации по микрорайонам и жилмассивам подтверждает вывод о том, что в марте цены росли, в основном, на окраинах города, причем по большей части за счет однокомнатных квартир. Так на Базе КАФ, 5-й площадке и в Березовке однокомнатные квартиры подорожали на 5-5,7%, а трехкомнатные не более чем на 2%.

В районе 68-й школы и улицы Рабочий Городок, которые относятся к району престижности «ближе к центру», рост также  произошел, в основном, за счет однокомнатных квартир (6,3% и 3,5% соответственно).

Наиболее заметное снижение цен на квартиры отмечалось в микрорайонах, где не ведется активного жилищного строительства - в Прибрежном микрорайоне, на Красной Речке и в поселке имени Горького. Там снижение цен произошло, в основном, за счет однокомнатных и трехкомнатных квартир.

В перспективе хабаровский рынок жилья должен выйти из отрицательной зоны и продолжить рост с минимальным темпом. Во втором квартале рост стоимости среднего квадратного метра может составить 1-2% в месяц. При этом наименьший рост возможен в июне.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.