Цены января: полёт нормальный

Прогнозы о незначительном росте рынка недвижимости в Хабаровске в начале года оправдались. Средняя цена за квадратный метр жилья за январь выросла лишь на 0,92% (1044,39 рубля) и составила к началу февраля 114798,73 рубля.

Главными драйверами роста цен квадратных метров в первый месяц года стали трёхкомнатные квартиры, у которых в среднем по городу они стали предлагаться дороже на 5,3%.

Своё веское слово в этом росте «сказали» квартиры новой планировки, как самые многочисленные. У них основной показатель рынка недвижимости дорожал во всех районах престижности, кроме центра города. 

Ближе к центру «квадраты» у трёхкомнатных квартир новой планировки выросли в цене на 4,4%, в средней отдалённости - на 1,6% и на окраинах - на 0,8%.

Квадраты дорожают умеренно

Существенно дороже стали запрашивать за квадратные метры жилья в микрорайонах и жилмассивах средней отдалённости от центра города. Здесь рост был зафиксирован практически во всех сегментах рынка. 

У квартир новой планировки «квадраты» жилья подорожали в среднем на 5,9%, у квартир улучшенной планировки - на 2,7%, а у «хрущёвок» - на 3,1%.

Менее значительно, но так же дружно «квадраты» дорожали на окраинах города: у квартир новой планировки всех размеров - в среднем на 0,6%, у «брежневок» - на 2,3% и у «хрущёвок» - на 5,3%.

Мы не рассматриваем изменения стоимости квадратных метров жилья в квартирах сталинской планировки из-за их малочисленности и низкого спроса. Хотя и у них в этих районах престижности отмечался рост цен, особенно у трёхкомнатных квартир.

Такая структура изменения цен и смещение их роста в сторону окраин говорят о сохраняющемся спросе на жильё и при этом снижении покупательской способности населения.

И как им не смещаться к окраинам, когда в центре даже у однокомнатных квартир новой планировки средний показатель стоимости квадратного метра превысил 170 тысяч рублей. И это на сегодня самый дорогой сегмент рынка жилья Хабаровска. 

При этом у некоторых квартир новой планировки разных размеров цены уже не первый месяц превышают отметку в 200 тысяч, а максимальные стали выше 260 тысяч рублей за один квадратный метр жилой площади.
А вот и минус

На фоне этого головокружительного роста всё-таки в некоторых сегментах рынка в январе было отмечено снижение цен на квадратные метры жилья. 

У самых многочисленных квартир новой планировки «квадраты» стали предлагать на продажу дешевле у двух- и трёхкомнатных квартир в центре города (-10% и -0,4%, соответственно), где ещё месяц назад были самые высокие цены. 

В среднем меньше стали запрашивать за «квадраты» жилья в сегменте одно- и двухкомнатных квартир новой планировки в микрорайонах и жилмассивах ближе к центру города (-1,8% и -0,4%, соответственно).

Видимо, из-за снижения спроса на однокомнатные квартирки разных планировок в домах, построенных в 1960-е годы и раньше, в центре города в этих сегментах «квадраты» также стали дешеветь. У «хрущёвок» снижение средних цен предложения за месяц составило 1,8%, у «брежневок» - 2%, а у «сталинок» - 5,4%.

Сегодня самые низкие средние цены в городе запрашивают в сегменте трёхкомнатных «сталинок» в средней отдалённости от центра города (58896 рублей). 

Но предложения с более низкой ценой (до 50 тысяч рублей) в этом районе престижности можно встретить и у трёхкомнатных квартир других планировок. 

А на окраинах города встречаются предложения в старых двухэтажных деревянных домах и с удобствами во дворе по цене от 22,5 тысячи рублей за квадратный метр жилья.

Куда квартиры устремились?

Цены на квартиры в январе тоже стремились вверх. При этом средняя цена квартиры в городе выросла на 1,9% и составила 5 миллионов 487 тысяч рублей, а медианная стала выше на 3% и составила к концу января 5 миллионов 100 тысяч рублей.

Наиболее значительно поднялись за месяц цены на трёхкомнатные квартиры (в среднем по городу на 7%). Самое значительное повышение цен на них наблюдалось в центре города (10,2%) и на окраинах (9%), менее существенно - ближе к центру города (2,9%). 

Во всех районах престижности самое существенное влияние на рост цен у трёхкомнатных квартир оказали квартиры новой планировки и «хрущёвки», а также квартиры улучшенной планировки.

Что интересно, при снижении средней стоимости квадратного метра жилья в центре города (-0,4%) цены на квартиры здесь выросли на 9%. 

Это произошло из-за роста числа квартир больших площадей, которые в январе предлагались на продажу. Здесь даже средняя цена на однокомнатные квартиры новой планировки уже превысила 6,7 миллиона рублей.

Чуть менее значительно подорожали квартиры в средней отдалённости от центра города (7,8%). При этом рост цен здесь наблюдался в подавляющем большинстве сегментов. 

Но самые существенные изменения в большую сторону были отмечены у однокомнатных квартир новой (25%) и улучшенной (24,2%) планировки. Существенно здесь подорожали двухкомнатные квартиры этих планировок и одно- и двухкомнатные «хрущёвки». 

Основной прирост цен в микрорайонах и жилмассивах средней отдалённости произошёл за счёт роста цен на жильё в Северном микрорайоне и квартала ДОСов. 

Заметную роль сыграли квартиры в новых домах на улице Совхозной, которые были введены в эксплуатацию в самом конце минувшего года. Видимо, немалая часть квартир здесь была приобретена в своё время с инвестиционной целью.

Но далеко не все могут позволить себе вложения в новостройки, чтобы лишь сохранить денежные средства. Всё-таки значительная доля покупателей квартир приобретает их для жилья. 

А поскольку денег на престижное жильё не хватает, приходится обращать свой взор на окраины и покупать квартиры там. Как следствие - там и цены дружно растут. 

Так, на одно- и трёхкомнатные квартиры новой планировки за январь они выросли в среднем на 3,2%, на двух- и трёхкомнатные «хрущёвки» - на 5,4%, а на «брежневки» всех размеров - на 2,6%.

Интересная ситуация в январе была отмечена в сегменте двухкомнатных квартир новой планировки. Квартиры эти, видимо, рассматриваются потенциальными покупателями как переходный этап от маленьких однокомнатных к большим трёхкомнатным.

Ведь молодые люди могут себе позволить купить лишь однокомнатную квартиру, но, прожив в ней какое-то время и увеличив семью за счёт рождения ребёнка, стремятся улучшить свои условия и при минимальных средствах вынуждены рассматривать двухкомнатный вариант. 

Но по мере роста своего финансового достатка или рождения второго ребёнка снова встаёт вопрос об улучшении жилищных условий.

Видимо, поэтому отмечается некоторое снижение спроса на двухкомнатные квартиры, что повлияло на падение цен, которое составило в среднем по городу 6%. 

Исключением стали только такие квартиры в средней отдалённости от центра, где, как уже отмечалось, был значительный рост цен во всех сегментах.

Перспективы без экстремизма

Если говорить о перспективах рынка в самом коротком месяце года, то нет оснований ожидать каких-то серьёзных отклонений в его поведении от традиционного. По многолетним наблюдениям, в феврале рост рынка в среднем составлял 0,8%. 

Поэтому при сохранении в стране стабильности в экономике и политике к началу весны средняя стоимость квадратного метра жилья в Хабаровске может составить 115500 рублей.

В марте-апреле возможно кратковременное снижение цены основного показателя рынка недвижимости на десятые доли процента, но при этом она не опустится ниже 115 тысяч рублей.