Упал, отжался и снова упал

Примерно так выглядит рынок недвижимости Хабаровска последние месяцы. Если в марте он почти вышел в положительную зону после продолжительного падения, то в апреле снова упал - цены пошли вниз, и за месяц средняя стоимость квадратного метра в городе стала ниже на 1% (765,53 рубля).

Всего же с 1 января квадратный метр в городе стал предлагаться на продажу дешевле на 1709,42 рубля (2,24%), и к маю его цена составила 74600,04 рубля.

Хотя темп снижения средней стоимости квадратного метра на рынке в апреле сравнялся с темпами падения прошлого года, когда значения в ноябре-декабре составляли 1,1-1,3%, а летом доходили и до 1,4-1,7%, годовой тренд изменения средней стоимости квадратного метра на хабаровском рынке жилья все же идет в гору. С апреля прошлого года он вырос с -1% до -0,6%.

Думается, что основную роль в замедлении падения рынка жилья Хабаровска сыграло невиданное наводнение прошлого года. В августе-сентябре рынок практически замер в ожиданиях, когда средняя стоимость квадратного метра снижалась на какие-то 0,18-0,14%, и только в конце года падение возобновилось. С нового года рынок вновь предпринял попытку возобновить рост, уменьшая темп снижения средней стоимости квадратного метра от -0,6% до -0,08%. Но меры, принимаемые всеми ветвями власти, вновь развернули рынок к снижению, и тенденция падения, начавшаяся в марте 2013 года, продолжилась.

В апреле значительно подешевел квадратный метр в самом большом сегменте рынка - у квартир новой планировки (в среднем по городу на 1,05%). В первую очередь это касается квартир на окраинах и в средней отдаленности. Там квадратный метр дешевел у квартир всех размеров с темпом до 2%. В центре города квадратный метр стал предлагаться дешевле у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки (-1,8% и -1,4% соответственно). В районе престижности ближе к центру квадратный метр стал дешевле у двухкомнатных квартир этой планировки (-0,8%). У однокомнатных квартир в этом районе престижности средняя стоимость квадратного метра выросла на 0,3%, а у трехкомнатных осталась на прежнем уровне.

Заметно дешевле стал предлагаться квадратный метр у квартир улучшенной планировки («брежневок»). Это третий по объему предложения сегмент рынка (14%). Темп снижения стоимости квадратного метра у «брежневок» в среднем по городу составил 1,2%. Так же как и у квартир новой планировки, у них лидировали в снижении стоимости квадратного метра квартиры на окраинах и в средней отдаленности. В центре города у этой категории квартир дешевел квадратный метр у трехкомнатных, а ближе к центру у одно- и двухкомнатных.

«Хрущевки» занимают второе место по объему предложения на хабаровском рынке жилья (17%). И у них квадратный метр подешевел за месяц меньше, чем у других категорий квартир. В среднем по городу на 0,9%. При этом снижались цены только в районе престижности ближе к центру и в центре города. А на окраинах и в средней отдаленности средняя стоимость квадратного метра у «хрущевок» росла. При этом у трехкомнатных в средней отдаленности более чем на 3%. Это свидетельствует о сохранении спроса на такие квартиры как самые доступные по цене.

Цена квадратного метра - наиболее объективный показатель и должен в полной мере учитываться при оценке объектов недвижимости. Но по-прежнему самой востребованной информацией на рынке жилья остается цена на квартиры.

За апрель трехкомнатные квартиры в Хабаровске стали предлагаться дешевле в среднем на 1,3%, однокомнатные на 1,2%, а двухкомнатные на 0,5%.

Квартиры новой планировки в среднем по городу за месяц подешевели на 0,9%. При этом на окраинах города цена на однокомнатные квартиры новой планировки стала меньше на 1,2%, на двухкомнатные - на 1,9%, а на трехкомнатные - на 1%. В средней отдаленности снижение цен было менее стремительным и составило у двухкомнатных 0,4%, а у одно- и трехкомнатных - 0,3%. Ближе к центру в сегменте квартир новой планировки несколько подешевели двух- и трехкомнатные квартиры (0,4% и 0,5% соответственно). А в центре города стали дешевле однокомнатные (-3,1%) и двухкомнатные (-1,7%) квартиры новой планировки.

Рост цен на квартиры новой планировки был отмечен только у трехкомнатных квартир в центре города (1%) и у однокомнатных ближе к центру (0,3%).

Квартиры улучшенной планировки («брежневки») в среднем по городу стали предлагаться дешевле на 0,9%, но из-за своей малочисленности они не оказывают такого решающего значения на рынок, как квартиры новой планировки. При этом в ряде сегментов рынка они заметно потеряли в цене. Так, двухкомнатные «брежневки» в центре города и в средней отдаленности стали дешевле на 2,5% и 1,5% соответственно, а однокомнатные на окраинах подешевели на 1,4%. Рост цен на квартиры этой планировки также наблюдался в ряде сегментов, но максимальное значение было только у трехкомнатных квартир ближе к центру и составило лишь 0,4%.

«Хрущевки» в среднем по городу сохранили свои цены, но более детальный анализ показал, что они росли в цене в основном на окраинах и в средней отдаленности, т.е. в самых доступных по цене сегментах, там, где на них сохраняется хороший спрос. На окраинах двух- и трехкомнатные «хрущевки» подорожали на 0,4% и 1,4% соответственно. В средней отдаленности трехкомнатные квартиры этой планировки стали предлагаться дороже на 3,3%, а однокомнатные - на 1,7%. Интересно, что и в центре города за некоторые «хрущевки» стали запрашивать дороже. Так, за трехкомнатные - на 2,7%, а за однокомнатные на 0,4%.

Анализ ситуации в наблюдаемых микрорайонах и жилмассивах показал, что снижение цен в них было, в основном, за счет двухкомнатных квартир. Так, в районе улицы Рабочий Городок цены на двухкомнатные квартиры упали на 2,7%, на трехкомнатные - на 1,8%, а на однокомнатные - на 0,3%. В Южном микрорайоне двухкомнатные квартиры стали предлагаться на продажу дешевле, чем месяцем раньше, на 1,6%, а трехкомнатные - на 3,5%, в Авиагородке - на 6,2% и 3,9% соответственно, а в Березовке - на 1,7% и 0,2%.

При этом почти в половине микрорайонов средние цены на квартиры выросли. И в большинстве за счет цен на однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Например, в Прибрежном микрорайоне однокомнатные и трехкомнатные квартиры подорожали на 2,8%, а двухкомнатные предлагались на продажу дешевле, чем месяцем раньше, на 0,5%. В Первом микрорайоне однокомнатные стали дороже на 1,7%, трехкомнатные на 2,1%, а двухкомнатные подешевели на 0,5%. Однокомнатные квартиры в Северном микрорайоне подорожали на 1,7%, трехкомнатные на 1,1%, а двухкомнатные стали дешевле на 1,4%.

Причины такой ситуации с динамикой цен в каждом микрорайоне свои, но в целом объясняются общей ситуацией на рынке. А она определяется, в первую очередь, соотношением спроса и предложения, возможностями населения и стремлениями властей улучшить ситуацию с ценами на жилье.

Исходя из этого, можно предположить, что снижение рынка продолжится, особенно если учесть, что впереди летняя стагнация и спад спроса. Вряд ли исправит ситуацию и активность банков по предложению ипотечных и прочих кредитов. Возможен небольшой рост только осенью и в конце года.

Александр ХВОРОВ.